《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该条的内容第一次将业主的建筑物区分所有权的理论引入我国现行民法体系，也是《物权法》对传统民法理论的重大突破。

　　业主的建筑物区分所有权，简称为区分所有权，是由专有部分所有权、共有部分的共有权、共有部分的共同管理权相结合而组成的一种“复合物权”；是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的一种物的权利，是物权中的所有权之一种。例如，业主购买了一套商品房，其对屋内面积及空间所享有的权利，就是专有部分的所有权；对电梯、走廊以及小区绿地、道路享有共有权；享有对小区共有财产和共同事务的管理权。这三种权利结合在一起，就成为区分所有权。区分所有权具有如下四个特征：一是区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上而产生的。这种所有权不同于传统的单门独院、一家一户的传统所有权。二是区分所有权的客体主要是建筑物，但又不限于建筑物。《物权法》没有使用“建筑物区分所有权”的概念，而是采用了“业主的建筑物区分所有权”的提法，表明业主的区分所有权的范围已经从建筑物拓展到了整个小区。三是区分所有权的权利主体是业主。所谓业主通常是指买房置业的主人或者说不动产的所有人，在区分所有的情况下，业主即建筑物区分所有权人，这与《物业管理条例》第六条第一款的规定是一致的。四是建筑物区分所有权的内容是由三项权利构成的，即专有权、共有权和管理权，该所有权具有集合性。

　　业主的建筑物区分所有权在行使时有许多限制，这是区分所有权与传统民法上的所有权不同的地方，这些限制主要表现在以下几个方面：

　　1、对权利取得时的限制。根据《物权法》第70条的规定，建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权利三个要素所构成，按照这一理论，专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理权是互为依存的。一旦取得专有所有权，自然就取得了共有权和共同管理权。相反，一旦丧失专有部分的所有权，另两项权利也一并丧失。

　　2、权利消灭时的限制。《物权法》第72条第2款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理权利一并转让”。这就清楚地表明，区分所有权的三项内容在消灭时是同步的。而且只要专有部分的所有权归于消灭，另两项权利也同时归于消灭。从理论层面看，三项权利的消灭是以专有所有权为基础的，专有所有权的消灭，必然导致另两项权利的消失。从操作层面上看，共有权和管理权是不能单独转让的，是必须伴随着专有权的消灭而消灭的。

　　3、对行使权利过程中的安全保障限制。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这是因为，区分所有权中除专有权之外的另两项权利是由全体业主共同行使的，任何一个业主对专有权的处分都会影响另两项权利的完整和安全，故法律对专有权的行使作出了限制性的规定。

　　4、对专有部分用途改变的限制。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这是因为，建筑物区分所有权人与他人已经形成共同生活关系，这种关系要求区分所有权人行使权利时，不能损害他人的合法权益，如不能擅自将小区中的住宅改变为歌厅、餐厅等。

　　5、对共有人优先购买权的限制。按照传统民法上的共有关系理论，共有人转让共有财产时，其他共有人有优先购买权。但在区分所有权的情形下，虽然业主之间存在着广泛的共有关系和共同管理的联络，但由于所有权的可区分性决定了业主在处置专有所有权时，是把共同共有权和共同管理权“捆绑”处分的，所以，其他存在共有关系的业主是不享有优先购买权的。这也正是区分所以与传统的按份共有、共同共有的区别所在。

　　6、对业主行为的限制。鉴于区分所有权的行使与其他相关业主的利益息息相关，所以《物权法》对业主在小区内的行为作了法律上的规制。《物权法》第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”在传统的民法理论中，对所有权人行使权利的行为是鲜有这些强制性的限制的。

　　7、对物业服务部门权限的限制。为了确保业主真正实现区分所有权，《物权法》第十一条、第十二条对物业管理机构的性质、权限作了明确的规定。在法律上强调，业主有权自主决定物业管理机构；有权更换已有的物业管理机构；物业管理机构是受业主委托对小区的物业进行管理和服务的。法律上这样规定，明确了物业管理机构的地位、限制了其权力，为有效避免其与业主可能发生的冲突提供了法律依据。

　　《物权法》按照区分所有权“三要素”的结构原理，对业主权利的行使进行了全方位的限制，旨在既保障业主有效行使权利，又防止业主滥用权利。这些限制性的规定，多数是从区分所有权“三要素”中派生和演绎而来的。本文所举的两个案例，法院所做出的判决正是很好的运用了《物权法》区分所有权理论，而这种处理在《物权法》实施前后是不同的，我们应当进行很好的把握和领会，正确的运用和行使业主的建筑物区分所有权，才能既保护自己的合法权益，又不损害他人的财产利益和安全。