被告反驳原告按人口平均数分割动迁利益获胜诉
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【编者按】本案是一起于被告而言取得胜诉是件异常困难事情的案件。俗话说“打官司就是打证据”，面对原告基础材料十分有利的起诉，面对被告无法提供《承诺书》及《借条》两份关键证据的窘境，被告律师没有退缩，在与原告律师的多次正面庭审交锋中，已方稳扎稳打，同时让对方多犯错误，最终被告凭借手中并不掌握的《承诺书》及《借条》两份关键证据让本案峰回路转、起死回生。当然，凭心而论，本案律师的专业代理功不可没。
【案情介绍】
原告张维成与被告张维功系兄弟关系，原告张维成与原告刘春良系夫妻关系，原告张紫晨系原告张维成、刘春良之女，被告张维功与被告何馨凡系夫妻关系，被告张紫恒系被告张维功、何馨凡之子。2008年7月5日原告张维成、被告张维功与上海市浦东新区镇三林镇人民政府（甲方）、代理人上海千众房屋动拆迁有限公司就坐落浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层房屋动迁事宜签订了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用同等价值产权房屋调换），该协议明确约定：乙方被拆迁人为张维成、张维功，同住人为张紫恒，引进何馨凡、刘春良、张紫晨，户籍人数引进3人加2独；被拆迁房屋为浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层（建筑面积30.55平方米）房屋；甲方支付乙方货币补偿款465,543元（其中被拆迁房屋面积获得货币补偿款87,373元、阳光面积145.45平方米获得补偿款378,170元）、设备迁移费1,340元、搬场费1000元、装修补偿648元、过渡费14,400元、速迁费10,000元、奖励费4,000元，甲方安置乙方浦东新区三杨新村某街坊某幢某号501室（建筑面积75.63平方米，现门牌号为浦东新区海阳路某某某弄某号501室）、浦东新区三杨新村某街坊某幢某号601室（建筑面积75.63平方米，现门牌号为浦东新区海阳路某某某弄某号601室）两套房屋，共计价格为723,148元，扣除上述乙方应得的费用，乙方应支付甲方房屋补差款226,217元。后乙方又获得一次性补贴478,071元、奖励费34,000元、过渡费57,600元、其他费用109,017元。被告张维功扣除上述应得的款项后，交付给动迁单位房屋差价款5万元。2008年10月22日，原告张维成向被告张维功出具了一份《承诺书》，内容为兹有新东村蔡家宅某某号北一层，建筑面积30.55平方米，经产权人张维功、张维成协商同意，此次动迁被安置的三杨新村某街坊某幢某号501室75.63平方米、三杨新村某街坊某幢某号601室75.63平方米二套产权房，在进房办产证时，产权人全部做在张维功名下。本承诺由张维成代表张维成、刘春良、张紫晨三人所作。当日被告张维功向原告张维成出具了一份《借条》，内容为今借张维成人民币35万元整，定于2009年6月30 前全额归还，此借款35万元作为张维成放弃杨思某某号北一层动迁房产权权利之补偿。后由于被告张维功未按时给付原告张维成补偿款，双方遂发生争议。2011年3月1日原告张维成书面函告上海千众房屋动拆迁有限公司，在办理相关房屋配售单确认手续时，必须原房屋产权人张维成、张维功同时到场办理方为有效。2013年7月3日被告张维功在未办理相关入住手续情况下，强行入住、占用安置的两套房屋，并对浦东新区海阳路某某某弄某号501室进行了装修。现原告以被告方的行为严重侵犯了原告方的权利为由涉讼。
在本案即将开庭前夕，被告张维功经朋友介绍，来到上海市佩信科诺律师事务所找到专门代理房屋动拆迁诉讼业务的黄方明律师，经过与黄律师对本案的深入探讨与交流，特别是听取黄律师对本案的专业分析后，委托人完全颠覆了之前的消极预判，用委托人张维功自己的话说（大体意思）“找到黄律师之前，我自认为这个案子要取得胜诉，希望非常渺茫，因为本案我与原告的安置人口数相等，原告出具的《承诺书》和我出具的《收条》我均无法提供原件，甚至复印件是否在动迁组我也没底；找到黄律师，与黄律师当面咨询后，经过黄律师对本案证据链的分析，我觉得胜诉希望信心倍增；当看到黄律师代理我的案子第一次出庭后，黄律师一流的专业水准，精湛的质证技巧，让我知道本案胜诉有望了”，最终，本案经过黄律师大量卓有成效的诉讼代理工作，特别是其一丝不苟的质证技巧、严谨缜密的辩论思维、条理明晰的辩论意见、强势沉稳的辩论风格，为被告最终取得完全胜诉奠定了坚实基础。
【争议焦点】
本案争议的焦点：
1、原告张维成、刘春良、张紫晨三人已明确列入补偿安置对象人口，能否以平均数主张应得补偿安置利益？
2、原告张维成出具的《承诺书》、被告张维功出具的《收条》是否成立，是否具有法律效力？
3、原告张维成在《承诺书》上的签字、被告张维功在《收条》上的签字能否代表各自家庭成员的意思表示，对各自家庭成员是否具有法律效力？
【法庭判决】
驳回原告张维成、刘春良、张紫晨的全部诉讼请求。
    案件受理费38，532元，由原告张维成、刘春良、张紫晨共同负担。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
一审判决后，原告未提起上诉，原审判决生效。
【律师观点】
详见代理词。
附
1、上海市浦东新区人民法院民事判决书【（2015）浦民一（民）初字第某某号】
    2、代理词
 
上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院
民  事  判  决  书
（2015）浦民一（民）初字第某某号
    原告张维成（暨原告张紫晨的委托代理人），男，某年9月某日生，汉族，住上海市闵行区梅陇二村某某号某某室。
    原告刘春良（暨原告张紫晨的委托代理人），女，某年某月13日生，汉族，住同原告张维成。
    上述两原告共同委托代理人范文成，上海市昆仑律师事务所律师。
    上述两原告共同委托代理人乐立斌，上海市昆仑律师事务所律师。
    原告张紫晨，女，某年12月某日生，汉族，住同原告张维成。
    被告张维功（暨被告张紫恒的法定代理人），男，某年某月13日生，汉族，住上海市浦东新区海阳路某某某弄某号601室。
    被告何馨凡，女，某年6月某日生，汉族，住同被告张维功。
    被告张紫恒，男，某年某月9日生，汉族，住同被告张维功。
    上述三被告共同委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。
    上述三被告共同委托代理人许文轩，上海市佩信科诺律师事务所律师。
原告张维成、刘春良、张紫晨诉被告张维功、何馨凡、张紫恒共有物分割纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告张维成、刘春良，被告张维功、何馨凡及三名被告的共同委托代理人黄方明、许文轩到庭参加诉讼。后因本案审理需要，本院依法适用普通程序，由审判员吕琪，人民陪审员江梅娟、肖国庆组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理，原告张维成、刘春良，被告张维功、何馨凡及三名被告的共同委托代理人黄方明、许文轩到庭参加诉讼。2015年11月20日，本院再次由审判员金国良、吕琪，人民陪审员江梅娟组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张维成、刘春良及原告张维成、刘春良的共同委托代理人范文成，被告张维功、何馨凡及三名被告的共同委托代理人黄方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张维成、刘春良、张紫晨共同诉称：原告张维成与被告张维功系兄弟关系，原告张维成、刘春良系原告张紫晨的父母。被告张维功、何馨凡系被告张紫恒的父母。2008年7月5日原告张维成、被告张维功与上海千众房屋动拆迁有限公司就坐落上海市浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层房屋动迁事宜签订了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议明确约定：由动迁单位安置原、被告共计6人两套房屋，即上海市浦东新区海阳路某某某弄某号501室及601室房屋，且其中一套房屋为原告方所有。但被告方却于2013年7月3日强行入住、占用两套房屋，严重侵犯了原告方的权利。为此，原告诉至法院，请求判令：一、海阳路某某某弄某号501室归三被告所有，海阳路某某某弄某号601室归三原告所有；二、三被告支付三原告自2013年7月起至2015年1月止的海阳路某某某弄某号601室房屋出租费人民币66, 500元（以下币种均为人民币）；三、被告张维功返还原告动迁补偿款253,800元。
    被告张维功、何馨凡、张紫恒共同辩称：1、被拆迁的浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层房屋原由被告张维功出资购买，后为了让原告在动迁中获得利益及出于兄弟情谊，被告张维功以房屋买卖形式将其10%的产权份额赠与原告张维成；2、在动迁过程中，原告张维成已明确表示放弃房屋产权份额，由被告张维功于2009年6月30日一次性支付原告张维成补偿款35万元：3、三原告即使在此次动迁中有动迁安置利益，其份额也不足以购买601室房屋；4、两套房屋都由被告装修，601室由被告居住，501室由被告亲属居住，并没有出租；5、原告主张房屋租金与本案的动迁纠纷不属于同一法律关系，如原告要主张租金利益，应当另案诉讼。综上不同意原告的诉请。
    经审理查明：原告张维成与被告张维功系兄弟关系，原告张维成、刘春良系原告张紫晨的父母，被告张维功、何馨凡系被告张紫恒的父母。2008年7月5日原告张维成、被告张维功与上海市浦东新区三林镇人民政府（甲方）、代理人上海千众房屋动拆迁有限公司就坐落浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层房屋动迁事宜签订了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用同等价值产权房屋调换），该协议明确约定：乙方被拆迁人为张维成、张维功，同住人为张紫恒，引进何馨凡、刘春良、张紫晨，户籍人数引进3人加2独；被拆迁房屋为浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层（建筑面积30.55平方米）房屋；甲方支付乙方货币补偿款465,543元（其中被拆迁房屡面积获得货币补偿款87,373元、阳光面积14 5.45平方米获得补偿款378,170元）、设备迁移费1，340元、搬场费1，000元、装修补偿648元、过渡费14,400元、速迁费10,000元、奖励费4，000元，甲方安置乙方浦东新区三杨新村某街坊某幢某号501室（建筑面积75.63平方米，现门牌号为浦东新区海阳路某某某弄某号501室）、浦东新区三杨新村某街坊某幢某号601室（建筑面积75.63平方米，现门牌号为浦东新区海阳路某某某弄某号601室）两套房屋，共计价格为723,148元，扣除上述乙方应得的费用，乙方应支付甲方房屋补差款226,217元。后乙方又获得一次性补贴478,071元、奖励费34,000元、过渡费57,600元、其他费用109,017元。被告张维功扣除上述应得的款项后，交付给动迁单位房屋差价款5万元。2008年10月22日，原告张维成向被告张维功出具了一份《承诺书》，内容为兹有新东村蔡家宅某某号北一层，建筑面积30.55平方米，经产权人张维功、张维成协商同意，此次动迁被安置的三杨新村某街坊某幢某号501室75.63平方米、三杨新村某街坊某幢某号601室75.63平方米二套产权房，在进房办产证时，产权人全部做在张维功名下。本承诺由张维成代表张维成、刘春良、张紫晨三人所作。当日被告张维功向原告张维成出具了一份《借条》，内容为今借张维成人民币35万元整，定于2009年6月30 前全额归还，此借款35万元作为张维成放弃杨思某某号北一层动迁房产权权利之补偿。后由于被告张维功未按时给付原告张维成补偿款，双方遂发生争议。2011年3月1日原告张维成书面函告上海千众房屋动拆迁有限公司，在办理相关房屋配售单确认手续时，必须原房屋产权人张维成、张维功同时到场办理方为有效。2013年7月3日被告张维功在未办理相关入住手续情况下，强行入住、占用安置的两套房屋，并对浦东新区海阳路某某某弄某号501室进行了装修。现原告以被告方的行为严重侵犯了原告方的权利为由涉讼。
    另查，浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层房屋房地产权利人为原告张维成与被告张维功，原告张维成占10%产权份额，被告张维功占90%产权份额。庭审中，原告张维成虽称为购买浦东新区新东村蔡家宅某某号北一层房屋，原告张维成先后出资32,500元给被告张维功，另被告张维功支付的5万元差价款中的25,000元系原告支付，但该陈述遭被告张维功否认，之后原告张维成也未能提供证据。另原告方未能提供证据证明被告方已将其中一套房屋出租给他人谋取利益之事实。
    庭审中，原、被告虽一致认可两套海阳路房屋的每平方米单价为31,500元，但由于双方对两套房屋的分割仍各执己见，致调解未成。以上事实，由原、被告的庭审陈述以及原告提供的补偿安置协议、分户表、501室和601室的上海市房地产登记簿、补助会审单、房屋评估报告送达回执、拆迁估价汇总表、上海市征用集体土地所有权房屋拆迁估价分户报告单、动迁居民空房钥匙移交确认单、拆迁补偿安置协议交拆迁人的签收附件、上海市房地产权证、给动拆迁单位的信函、动迁居民过渡费需支付清单、动迁居民过渡费费用结算领取清单，被告提供的房屋所有权证、行政事业性收费专用收据、代办费和评估费发票、契税收据、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、房地产业销售统一发票、税收通用缴款书、契税缴款书、补偿安置协议、三杨小区基地结算单及办文单、补偿费用结算单、房源卡、2008年10月23日上海市行政事业单位统一收据、原告出具的承诺书（复印件）、被告出具借条、补偿安置协议等在案佐证。
    本院认为：公民的合法权利受法律保护。本案的原、被告虽均为本次动迁的安置人，但由于原告张维成与被告张维功在动迁协议签订后各自代表自己的妻子及孩子就动迁安置的房屋处理达成一致意见，即被安置的两套房屋产权为被告张维功所有，由张维功于2009年6月30前支付原告张维成35万元，该意思表示系原告张维成与被告张维功的真实意思，且未违反法律、法规的规定。另从承诺书、借条的内容及动迁协议签订人可以看出，原告张维成同时代表原告刘春良、张紫晨，被告张维功同时代表被告何馨凡及张紫恒在动迁协议书、承诺书及借条上签字，且三原告之间及三被告之间均系父母子女关系，原告张维成和被告张维功又是被拆迁房屋的权利人，因此，被告方对原告张维成代表原告刘春良及张紫晨作出的承诺，有理由相信系原告刘春良及张紫晨的共同意思表示，故该承诺书依法有效。原、被告理应按照约定全面履行义务。现被告张维功虽未按约定履行金钱给付义务，但由于原告张维成未能提供证据证明原告张维成已明确通知或告知被告张维功解除双方就两套房屋权属及房屋补偿款达成的协议，因此原告张维成单方撕毁承诺书的行为并不能改变原告张维成与被告张维功的债权、债务关系。原告方要求分割上述两套系争房屋及要求三被告支付租金之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条的规定，判决如下：
    驳回原告张维成、刘春良、张紫晨的全部诉讼请求。
    案件受理费38，532元，由原告张维成、刘春良、张紫晨共同负担。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审  判  长    金国良
审  判  员    吕  琪
人民陪审员    江梅娟
二○一五年十二月二十五日
书  记  员    施周强
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
    第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
    第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
    （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
    （五）法律规定的其他情形
（本文系上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明原创，判决书内容考虑保护公民个人隐私需要，当事人均为化名，小部分内容也进行了微调，对本文相关内容的转载请注明作者和出处，否则依法追责）
原告张维成、刘春良、张紫晨诉被告张维功、何馨凡、张紫恒共有物分割纠纷一案
代理词
尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：
上海市佩信科诺律师事务所受被告张维功、何馨凡、张紫恒的委托，指派黄方明律师担任贵院受理的原告张维成、刘春良、张紫晨诉被告张维功、何馨凡、张紫恒共有物分割纠纷一案被告张维功、何馨凡、张紫恒的委托代理人。现代理人结合庭审情况，根据事实和法律，就本案争议的焦点问题发表如下代理意见：
一、被告认为，原告张维成不属于被拆迁房屋的被拆迁人，从拆迁政策层面上来说，不应参与补偿协议的签订。
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定“被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置”，结合本案，被拆迁房屋所在地许可证颁发于2006年，而原告张维成10%的房产产权份额取得时间是2008年4月14日，严格说来，原告张维成不属于房屋的被拆迁人。
二、三原告不属于被拆迁房屋的同住人，不应获得补偿安置。
根据《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第九条规定：“关于同住人的界定：《细则》第五十四条中的同住人，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住人口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。”结合该政策，首先三原告在被拆迁房屋内没有可以认定为同住人的常住户籍。前已述及，被拆迁房屋所在地块许可证的下发时间为2006年，而原告张维成的户籍迁入时间是2008年5月21日，明显晚于2006年，原告刘春良、张紫晨的户籍从不在被拆迁房屋内，三原告均不具备在被拆迁房屋内有常住户籍的条件。其次，三原告于2007年在黄浦区徽宁路622号202室房屋动迁时分得位于浦东新区康弘路某某弄某号某室配套商品房一套及补偿款281578.2元，另三原告于1991年在徐汇区长桥五村某某号某室获得过福利分房，后买下产权，成为售后公房，因此，三原告属于其他地方有住房的情形，从拆迁政策层面上来说，三原告不得以任何理由作为安置对象获得补偿。由于农村宅基地房屋拆迁实践中存在一定的操作弹性，被告张维功愿意念及兄弟情谊，在被征收房屋正式实施动迁前，以让原告张维成享有房屋产权10%的名义，方便其户籍迁入，进而方便其配偶及女儿争取以照顾引进形式作为安置对象，为三原告争取适当的补偿利益。
三、即便三原告在本次房屋动迁中享有相应的补偿利益，原告、被告之间也就补偿利益达成了一致的分配意见，三原告现主张获得其中一套安置房既违背承诺书及借条的约定，也违反诚实信用原则，法院应当驳回其诉求。理由如下：
1、庭审已经查明，原告、被告于2008年10月22日就补偿利益的分配问题达成了一致，即三原告放弃安置房的所有权，作为对价，由被告向原告支付补偿款35万元，原告对承诺书和收条的内容均是没有异议的，且借条目前仍保存在原告张维成处。因此，该承诺书及借条是原告、被告之间真实意思的表示，其法律效力应得到法律保护。
2、原告、被告均认可原告张维成、被告张维功分别代表各自家庭参与补偿协议的签订，对承诺书和借条的签订和形成，长期以来三原告从未向被告提出任何异议。
3、原告张维成、被告张维功均认可因为承诺书及借条的履行问题，原告张维成曾向被告张维功催告还款，原告张维成还念及兄弟情谊，同意被告张维功在2009年6月30日未能如期付款的情形下，延长付款期限一年至2010年6月8日，因被告张维功仍未支付该补偿款，遂将承诺书撕毁。这充分说明原告张维成认可承诺书及借条的法律效力，并愿意其内容来履行。
4、按照原告张维成本人的陈述，是由于被告张维功未能按借条约定时间、甚至在同意延长付款期限一年的情况下仍未向其支付补偿款35万元，故于2010年6月8日将承诺书撕毁，而承诺书及借条早已在2008年10月22日已经形成。因此，承诺书并不因为原告张维成的撕毁或被告张维功未能支付补偿款而归于无效。
综上，原告、被告已经就补偿利益的分配达成了一致，即便被告张维功未按时向原告支付补偿款，原告也应根据承诺书及借条内容要求被告履行继续支付补偿款的义务，而不应单方面撕毁承诺书，甚至变更承诺书内容主张安置房归其所有。
四、三原告即使分得补偿利益，也应适当的少分。理由如下：
1、从被拆迁房屋的取得来源上来说，系争房屋完全由被告张维功出资购买，原告挂名被拆迁房屋产权10%的取得也未进行任何出资，对房屋的取得没有任何贡献。
2、原告张维成10%的系争房屋产权也仅是名义上的，原告对此10%房产份额的取得没有支付对价，连办理产权变更登记的所有税费都是由被告张维功承担的。原告张维成产权份额的取得，仅仅是为了方便其户籍的迁入，争取本户补偿利益的最大化才以假买卖的形式让其享有10%的房屋产权份额，原告张维成也并非被拆迁房屋的实际权利人。
3、被拆迁房屋一直都由三被告在居住使用，三原告从未在被拆迁房屋内居住过，不是被拆迁房屋的使用人。
4、目前，三被告除了动迁取得的两套安置房，他处没有住房，也从未享受过福利分房、福利买房或其他动拆迁补偿，而三原告不仅享受过福利分房、福利买房，还在他处享受过动拆迁补偿，有两套自己名下的产权房，居住条件非常宽裕。
5、从房屋拆迁时的登记常住人口来看，严格来说，三原告没有一个户籍符合同住人的认定条件，而被告有两个常住户口，且均符合同住人的认定条件，原告主张分得一半的补偿利益明显不公。
6、由于本案被拆迁房屋的实际使用人是三被告，因此，与房屋使用人有关的装修费、奖励费、过渡费、搬家费及一次性补偿等费用均应归被告所有，原告不应参与分配。
7、本案两套安置房的取得，是由被告另外支付50000元的差价款而取得的，该50000元对应的安置房利益，三原告也不应参与分割。
综上所述，被告认为，即便没有原告张维成的常住户籍及其他两原告的照顾引进，三被告的补偿利益亦可获得两套安置房，从法律事实上来说，三原告的户籍及引进因素为该户带来的额外补偿利益仅为189085元，现原告、被告已达成分配意向、由被告向其支付35万元的补偿款应属合情合理。现原告主张所有补偿利益平均分配于法相悖，与情无理，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
以上代理意见恳请法庭依法采纳。谢谢！
 
被告委托代理人：上海市佩信科诺律师事务所律师黄方明
2015年11月20日