代理某开发公司抵押权纠纷案胜诉
【审理法院】
辽宁省沈阳市铁西区人民法院
【被告委托代理人】
北京盈科（沈阳）律师事务所 夏辉合伙人律师 姜晓峰律师
【案情简介】
农行某支行与某开发公司签订了《借款合同》及《抵押合同》，由农行某支行向某开发公司提供借款1600万，某开发公司以35套在建房产进行抵押，并办理了抵押登记。借款到期后，某开发公司没有还款。后农行某支行向房产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，内容为：”我行与某开发公司签订的抵押合同，抵押人某开发公司所提供的抵押房产在抵押期间可以出售，可以办理产权手续，售房时某开发公司另行与我行签署他项权注销证明与售房资金专储证明，明确资金流向，如不签署，出现问题由某开发公司负责”。某开发公司据此函陆续将案涉抵押的35套房产中的25套（其中5套已办理所有权证）出售，并收取全部房款，另外10套折抵工程款。现案涉抵押的35套房产均已交付，购房者已实际占有。
在某开发公司未予偿还欠款的情况下，农行某支行提起诉讼，请求某房地产公司偿还借款，如不能偿还则农行某支行用拍卖、变卖案涉35套抵押房产所得价款优先受偿。
【承办过程】
律师代理该案件过程中遇到的难点，抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。
首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条”抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了”抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行某支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行某支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行某支行因无法行使价金代位权而造成的损失，系农行某支行与某公司的债权债务关系，当事人应当另行主张。
其次，《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：”担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。
【审判结果】
胜诉。
