购买商品房签订了认购协议并支付定金，能否要求退还定金？
一、 案由：定金合同纠纷
二、案情简介：原告在2015年10月份看到被告所开发楼盘广告，其广告中关于xx中学区的宣传使原告产生购买意向，后原告于2015年11月1日前去被告销售处，并于当日签订认购协议并支付定金5万元。随后一周内原告多次前往被告处协商签订预售合同事宜，并提出将广告内容尤其是关于学区的宣传写入预售合同或签订补充协议作为合同附件、或出具书面承诺书，但均遭到被告拒绝；因为被告拒绝原告就合同主要条款进行协商，且要求原告必须按其单方拟定的条款来签订预售合同，致使双方协商不成，最终无法签订预售合同。但被告却拒绝退还原告定金，原告遂起诉要求被告退还定金人民币5万元并承担诉讼费用。
三、案件分析：本案原告与刘欢律师面谈后，认可刘律师的法律分析及代理意见，故委托刘欢律师代理诉讼。定金到底能不能退？开发商在与购房者签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向购房者收受定金。如果购房者不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见开发商则定金不退。这种定金约定对购房者极为不利，使购房者在签约时处于受制于人的境地，往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房者认为，购房定金与其它商品交易一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，以为一但签订了认购协议，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能退还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解，定金是可以退的，但要满足一定的条件，那么是怎样的条件呢？法律规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
通过以上两条法律规定，我们可以归纳出一个条件，即“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，定金应当返还买受人。那么何为“不可归责于当事人双方的事由”？最好的理由就是对签订商品房预售合同的主要条款协商不成。顺便说一下，签订认购协议并支付定金并非购买商品房的必要条件，如果能直接签订预售合同当然可以避免落入开发商的定金陷阱，但现实中基于开发商的绝对优势地位，购房者往往根本没有与开发商协商的余地，不先收取定金的开发商寥寥无几。知道了退定金的条件，下面具体就是如何操作了。首先，必须在认购协议限定的期限内前去与开发商就签订预售合同进行协商；其次，协商过程中进行录音，录音要尽可能完整清晰，能够反映双方协商的过程，至于协商的内容，商品房预售合同都是开发商拟定的格式条款，往往不允许购房者做任何更改或增减，但法律赋予合同任何一方在签订合同时对条款进行协商及改动的权利，当然相对方有权拒绝改动合同从而导致合同不能签订，但是这种情况导致合同无法订立不可归责于任何一方。购房者可以提出将开发商广告宣传中的学区、配套设施、小区绿化、车位配给等一切较为合理的要求写入预售合同，结果自然是开发商拒绝写入，合同无法签订，从而达到退还定金的目的。
四、案件结果：由于证据准备充分，开发商在开庭前即表示愿意退还5万元定金，原告收到退款后撤诉，依法维护了原告的合法权益，原告对这一结果非常满意。
