原告上海A公司。
法定代表人张C，总经理。
委托代理人顾D。
被告潘B。
委托代理人朱E。
原告上海A公司诉被告潘B房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员崔艺萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海A公司的委托代理人顾D，被告潘B及其委托代理人朱E到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海A公司诉称，原告于2007年4月25日将上海市杨浦区F路X号1－X楼X平方米的房屋租赁给被告，租期自2007年6月25日至2009年6月24日，租金每年35万元，被告支付保证金3万元，并约定逾期未付清房租满三十天，原告有权解除合同，还可扣除全部或部分保证金。被告以拆迁造成经营不好为由，从2007年10月起停止支付租金，原告2008年5月曾诉至法院，经法院判决支付租金261,666.60元。但被告不仅未全额履行判决，还继续拖欠租金。故请求一、解除原、被告的租赁合同；二、要求被告腾退租赁房屋；三、要求被告按每月人民币29,166.66元的标准支付2008年11月至实际腾退之日的租金；四、支付违约金30,000元。
被告潘B辩称，2007年9月30日，政府贴出房屋拆迁公告，被告无法办理营业执照，也无法正常经营，被告用于商业用途的租赁目的未达到，希望能减免租金。且被告对租赁房屋进行了装潢和维修，若解除合同，损失无法弥补。故要求继续履行合同。
经审理查明，2007年4月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市杨浦区F路X号一至三楼房屋出租给被告用于经营。合同约定租期自2007年6月25日至2009年6月24日，租金每年350，000元，三个月一付，先付后租，逾期支付应缴纳滞纳金，且逾期未付清租金满三十日，原告有权解除合同。双方还约定了被告应当支付保证金30,000元，如被告违约，原告可扣除全部或部分保证金，被告在三天内重新补足，合同期满，被告交还租赁房屋并付清应交费用后，原告将保证金无息退还。合同终止或解除后，被告在所租房屋的装修应无偿移交原告。合同签订后，被告支付保证金30,000元，双方依约履行。2007年9月30日，上海市杨浦区房屋土地管理局张贴房屋拆迁公告，上述房屋属于拆迁范围，但至今未动迁。因被告自2007年10月24日后拖欠租金，原告于2008年5月6日发出解除租赁合同通知，并于2008年5月13日具状来院，要求解除合同、支付租金和违约金等。2008年8月21日，本院酌情判决被告支付2007年10月25日至2008年8月24日的租金共计261,666.60元，对原告其余诉请不予支持。判决生效后，被告部分履行判决，并继续拖欠以后的租金。2009年3月10日，原告具状来院，要求判如诉请。同年3月26日，被告收到起诉书副本。经本院主持调解，因双方当事人意见不一，致调解不成。同年3月31日，本院立案受理原告诉请。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认。被告租赁原告出租的房屋，应当按照约定支付租金。本院曾经考虑到租赁房屋被纳入动迁范围，对被告的经营确有一定影响，酌情减少了被告的租金。现被告以同样的理由继续拖欠租金，显属违约。原告再次要求解除合同，本院予以支持。至于解除日期，因原告未再向被告进行书面通知，而迳向本院起诉要求解除合同，根据有关规定，以送达起诉书副本之日为准。考虑到房屋有渗漏，故对原告主张的租金，本院酌情减少10,000元。至于被告提出的装潢损失，显与合同的约定相悖；鉴于装潢残留也有使用价值，应视为被告承担了违约责任，故原告要求被告支付违约金，本院不再予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海A公司与被告潘x年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2009年3月26日解除；
二、被告潘B应自本判决生效之日起二十日内腾退上海市杨浦区F路X号一至三楼房屋，并将上述房屋交付原告上海A公司；
三、被告潘B应自本判决生效之日起十日内支付原告上海A公司自2008年10月25日至2009年3月26日的租金人民币135,833.33元（350,000元/12月X5月-x元）;
四、被告潘B应自本判决生效之日起十日内支付原告上海A公司自2009年3月27日至实际迁出之日的实际使用费（按月租金＝350,000元/12月＝29,166.66元）；
五、原告上海A公司要求被告潘B支付违约金人民币30,000元之诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3817元，减半收取计人民币1908.50元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员崔艺萍
书记员陈洁
