如何认定抵押登记的效力？以新换旧合同中，抵押是否需要重新办理？
如何认定抵押登记的效力？以新换旧合同中，抵押是否需要重新办理？
问题：被告向银行借款，原告提供担保。被告以其土地使用权向原告提供抵押，并进行了登记，期限三年。贷款一年到期后，无力归还，与银行签订以新换旧借款合同，仍由原告担保。被告书面承诺仍用已登记（未到期）的土地抵押。诉讼中，被告提出二点抗辩：（1)抵押未重新登记，应为无效；（2)登记是由土地部门所设“交易所”办理，诉讼中土地部门才予以确认，也应当无效。以上抗辩理由能否成立？
解答：此问题中主要反映的是两个方面的问题，一个是关于抵押登记效力问题；一个是以新换旧合同中，抵押是否需要重新办理的问题。
关于抵押登记的效力认定。根据《物权法》和《担保法》规定，不动产及土地使用权，均应到土地或者房产登记部门办理抵押登记。虽然具体登记是在土地部门下设土地所办理，毕竟这是土地部门设置的机构，也是土地部门授权办理的，应当视为有效，诉讼中所作确认无非是一种事后追认行为，一般不应影响登记的效力。所以，抵押人关于抵押登记的抗辩是不能成立的。
关于借款还旧合同中，抵押是否需要重新办理登记的问题，根据《担保法司法解释》规定，抵押登记不受时间限制，一般应与主债权诉讼时效相同，即主债权期满后两年或者三年，不应笼统地写为一年、二年、三年等。对于原合同，抵押人明确以自己的土地使用权办理了抵押登记，而在登记有效期间，抵押人明示同意继续为新合同提供抵押，这种情况下，各方当事人意思表示真实，也不违反法律规定，应当认定抵押有效，不能免除抵押人的责任。
所以，抵押人的抗辩理由不能成立，应当依法予以驳回。
