郑州房屋买卖合同纠纷律师
【基本案情】
2011年1月23日，原告于文武与被告张国来达成协议，协议内容为：“1、甲方将鑫瑞房地产开发公司在交警对面的楼房转交给乙方；2、乙方交给甲方楼房差价壹拾万元整；3、甲方交给乙方2009年3月2日收款收据原件一张；4、甲方负责收据为真实的，乙方和开发公司以后发生的事都与甲方无关，甲方不退还壹拾万元整的楼房差价。”协议签订后，于文武当场给付张国来楼房差价款10万元及购房定金2万元，同时张国来将兴隆县鑫瑞房地产开发有限公司于2009年3月2日出具的收款收据一张交付给于文武，张国来并口头承诺将该楼房户名变更在于文武名下。2012年10月份于文武找到鑫瑞房地产开发公司，得知该房屋早已卖出。后于文武多次找张国来协商未果，于文武要求与张国来解除协议，并返还定金2万元及楼房差价款10万元，诉至法院。
【案件焦点】
原告是否向被告实际支付定金及楼房价款。
【法院判决】法院经审理认为：双方所签协议中已载明原告交给被告楼房差价10万元整及定金2万元，同时由被告交给原告2009年3月2日收款收据原件一张，被告负责收据为真实的。实际履行中收款收据原件已在原告处，可以认定原告已支付给被告定金2万元楼房差价10万元。现约定的楼房被开发商卖出，原告无法购买，原告并没有实现合同目的，原告要求解除合同应予准许，被告应返还原告定金2万元及楼房差价10万元，原告也应将收到的收款收据原件返还被告。原告要求被告给付利息的请求，予以支持。被告辩称签订协议时，原告并未实际交付定金2万元及楼房差价10万元，被告未能提供有效证据予以证实，且与现实交易习惯也不相符合，被告在未收到协议约定的款项下，不可能将收款收据交付原告，其辩解理由不予采纳。
法院判决如下：
一、解除原告于文武与被告张国来于2011年1月23日签订的协议。
二、被告张国来于判决生效后十日内返还原告于文武购房定金2万元、楼房差价款10万元及其利息（自2011年1月24日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至本判决指定的给付之日止）。
三、原告于文武于判决生效后十日内退还被告张国来收款收据原件一份。
【邹超律师评析】
“一房二卖”是指出卖人先后或同时将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。买商品房光看“五证”，仅有网签还不够，因为网签合同仅仅是建设主管部门行使管理职能的一个手段，并不是维护购房者合法权益的唯一有效依据。老百姓购买预售商品房，订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有其他的效力，所以购房者无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”的情况发生，仅能在这种情况发生时主张开发商违约进行损害赔偿，而无法获得指定的房屋。因此，买房应先做预告登记，办理了预告登记，并领取了这个预告登记证明，将来就一定能实现物权。购房人进行预告登记其实很简单，只要购房人带上身份证明、已备案的商品房买卖合同、双方的约定，到相关部门预告登记窗口进行申请就可以。但是在申请之前一定要与开发企业约定好，也就是说要有约定做预告登记，如果没有约定的说，购房者单方是不能进行申请的，或者说双方提前有过约定，开发企业不配合的，购房者可以单方申请。
