710万动迁利益分配二审律师力挽狂澜获胜诉

【案情介绍】
上海市黄浦区东台路**号系非居住使用权房，于2013年8月6日列入黄浦区124街坊旧城区改建房屋征收范围，该公房承租人为习皓东，公房征收时，有常住登记人口6人，即李明正、习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋。2015年6月1日，该户由承租人习皓东与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，共计获得房屋征收补偿款人民币7110033.33元，用此款选购了四套安置房，尚余4783059.33元由承租人习皓东领取。
协议签订后，李明正与习皓东等5人（即一家五口）就补偿利益的分配问题引发争议，因双方分歧较大，李明正以原告身份向人民法院提起诉讼，以该公房系其原有公房与习皓东原有公房“合二为一”置换所得，其属于现公房的原始调配人，且营业执照登记人也是李明正为由，要求分得总征收补偿款人民币7110033.33元中的一半即3541000元（部分专属于公房实际使用人的费用除外），即获得一套位于本市闵行区盐铁塘路272弄21号***1室的房屋（建筑面积86.86平方米，购买价546089元），另加征收安置补偿款2994900元。
2016年5月30日，人民法院作出如下判决“一、租赁户名为被告习皓东的本市黄浦区东台路**号公有住房（含非居部分）的征收补偿安置款人民币7110033.33元，由原告李明正得人民币3466777.59元，由被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋得人民币3643255.74元；二、本市盐铁塘路272弄21号***1室房屋归原告李明正所有；三、原告李明正应得款项扣除房屋价款后还应得人民币2920688.59元（含尚未领取的非居住营业执照补贴人民币300000元），该款项被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋应于判决生效后十日内支付给原告李明正。
习皓东、习华等五人对一审判决表示强烈不服，经人介绍，联系到专业从事房屋征收诉讼代理业务的上海市锦天城律师事务所资深合伙人律师黄方明，委托其代为提起上诉。二审期间，黄方明律师围绕本案李明正在被征收房屋内是否享有补偿利益的这一焦点问题，据理力争，对李明正的一审诉请及一审法院的错误认定逐一进行反驳和抗辩，以此证明原告李明正无权分得任何补偿利益。
最终二审法院合议庭完全采纳了黄方明律师的代理意见，对一审判决结果进行颠覆性改判，该案最终取得全面胜诉，为当事人挽回实际损失人民币400万元（一套安置房及300万元的现金），深得当事人好评。
【争议焦点】
1、本案被征收房屋的来源虽与李明正有关（包括营业执照登记人也是李明正），但其对系争房屋内的公房权益是否进行了转让？是否仍享有被征收房屋内的补偿利益？
2、1996年9月1日习皓东与李明正签订的《借条》是否有效？是否履行完毕？
3、《借条》所涉“凉城新村”房屋、李明正与案外人张丽华1990年5月28日签订《自愿离婚协议书》所涉“凉城新村”与1993年4月2日《住房调配单》记载的“纪念路吴家湾14弄**号***室”是否系同一套房屋？
4、既便如一审认定李明正享有被征收房屋的补偿利益，在常住人口为6人的情况下，一审判其一人与习皓东等五人各获一半的补偿利益是否显失公平公正？
【一审法庭判决】
一、租赁户名为被告习皓东的本市黄浦区东台路**号公有住房（含非居部分）的征收补偿安置款人民币7110033.33元，由原告李明正得人民币3466777.59元，由被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋得人民币3643255.74元；
二、本市盐铁塘路272弄21号***1室房屋归原告李明正所有；
三、原告李明正应得款项扣除房屋价款后还应得人民币2920688.59元（含尚未领取的非居住营业执照补贴人民币300000元），该款项被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋应于判决生效后十日内支付给原告李明正。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币61570元（原告已预缴29324.80元），保全费人民币5000元（原告已预缴），两项共计人民币66570元，由原告李明正负担人民币30046元，由被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋共同负担人民币36524元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于第二中级人民法院。
【二审法庭判决】
一、撤销人民法院(2015)黄浦民四（民）初字第***号民事判决；
二、习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋应于本判决生效后十日内支付给李明正征收补偿款人民币800000元（含尚未领取的非居住营业执照补贴人民币300000元）。
三、驳回李明正其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币61570元、财产保金费人民币5000元，二审案件受理费人民币61570元，均由习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋与李明正各半负担。
本判决为终审判决。
附
1、黄浦区人民法院民事判决书【（2015）黄浦民四（民）初字第****号】
2、第二中级人民法院民事判决书【（2016）沪02民终****号】
上 海 市 黄 浦 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
( 2015)黄浦民四（民）初字第****号
原告李明正（个体工商户），男，194*年*月l9日出生，汉族，住本市黄浦区东台路**号。
委托代理人张丽华，系原告之妻，住上海市虹口区唐山路416弄**号。
被告习皓东，男，194*年1月2*日出生，汉族，住本市黄浦区东台路**号。
被告刘莲芸，女，194*年7月1*日出生，汉族，住本市黄浦区东台路**号。
委托代理人习皓东，系刘莲芸之夫，本案被告之一。
被告习华，男，197*年10月2*日出生，汉族，住本市黄浦区东台路**号。
被告左雨欣，女，198*年7月*日出生，汉族，住本市黄浦区东台路**号。
委托代理人习华，系左雨欣之夫，本案被告之一。
被告习亦秋，女，201*年1月1*日出生，汉族，住本市黄浦区东台路**号。
法定代理人习华，系习亦秋之父，本案被告之一。
上述五名被告共同委托代理人杨东，上海市欣隆律师事务所律师。
原告李明正与被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李明正的委托代理人张丽华、被告习皓东（同时系被告刘莲芸的委托代理人）、习华（同时系被告左雨欣的委托代理人、被告习亦秋的法定代理人）及其五名被告的共同委托代理人杨东以及证人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明正诉称，原告与被告习皓东系朋友关系。1993年为解决原告就业问题，原告与习皓东用本市纪念路吴家湾路14弄**号***室47.16平方米和习皓东为承租人的本市东长治路14.90平方米公房调换成云南南路***号街面房，后又调换至面积34.50平方米的东台路**号房屋。l994年用该房屋登记了经营者为原告的“**堂工艺品经营部”至今。2013年8月前述房屋以非居住房被征收，获各类安置补偿共计人民币7381960元，购买配套房屋4套。因原、被告之间就征收利益分割不能取得一致，原告只得诉至法院，请求判令获得总的征收补偿利益的一半即3541000元，其中要求获得配套房屋中的一套即本市盐铁塘路272弄21号***1室及现金2994900元。
原告李明正递交下列证据：
1、黄浦区人民政府房屋征收补偿决定书；2、住房调配单；3、交换房屋使用基本情况表；4、个体工商户营业执照（复印件）；5、房屋拆迁保留私房产权安置协议、协议书和租赁户名为左雨欣的租用公房凭证。
被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋辩称，原告所述房屋调换过程属实，但原因并非如原告所称是为了解决原告的就业问题。1996年9月1日，原告与习皓东就东台路房屋中含有原吴家湾路14弄**号***室份额达成转让协议，习皓东以80000元的代价受让该份额，故原告不再享有东台路房屋份额。东台路房屋以及之前的云南南路房屋原告均未实际居住和使用。1994年以原告名义登记的个体工商户营业执照只是借用了原告的名义，因为当时需要城镇户口的待业人员才能办理，所有办理手续均由习皓东一人办理，与原告无关，且“**堂工艺品经营部”由习皓东实际经营，也与原告无关。表示不同意原告的诉讼请求。
被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋递交下列证据：
1、1990年5月28日原告的自愿离婚协议书；2、1996年9月1日的借条；3、东方有线网络有限公司客户账单、中国电信股份有限公司上海分公司发票；4、资料摘录单；5、个体工商户申办材料；6、落款人为沈**、陈**、张**的情况说明、被告委托代理人与浏河居委会王**的谈话笔录；7、落款人为姚**的证明；8、房屋租金账单。
经质证，被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋对原告李明正递交的证据1真实性表示无异议，但被告对处理结果有异议，目前被告方正在与征收部门协商中，对证据2-5真实性没有异议。
原告李明正对被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋递交的证据l真实性表示没有异议，但称与本案无关，对证据2真实性表示不认可，当时系习皓东称要派用场提供了借条给原告签，习皓东也没有支付过8万元，换房在1993年与该借条无关；对证据3认为原告将店发包给习皓东经营，则费用应当由习皓东支付，对证据4-5真实性表示没有异议，对证据6中的证人证言认为，证人应当出庭作证，且书面证词是统一打印的，真实性不予认可，对谈话笔录表示不能反映该工作人员的年龄及工作时间段，对证据7表示不认可，对证据8本身不表异议，习皓东作为承租人付款是应该的，涉及原告的收据是习皓东代原告付的，钱是原告给的。
经被告方申请，本院批准，证人张**到庭陈述，证人在上海经商二十多年。证人喜欢古玩，喜欢逛东台路，由此认识习皓东，当时证人年龄30岁刚出头，之后证人经常光顾习皓东的店，至今已有十多年，期间一直由习皓东夫妇接待证人，偶尔习皓东的儿子也在。没有见其他人。证人不知道换房情节。对证人陈述，原、被告均不表异议。
经审理查明，原告李明正与被告习皓东系朋友关系。
李明正原居住本市四平支路***号，1990年5月，李明正与妻子协议离婚，当时约定，四平支路***号房屋由李明正居住。1993年4月，四平支路***号被动迁，李明正获配本市纪念路吴家湾14弄**号***室使用面积23.40平方米公房一套。
1993年7月，李明正和被告习皓东将纪念路吴家湾14弄**号***室和习皓东承租的本市东长治路使用面积14.90平方米公有住房二并一调换至本市云南南路***号底层店面、二层后楼房屋，该房屋内报入户口四人，即习皓东（户主）、刘莲芸、习华和李明正（称谓为弟）。同年底，本市云南南路***号调换至本市东台路**号底层统间居住面积22.40平方米公有住房即涉案房屋，承租人为习皓东，前述四人的户口于1993年12月21日迁入涉案房屋内。
1994年，涉案房屋被获准“居改非”。同年，李明正向工商部门申领在涉案房屋内开设字号为“**堂”的工艺品商店的个体工商户营业执照，获准。该店由习皓东实际经营。
2004年6月，被告左雨欣的户口迁入涉案房屋内。201*年1月2*日，被告习亦秋在涉案房屋内报出生。
2013年8月，涉案房屋被纳入征收范围。因习皓东（户）与征收单位达不成共识，上海市黄浦区人民政府曾于2014年5月作出《房屋征收补偿决定书》。
因原、被告之间对涉案房屋征收补偿利益归属存在争议，2015年3月17日，原告李明正诉至法院，请求判如所请。
诉讼中，根据本院向征收单位调取的材料显示，习皓东与征收单位于2015年6月1日签订了征收补偿协议，根据该协议，习皓东户共获得房屋征收补偿安置款7110033.33元，其中非居住货币安置款2112145.20元、非居住增加面积补贴1320090.75元、非居住营业执照补贴300000元、非居住装饰补贴150000元、非居套型补贴403740元、非居住面积补贴594000元、非居住签约搬迁奖励费300000元、非居住就近安置购房补贴345000元，非居无搭建补贴10000元，非居住停产停业补贴264018.15元、签约搬迁奖励费100000元、不选购就近安置房源补贴150000元、搬家补助费1000元、无搭建立补贴100000元、临时过渡费90000元、认定建筑面积以外的使用面积补贴288579.23元、设备移装费1460元、大病补助费30000元和一次性补偿460000元。选购安置房四套1、闵行区盐铁塘路176弄2号**1室建筑面积80.70平方米，房屋价款490334元；2、闵行区盐铁塘路176弄2号**4室建筑面积80.70平方米，房屋价款490334元；3、闵行区盐铁塘路272弄21号***1室建筑面积86.86平方米，房屋价款546089元；4、永跃路782弄15号**1室建筑面积80.24平方米，房屋价款500217元。前述四套房屋总价款为2026974元。前述所获安置款7110033.33元扣除房屋总价款2026974元和非居住营业执照补贴300000元后，其余款项4783059.33元已由习皓东分别于2015年7月和9月领取。四套安置房屋确定的产权人均为习华。
另，习华称，其已办理了该四套安置房屋的入户手续，尚未办理产权人登记手续。
关于原、被告争议的“借条”一节，该“借条”的内容为“今有乙方习皓东，因需要借用甲方李明正房屋壹间（属凉城新村使用权23.4 平方米两室户全独）现甲方提出无需要乙方归还房屋并要求乙方以经济方式归还甲方。经双方同意以捌万人民币归还甲方归还期叁年为期。乙方提出在叁年期内如乙方碰到意外之事，不能如期归还的话甲方应与乙方共同商议甲方不得以此借条作法律依据。”甲方处为李明正的签名，乙方处为习皓东的签名，最后为“1996年9月1号起生效”。习皓东称，借条中所指的“凉城新村使用权23.4平方米两室户全独”就是指吴家湾的房屋，纪念路就属于虹口凉城地块，当时那边还是荒地，是以地块标记，之所以写凉城新村是根据李明正提供的离婚协议书的内容写的。李明正则称，当时其是为了帮忙，为啥写这个借条要问习皓东，其帮忙后拿到过10000元。
本院认为，公民为民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。涉案房屋的来源基于原告李明正承租的吴家湾公有住房和被告习皓东承租的东长治路公有住房二处交换一处、再一处换一处而来，对此节事实，原、被告均认同，基于该事实，原告李明正对涉案房屋享有居住使用权是不容置疑的。对被告方主张的“李明正以8万元转让其在东台路房屋内含有的吴家湾房屋权益”一节，本院认为，首先，借条中未涉及东台路房屋，本案所涉证据中也均未出现过冠有“凉城新村”名称的房屋；其次，借条形成时间是在1996年9月1日，此时，涉案房屋交换已经完成二年多，习皓东称“凉城新村”就是指吴家湾的房屋，该说法缺乏真实性和合理性，且原告李明正的离婚协议时间在先，因动迁获配吴家湾房屋的时间在后，习皓东称房屋地址是按离婚协议书上的内容写的，那么为何要写不存在的房屋，不存在的房屋又何来“使用面积23.40平方米”，房屋名称与房屋面积不在一个时间节点上，该说法同样不具有真实性和合理性；再次，从字面上分析，“今有”、“因需要”应该指事发当时，且整个内容无法反映出与1993年房屋“二并一”之事实有牵连。综上，被告方持借条来主张李明正以8万元转让其在东台路房屋内含有的吴家湾房屋权益不成立，该借条不能排斥李明正对涉案房屋原享有的所有权益。现原告李明正要求获得涉案的征收补偿利益的诉讼请求，于法有据，本院依法应予支持。关于利益分配一节，虽然原告李明正未参与实际经营，但习皓东方赖以合法经营的个体执照的名字是李明正的名字，被告习皓东关于当时系“借用原告名字申请个体执照”的说法不具有合法性，本院依法不予采信；征收补偿款中，非居住营业执照补贴由李明正享有，非居住装饰补贴、非居住停产停业补贴、搬家补助费和设备移装费归被告习皓东享有，大病补助费由相对应的当事人享有，临时过渡费由相对应的安置房获得者享有，其余款项根据本案的事实由原告和被告方各半享有；安置房屋中，被告习华在明知本案处于诉讼中且双方对安置房屋归属存有争议的情况下，仍单方办理了安置房屋的入户手续的行为有碍诉讼，现原告李明正要求获得盐铁塘路272弄21号***1室安置房屋一套的主张，本院依法予以支持，被告习华就该套安置房屋所办理的入户手续不具有合法性。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十四条的规定，判决如下：
一、租赁户名为被告习皓东的本市黄浦区东台路**号公有住房（含非居部分）的征收补偿安置款人民币7110033.33元，由原告李明正得人民币3466777.59元，由被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋得人民币3643255.74元；
二、本市盐铁塘路272弄21号***1室房屋归原告李明正所有；
三、原告李明正应得款项扣除房屋价款后还应得人民币2920688.59元（含尚未领取的非居住营业执照补贴人民币300000元），该款项被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋应于判决生效后十日内支付给原告李明正。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币61570元（原告已预缴29324.80元），保全费人民币5000元（原告已预缴），两项共计人民币66570元，由原告李明正负担人民币30046元，由被告习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋共同负担人民币36524元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 赵海生
人民陪审员 张 新
二○一六年五月三十日
书 记 员 周 璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第 二 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终****号
上诉人（原审被告）：习皓东，男，194*年*月2*日出生，汉族，住上海市黄浦区东台路**号。
委托诉讼代理人：黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘莲芸，女，194*年7月1*日出生，汉族，住上海市黄浦区东台路**号。
委托诉讼代理人：黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：习华，男，197*年10月2*日出生，汉族，住上海市黄浦区东台路**号。
委托诉讼代理人：黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：左雨欣，女，198*年7月*日出生，汉族，住上海市黄浦区东台路**号。
委托诉讼代理人：黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：习亦秋，女，201*年1月1*日出生，汉族，住上海市黄浦区东台路**号。
法定代理人：习华（习亦秋之父），年籍情况详前。
委托诉讼代理人：黄方明，
被上诉人（原审原告）：李明正（个体工商户），男，194*年3月1*日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区东台路**号。
委托诉讼代理人：张丽华（李明正之妻），女，194*年2月*日出生，汉族，住上海市虹口区唐山路416弄**号。
上诉人习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋与被上诉人李明正因共有纠纷一案，不服人民法院(2015)黄浦民四（民）初字第***号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋共同上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回李明正原审诉请。事实和理由：一审法院对本案关键事实未查清。李明正与习皓东于1996年签订的《借条》中所涉凉城新村房屋与本市纪念路吴家湾14弄**号***室公有住房（以下简称“吴家湾房屋”）是否为同一处房屋，该事实直接关系到《借条》法律效力的认定及当事人补偿利益的分配。习皓东已向李明正支付人民币（以下币种均为人民币）8万元，李明正已放弃凉城新村房屋的权益，自然无法获得系争的本市东台路**号底层统间房屋（以下简称“系争房屋”）的征收补偿利益。系争房屋系非居住公有房屋，按照规定，非居住公有房屋的征收补偿款应归属承租人所有，李明正既非承租人，户口也系空挂，不符合共同居住人条件，故不应获得征收补偿利益。另，系争房屋的“居改非”以及申办个体工商户等手续均是习皓东借李明正的名义亲自办理的。系争房屋共有六人户籍在册，即使按照公有房屋征收补偿利益分配的原则，李明正也至多只能获得六分之一，而一审判决其取得将近一半的补偿款，显失公平。
李明正答辩称，《借条》是其应习皓东请求帮忙而签字，因为《借条》上有“不得作为法律依据”的内容，故其当时认为即使签字也不需要承担法律责任。况且还有1万元好处费，签字对其无任何害处。李明正不可能轻易放弃系争房屋的权利。由于习皓东称其有关系，办理个体工商户等手续更为便捷，故相关材料由习皓东代签，并由习皓东办理相关手续。其同意原审判决结果，请求本院驳回上诉，维持原判。
李明正向一审法院起诉请求：判令其获得总的征收补偿利益的一半即3541000元，其中要求获得配套房屋中的一套即本市盐铁塘路272弄21号***1室及现金2994900元。
一审法院认定事实：李明正与习皓东系朋友关系。李明正原居住本市四平支路***号，1990年5月，李明正与妻子协议离婚，当时约定，四平支路***号房屋由李明正居住。因四平支路***号被动迁，李明正于1993年4月获配吴家湾房屋（使用面积23.40平方米）一套。
1993年7月，李明正和习皓东将吴家湾房屋和习皓东承租的本市东长治路使用面积14.90平方米公有住房二并一调换至本市云南南路***号底层店面、二层后楼房屋，该房屋内报入户口四人，即习皓东（户主）、刘莲芸、习华和李明正（称谓为弟）。同年底，本市云南南路***号调换至系争房屋，承租人为习皓东，前述四人的户口于1993年12月21日迁入系争房屋内。2004年6月，左雨欣的户口迁入系争房屋内。201*年1月2*日，习亦秋在系争房屋内报出生。
1994年，系争房屋被获准“居改非”。同年，李明正向工商部门申领在系争房屋内开设字号为“**堂”的工艺品商店的个体工商户营业执照，获准。该店由习皓东实际经营。
2013年8月，系争房屋被纳入征收范围。习皓东与征收单位于2015年6月1日签订了征收补偿协议，根据该协议，习皓东户共获得房屋征收补偿安置款7110033.33元，其中非居住货币安置款211214 5.20元、非居住增加面积补贴l320090.75元、非居住营业执照补贴300000元、非居住装饰补贴150000元、非居套型补贴403740元、非居住面积补贴594000元、非居住签约搬迁奖励费300000元、非居住就近安置购房补贴345000元、非居无搭建补贴100000元、非居住停产停业补贴264018.15元、签约搬迁奖励费100000元、不选购就近安置房源补贴150000元、搬家补助费1000元、无搭建补贴100000元、临时过渡费90000元、认定建筑面积以外的使用面积补贴288579.23元、设备移装费1460元、大病补助费30000元和一次性补偿460000元。选购安置房四套1、闵行区盐铁塘路176弄2号**1室建筑面积80.70平方米，房屋价款490334元；2、闵行区盐铁塘路176弄2号**4室建筑面积80.70平方米，房屡价款490334元；3、闵行区盐铁塘路272弄21号***1室建筑面积86.86平方米，房屋价款546089元；4、永跃路782弄15号**1室建筑面积80.24平方米，房屋价款500217元。前述四套房屋总价款为2026974元。前述所获安置款7110033.33元扣除房屋总价款2026974元和非居住营业执照补贴300000元后，其余款项4783059.33元已由习皓东分别于2015年7月和9月领取。四套安置房屋确定的产权人均为习华。习华称，其已办理了该四套安置房屋的入户手续，尚未办理产权人登记手续。
李明正与习皓东曾签署《借条》一份，内容为“今有乙方习皓东，因需要借用甲方李明正房屋壹间（属凉城新村使用23.4平方米两室户全独）现甲方提出无需要乙方归还房屋并要求乙方以经济方式归还甲方。经双方同意以捌万元归还甲方归还期叁年为期。乙方提出在叁年期内如乙方碰到意外之事，不能如期归还的话甲方应与乙方共同商议甲方不得以此借条作为法律依据。”甲方处为李明正的签名，乙方处为习皓东的签名，最后为“1996年9月1号起生效”。
习皓东称发，借条中所指的“凉城新村使用23.4平方米两室户全独”就是指吴家湾的房屋，纪念路就属于虹口凉城地块，当时那边还是荒地，是以地块标记，之所以写凉城新村是根据李明正提供的离婚协议书的内容写的。李明正则称，当时其是为了帮忙，为啥写这个借条要问习皓东，其帮忙后拿到过10000元。
一审法院认为，公民从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。系争房屋的来源基于李明正承租的吴家湾房屋和习皓东承租的东长治路公有住房二处交换一处、再一处换一处而来，对此节事实，李明正、习皓东均认同，基于该事实，李明正对系争房屋享有居住使用权是不容置疑的。对习皓东方主张的“李明正以8万元转让其在东台路房屋内含有的吴家湾房屋权益”一节，法院认为，首先，借条中未涉及东台路房屋，本案所涉证据中也均未出现过冠有“凉城新村”名称的房屋；其次，借条形成时间是在1996年9月1日，此时，系争房屋交换已经完成二年多，习皓东称“凉城新村”就是指吴家湾的房屋，该说法缺乏真实性和合理性，且李明正的离婚协议时间在先，因动迁获配吴家湾房屋的时间在后，习皓东称房屋地址是按离婚协议书上的内容写的，那么为何要写不存在的房屋，不存在的房屋又何来“使用面积23.40平方米”，房屋名称与房屋面积不在一个时间节点上，该说法同样不具有真实性和合理性；再次，从字面上分析，“今有”、“因需要”应该指事发当时，且整个内容无法反映出与1993年房屋“二并一”之事实有牵连。综上，习皓东方持借条来主张李明正以8万元转让其在东台路房屋内含有的吴家湾房屋权益不成立，该借条不能排斥李明正对涉案房屋原享有的所有权益。现李明正要求获得系争房屋的征收补偿利益的诉讼请求，于法有据，法院依法应予支持。关于利益分配一节，虽然李明正未参与实际经营，但习皓东方赖以合法经营的个体执照的名字是李明正的名字，习皓东关于当时系“借用李明正名字申请个体执照”的说法不具有合法性，法院依法不予采信；征收补偿款中，非居住营业执照补贴由李明正享有，非居住装饰补贴、非居住停产停业补贴、搬家补助费和设备移装费归习皓东享有，大病补助费由相对应的当事人享有，临时过渡费由相对应的安置房获得者享有，其余款项根据本案的事实由李明正和习皓东方各半享有；安置房屋中，习华在明知本案处于诉讼中且双方对安置房屋归属存有争议的情况下，仍单方办理了安置房屋的入户手续的行为有碍诉讼，现李明正要求获得盐铁塘路272弄21号***1室安置房屋一套的主张，法院依法予以支持，习华就该套安置房屋所办理的入户手续不具有合法性。
一审法院据此作出判决：一、租赁户名为习皓东的本市黄浦区东台路**号公有住房（含非居部分）的征收补偿安置款人民币7110033.33元，由李明正得人民币3466777.59元，由习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋得人民币3643255.74元；二、本市盐铁塘路272弄21号***1室房屋归李明正所有；三、原告李明正应得款项扣除房屋价款后还应得人民币2920688.59元（含尚未领取的非居住营业执照补贴人民币300000元），该款项习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋应于判决生效后十日内支付给李明正。
本院认定如下事实：一、李明正与张丽华的《自愿离婚协议书》载明：“将分配的凉城新邨（村）住房归李明正租赁”；二、李明正的委托诉讼代理人于一审庭审中多次表示不存在借条中的凉城新村房屋，应习皓东需要才作如此表述。二审中，又改口称其猜测凉城新村房屋应该就是吴家湾房屋；三、李明正的常住户口登记簿记载其文化程度为：初中毕业；四、双方将各自房屋合二为一，最终交换至系争房屋的目的为：出租、经营，获取收益；五、李明正称，其自1996年之前就向习皓东主张过经营收入的收益，并在签署借条之后的1998年左右咨询过律师。律师当时表示，其请求权已超诉讼时效，只能等到房屋动迁时再主张权利；六、习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋于二审审理过程中书面承诺，其自愿补偿李明正80万元。以上事实均有双方于原审提交的证据材科及当事人陈述、庭审笔录等为证，可予认定。
本院认为，借条中所涉的凉城新村房屋是否与吴家湾房屋为同一幢房屋，是本案必须厘清的一节事实。本院观点与一审法院不同，对此分析如下：首先，李明正与张丽华的《自愿离婚协议书》已有凉城新村房屋的具体表述；其次，从地理位置上看，吴家湾本属凉城区域；再次，借条已载明凉城新村房屋面积为23.4平方米，此与李明正获配的吴家湾房屋居住面积一致；最后，李明正住房动迁除吴家湾房屋之外，再无获配其他房屋。从以上几点可知，借条中所涉的凉城新村房屋与吴家湾房屋仅是表述不同，但确为同一幢房屋。
习皓东上诉认为，因其以8万元对价换取了李明正在凉城路房屋也即吴家湾房屋的使用权，故李明正对系争房屋已无任何权益。本院认为，李明正为初中文化程度，在签署《借条》之时，对该内容及法律后果应属了解，其提出是应习皓东帮忙请求而签，却说不出帮忙的具体内容。结合其在一审庭审中坚决否认凉城新村房屋就是吴家湾房屋这一客观事实，本院对李明正之相关解释，实难采信。从系争房屋的使用情况来分析，双方均确认调换系争房屋之目的为出租、经营，获取收益。然而，系争房屋由习皓东一家实际居住、经营多年，而李明正既未在系争房屋内居住，也无证据证明其曾在此期间向习皓东主张过租金或经营收益。若李明正对系争房屋仍有使用权利，其却怠于行使与主张，显然有违常理。而该实际情况却与《借条》所载明的内容相互吻合，故可印证习皓东有关于此的上诉主张成立。
本院在审理过程中，亦注意到以下几点问题，在此一并阐述如下：一、《借条》签订时间与房屋交换时间的先后问题。本院认为，由于系争房屋系习皓东、李明正通过原有房屋合二并一、调换取得，故借条中就转让的标的物表述为李明正原有的凉城新村房屋而非系争房屋，亦属情理之中；二、《借条》中关于“乙方提出在叁年期内如乙方碰到意外之事，不能如期归还的话，甲方应与乙方共同商议，甲方不得以此借条作法律依据。”应作何解释。本院对此认为，从提议的身份主体及商议前提可知，此句的真实本意是指若习皓东三年内未支付八万元，则双方再行协商具体还款事宜，而非否定房屋转让之事。前述有关李明正从未行使与主张相关权利的分析亦可印证此点成立。三、个体工商户营业执照的申请办理均由习皓东一手操办，其后也是习皓东实际经营，而李明正从未参与其中。因此，习皓东提出的关于借用李明正之名申请个体工商户执照的相关事实主张，本院予以采信。
基于前述分析，李明正已将其在系争房屋的使用权转让给习皓东，故对于系争房屋的征收补偿利益，李明正原则上不再有权享有。但由于个体工商户营业执照是以李明正名义办理，故习皓东等人就系争房屋的特定征收补偿利益应对李明正给予部分补偿。补偿金额参照非居住营业执照补贴等金额以及实际情况酌情而定。习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋于二审审理过程中书面承诺，其自愿补偿李明正80万元。本院经审查认为，该数额符合公平、合理原则，故予准许。
综上所述，原审判决存有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四（民）初字第***号民事判决；
二、习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋应于本判决生效后十日内支付给李明正征收补偿款人民币800000元（含尚未领取的非居住营业执照补贴人民币300000元）。
三、驳回李明正其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币61570元、财产保金费人民币5000元，二审案件受理费人民币61570元，均由习皓东、刘莲芸、习华、左雨欣、习亦秋与李明正各半负担。
本判决为终审判决。

审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二○一六年九月十九日
书 记 员 何 倩
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条 民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
（本文系上海市锦天城律师事务所合伙人律师黄方明原创，未经许可不得转载，否则依法追责，本案涉及当事人均系化名）