上诉人（原审被告、反诉原告)任某某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
上诉人（原审被告、反诉原告)邵某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人刘建辉，河南金年华（略）事务所（略）。
委托代理人高守伟，河南金年华（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告)郭某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户（略）。
委托代理人程雷，河南靖和（略）事务所（略）。
上诉人任某某、邵某某与被上诉人郭某某租赁合同纠纷一案，平顶山市卫东区人民法院于2010年1月20日作出（2009）卫民初字第X号民事判决，宣判后，任某某、邵某某不服，向本院提起上诉。平顶山市卫东区人民法院于2010年6月26日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2010年7月6日审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2004年11月2日，被告任某某与中行平顶山分行签订房屋租赁合同，租赁了中行平顶山分行位于平顶山市卫东区X路中段门面房两间经营装饰玻璃，租赁期限自2004年10月24日起至2005年10月23日止，每间月租金2200元。合同签订后，中行平顶山分行将两间房屋交被告使用。合同到期后，被告继续使用房屋，没有与中行平顶山分行续签租赁合同，房租交至2008年6月。2008年5月22日被告任某某在未经中行平顶山分行同意的情况下将所租赁中行平顶山分行的两间房屋转让给原告郭某某并由其丈夫邵某某签字，与原告郭某某签订了店铺转让合同。该合同约定：转让人将自己租赁的位于开源路X路交叉口东南方，距建设路约60米开源路路东的中国银行家属楼一楼底商(从南数第3、4间)的店铺(原名恒X璃店)转让给郭某某使用，面积约50平方米，并保证郭某某同等享有原承租人在原有房屋租赁中所享有的权利、义务；转让后，郭某某代转让人定期向中行平顶山分行支付原有店铺约定租金并按期交纳应由转让人缴纳的水电费及其他各项费用；店铺原有的装修、装饰及其他非动产的所有物品全部归郭某某所有。郭某某在2005年5月22日前一次性向转让人支付转让费x元(上述费用包括转让时店铺内的装修、装饰、物品及其他相关费用，转让人不得再向郭某某索取其他费用)，郭某某接收店铺前所有的一切债权、债务均由转让人负责，接收后的一切经营行为及产生的债权、债务有郭某某负责。合同签订当日，郭某某向被告任某某交纳铺面空房转让费x元(其中含房租押金x元)，随后对店铺重新进行了装修，支付装修费x元，并办理了营业执照经营花店。双方转租时对原有店铺中的物品没有办理交接手续，原告郭某某只认可转租时店铺中有玻璃门和一电话。租赁期间，郭某某以任某某的名义交纳房租至2008年9月。2008年9月1日，中行平顶山分行向任某某发出搬迁通知，要求任某某返还房屋，任某某未返还。中行平顶山分行又于同年10月16日在任某某承租的店铺前张贴公告，再次要求搬迁，被告任某某仍未搬迁。由于中行平顶山分行要求被告返还房屋，原告也未继续交纳租金。2008年底，中行平顶山分行以任某某为被告，郭某某为第三人诉至法院，要求与被告任某某解除租赁合同。卫东区法院于2009年5月30日作出(2009)卫民初字第X号判决，该判决认定：被告任某某在未经中行平顶山分行同意的情况下，将所租赁房屋转租给郭某某，其转租行为对中行平顶山分行不产生法律效力，据此判决：解除中行平顶山分行与任某某的房屋租赁合同；任某某于判决生效后30日内将所租房屋返还给中行平顶山分行；任某某向中行平顶山分行支付租金x元（租金计算至2009年2月，顺延期间另计）。上述判决生效后，郭某某没有再使用房屋。
原审法院认为，被告任某某未经房屋所有人中行平顶山分行书面同意，将所租房屋转让给原告郭某某，这一事实是已经法院生效的判决认定的事实，且该判决已经执行，转让合同己无法履行，应予解除。对此，被告任某某、邵某某负有主要责任。根据原告与被告任某某所签订的店铺转让合同，原告对所租赁的店铺系中行平顶山分行所有是明知的，而原告郭某某在没有了解清楚被告转租房屋是否经房屋所有人同意的情况下与被告签订转让合同，导致合同解除的发生，对此原告郭某某亦有责任。店铺交接时，没有办交接手续，同时，转让合同中明确载明系空房转让。因此，被告所收取原告的空房转让费x元及房租押金x元扣除原告郭某某应交的房租后，余款应返还给原告郭某某。被告任某某反诉要求原告郭某某支付房租的请求，予以支持。原告自2008年5月22日接收被告房租的两间门面房，到2009年5月30日法院判决被告交付房屋租金至2009年2月，实际使用房屋9个月，已交房屋租金4个月(其中2008年6月系被告交纳)。原告郭某某投入的装修费损失x元，应由双方根据责任某同分担。原告主张附属设施费所提供的证据是一份清单，不是支付票据，因此该清单不能证明其实际支出，对此不予支持。其主张的经营损失，是经营花店时的货物清单，也不能证明实际损失，故不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《城市房屋租赁管理办法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决如下：一、被告任某某、邵某某应返还收取原告郭某某的房屋转让费金x元。二、原告郭某某应向被告任某某、邵某某支付2008年6月、2008年10月至2009年2月的房屋x元。三、被告任某某、邵某某赔偿原告装修损失x元。四、上述一、二、三项相抵后，被告任某某、邵某某于本判决生效后10日内返还收取原告郭某某的房屋转让费、押金x元，赔偿损失x元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元2555、反诉费552元，计款3106元。由原告负担1107元；被告负担2000元。
宣判后，上诉人任某某、邵某某不服，向本院提起上诉的主要理由及诉讼请求为，一、原审判决认定事实错误。1、一审判决认定双方之间系“空房转让”，对转让费中包含有我们原装修物的价值予以否认，不符合本案事实。被上诉人接收时有我们安装的玻璃门和电话，还有木地板等，这些原装修的价值均应包含在转让费中。2、转让费中还应包含有1个月的房租。双方转让店铺之时，6月份的房租4400元当时己含在转让费中。3、一审判决认定被上诉人欠房租时间截止到2009年2月，并认定原出租人中行平顶山分行起诉时的“判决生效后，郭某某(被上诉人)没有再使用房屋”与事实不符。事实上直至2009年7月28日，被上诉人才交房屋钥匙。房租应计算至2009年7月28日。4、被上诉人装修后，在该店铺中经营了一年多，装修物已贬值，一审法院将全部装修款均计算为被上诉人的合同损失有失公平。5、一审判决认定被上诉人“在没有了解清楚被告转租房屋是否经房屋所有人同意的情况下与被告签订转让合同”，该事实认定不符合法理。只能推定为被上诉人“明知”转租未经原出租人的同意。二、该判决适用法律错误。本案的合同是一个有效合同，而在处理有效合同的纠纷中，我们没有任某违约情形，一审法院判决我们退还全部转让费，并让我们承担被上诉人装修损失的大部分责任，于法无据。被上诉人支付转让费是依据合同约定，符合转租时房屋的实际状况和商业惯例，是一条有效的约定，要求退还是没有任某法律依据的。上诉请求：1、撤销(2009)卫民初字第X号民事判决书第三、四项。2、依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租金x元。
被上诉人郭某某辩称，从上诉人出具收据中上诉人已注明是x空房转让费，6月份的房租被上诉人已交纳，转让费中并不包括这一个月的房租。房租按2009年5月30日卫东区法院（2009）卫民初字第X号判决计算到2009年2月符合事实和法律规定。由于中行平顶山分行于2008年9月、10月两次发布通知，要求收回诉讼房屋，又于2008年底向卫东法院提起诉讼，致使被上诉人从2009年1月份以后，不敢再进货扩大经营，被上诉人支付了高额转让费，并投入大量财产予以装修，造成损失巨大。由于上诉人的违约，致使合同解除，依据相关规定，上诉人应当赔偿被上诉人相关损失、承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案纠纷形成之前，中行平顶山分行向法院提起诉讼，要求解除其与任某某之间的房屋租赁合同并返还房屋，该纠纷已经平顶山市卫东区人民法院作出（2009）卫民初字第X号民事判决书，判决解除中行平顶山分行与任某某之间的房屋租赁合同，对于该生效判决认定的事实本院予以采纳。由于中行平顶山分行与任某某之间的租赁合同被解除，租赁房屋被中行平顶山分行收回，导致邵某某、任某某与郭某某之间的转租合同无法履行，合同目的不能实现，故也应随之解除。郭某某无法继续使用租赁房屋，致其在履行转租合同中遭受一定的损失，主要包括转让费用损失和装修损失两部分。其中转让费损失是在履行转租合同中所造成，装修费损失虽然是郭某某的单方装修行为所致，但也是因转租合同无法履行而不能充分利用装修成果所造成，因此，属于本案损失的范围。上诉人称不应承担装修费损失的上诉理由，证据不足，本院不予支持。合同签订当日郭某某所交纳的x元中，房租押金为x元，转让费实为x元中，装修费用总计x元。郭某某作为承租人，明知邵某某、任某某对租赁房屋没有所有权，对房屋租赁期限等经营风险没有充分考查和预见的情况下，就与邵某某签订转租合同，对于损失的形成应当承担相应的责任。邵某某、任某某作为原承租人，在签订转租合同时理应将转租事实如实告知出租人中行平顶山分行，其未履行告知义务，对于中行平顶山分行解除原租赁合同、收回房屋造成转租合同不能履行给郭某某带来的损失同样应承担相应的责任，故对其上诉称中行平顶山分行收回房屋，双方在签订合同之时无法预见，郭某某的损失属于正常的商业风险应自行承担的上诉理由，本院不予以采纳。综合考虑邵某某、任某某转让时店铺中有玻璃门等物品、郭某某的实际经营时间等因素，在转让费损失、装修费损失过错责任某例承担上，双方应各占百分之五十为宜，原审判决没有划分承租人郭某某的责任，应予以纠正。邵某某、任某某上诉称转让费中还包含有1个月的房租，证据不足，本院不予采纳。对于其称郭某某一直使用房屋到2009年7月28日才交钥匙，租金应计算到该日期止，因中行平顶山分行未参加本案诉讼，对于郭某某的交房屋钥匙的准确时间本院无法核实，故对于2009年2月之后的房租，上诉人邵某某、任某某可按中行平顶山分行申请法院执行后所发生的实际数额向郭某某行使追偿权。原审法院认定事实清楚，但在损失责任某例划分上判决不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2009）卫民初字第X号民事判决；
二、解除邵某某与郭某某于2008年5月22日签订的店铺转让合同；
三、邵某某、任某某于本判决生效后十日内返还所收取郭某某的房屋转让费x元、押金x元；
四、邵某某、任某某于本判决生效后十日内赔偿郭某某的装修损失x元；
五、郭某某待任某某向中国银行股份有限公司平顶山分行实际履行2009年2月之前的租金(x元)支付义务后，十日内向邵某某、任某某支付房屋租金损失x元；
六、驳回郭某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2555元，由郭某某负担1253元，邵某某、任某某共同负担1302元；一审反诉费276元，郭某某负担242元，邵某某、任某某共同负担34元；二审案件受理费2555元，郭某某负担1253元，邵某某、任某某负担1302元。
本判决为终审判决。
审判长王瑞英
审判员邢智慧
代理审判员张小青
二0一0年九月十四日
书记员金新沛
