重庆市第四中级人民法院

民事判决书

(2009)渝四中法民终字第X号

上诉人(原审被告):周某某，男，X年X月X日生。

委托代理人:薄相屹，重庆市秀山土家族苗族自治县X镇法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）:重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地秀山土家族苗族自治县X镇X路X号。

法定代表人:李某某。

委托代理人:姚荣朝，重庆博搏律师事务所律师。

委托代理人:张某。

上诉人周某某因与被上诉人重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力房地产公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院（2009）秀民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：新动力房地产公司经秀山县政府批准，与秀山县建委于2001年4月18日签订了《关于秀山自治县X街片区改造的协议书》。新动力房地产公司为甲方，周某某为乙方，在未获得二期工程城市房屋拆迁许可证的情况下，于2006年8月21日签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定新动力房地产公司对周某某座落在秀山县X街X路X号附X号房屋进行补偿。合同第一条约定：“乙方自愿将西街X路X号附X号房屋调换给甲方，建筑面积160平方米。”第二条约定：“甲方将座落在E栋一单元X号住宅和E栋二单元X号住宅调换给乙方，面积105.53平方米和92.17平方米。”第三条约定：“甲方将新建的座落在乙方原地的临街门面贰间从东向西排列顺序为第8-9间补偿给乙方，面积48平方米。”新动力房地产公司为甲方，周某某为乙方，又于2006年11月3日签订了《房屋拆迁补偿协议》，对2006年8月21日合同内容进行了调整。合同第一条约定：“乙方用甲方安置的西街E栋二单元X号面积为92.17平方米的房屋和甲方安置给乙方的位于秀城西街二期工程剧团片区的X号门面24平方米左右，与甲方交换一间商业门面，该被交换的商业门面位于秀城西街X路B栋底楼，编号为X号商业门面，面积为48平方米左右。第二条约定：“上述X号商业门面的后半间甲方已安排给廖仕贤家作过渡房使用。待廖家搬出该半间门面移入甲方为廖家修建的安置房后，该半间商业门面由甲方交给乙方。协议签订后，周某某于2006年10月下旬住进B栋房X号门面前半间经商。

一审法院认为，新动力房地产公司与周某某之间讼争的焦点，是双方签订的《房屋拆迁补偿协议》的法律效力。新动力房地产公司与周某某分别在2006年8月21日和2006年11月3日签订的协议为同一名称，从第二份合同的字面表达到内容反映，后一份合同是前一份合同的补充。第二份合同中有“订立如下房屋拆迁安置补充协议条款履行”的字样，而内容上对房屋安置状况作了调整，因而前一份合同的效力必定影响后一份合同的效力。合同当事人所签合同的效力要件，除双方当事人以真实意思表示达成一致意见外，还不得违背国家法律法规的规定，即不得违反国家强制性规范。拆迁补偿合同既有一般买卖合同的特征，又有国家许可的属性，即国家许可下的平等自愿和等价有偿的公平交易。《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”由此看出，拆迁许可制度直接影响拆迁补偿的民事行为，禁止申请拆迁单位在未获得拆迁许可证之前与被拆迁人签订拆迁补偿合同。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，判决如下：一、新动力房地产公司与周某某于2006年8月21日和2006年11月3日签订的《房屋拆迁补偿协议》无效；二、周某某在本判决生效后30日内将位于秀城西街X路B栋底楼X号前半间门面返还给新动力房地产公司。案件受理费80元，由新动力房地产公司负担。

宣判后，周某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回新动力房地产公司的诉讼请求。主要理由如下：1、一审判决在没有任何证据的情况下就迳直认定新动力房地产公司未取得秀城温州商业城二期工程城市房屋拆迁许可证，因而确认新动力房地产公司与周某某签订的《房屋拆迁补偿协议》无效是错误的。2、原审判决结果错误。原判对合同无效的法律后果未作判决，本案中，周某某已依据约定腾空搬出了原房屋，并将房屋权属证明交给了新动力房地产公司，新动力房地产公司应承担相应的赔偿责任。

新动力房地产公司答辩称：1、本案《房屋拆迁补偿协议》是无效合同，一审判决正确。新动力房地产公司不具备签订《房屋拆迁补偿协议》的法定主体资格，且该协议违反了行政法规的强制性规定以及具有不可履行性，应为无效。2、一审判决认定事实正确。3、一审判决根据我国合同法处理无效合同的规则，判决周某某返还房屋是正确的。4、周某某主张《房屋拆迁补偿协议》成立并有效，但又举不出证据予以证明，其该主张不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审审理中，周某某向本院提供了以下证据：1、照片三张和黄××的证实。证明拆迁房屋因年多失修，垮塌砸伤了人。2、秀山××商业城二期方案设计。证明新动力房地产公司开发的××商业城二期项目是经立项的，新动力房地产公司不是办不到拆迁许可证，而是不去办理。新动力房地产公司质证认为，对第X组证据的真实性不认可，第X组证据与本案无关联性。本院认为，以上两组证据与本案无关联性，不予采信。

二审审理中，为了进一步查明事实，本院依职权向秀山县国土房管局房屋拆迁科×××同志进行了调查走访。××同志证实新动力公司具有秀山××商业城二期建设的开发权，但未取得拆迁许可证。周某某、新动力房地产公司对该证据均表示无异议。

经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，周某某于2006年8月21日将秀山县X街X路X号附X号房屋的国有土地使用证及秀山县政府关于对宋天太房屋遗留问题的处理决定一份交给了新动力房地产公司。

本院认为，本案二审争议的焦点是新动力房地产公司与周某某之间签订的《房屋拆迁补偿协议》的法律效力问题。新动力房地产公司认为其在未取得拆迁许可证的情况下，与周某某所签订的《房屋拆迁补偿协议》违反了行政法规的强制性规定，应为无效。周某某认为《房屋拆迁补偿协议》是双方在平等自愿的情况下依法签订的，是真实意思的表示，该协议合法有效。本院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才导致合同无效，而不是一律违反法律、行政法规的强制性规定就导致合同无效。本案中，虽然新动力房地产公司在与周某某签订《房屋拆迁补偿协议》时，确未取得拆迁许可证，其行为违反了《城市房屋拆迁管理条例》关于“拆迁房屋的单位在取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”的规定，但该规定主要是行政监管机关为了加强对拆迁人进行监督管理的管理性规定，不属于效力性强制性规定，不能仅因违反此管理性规定而认定合同无效。新动力房地产公司与周某某分别于2006年8月21日和2006年11月3日签订的《房屋拆迁补偿协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效。新动力房地产公司关于《房屋拆迁补偿协议》无效的主张于法无据，不应支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2009）秀民初字第X号民事判决。

二、驳回重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司的诉讼请求。

一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张远孝

代理审判员黄某

代理审判员何洪波

二○一○年五月十三日

书记员陈光宪