深圳市中央悦城花园业主集体维权诉开发商案
深圳市中央悦城花园业主集体诉开发商
房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】
黄某某等61人与开发商深圳大综艺房地产开发有限公司于2007年6月-10月间签订《商品房买卖合同》，约定出卖方于2008年4月30日前将竣工验收的涉案房产交付于买方。同时约定，出卖方应在取得竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房交付买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同（或委托出卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。预售期间，出卖方在涉案楼盘的广告宣传单中有“纯南朝向的户型、户户赠送空中花园”、“赠送空中花园、入户花园”等字样。2008年4月底，出卖方发出书面通知，要求买方入伙。买方及其他业主发现赠送部分纳入计费面积，向龙岗区工商局、区建设局、区房产局、区信访办等多部门展开信访维权工作。部分业主以开发商违约为由拒不收楼，并多次拉起横幅到小区门口公路、出卖方办公大楼示威抗议；上百位业主还于2008年8月8日（北京奥运开幕式当日）到深圳市政府门口示威抗议。买方的维权活动虽产生一定影响，但出卖方只同意每户免除一年管理费（约2000元）作为补偿。买方拒不接受，维权一度陷入僵持。2010年年初，当事业主找到本律师代理维权，以开发商《房地产证》办证延期103天至150天不等，且未履行户户赠送“空中花园”、“入户花园”承诺，向龙岗区人民法院提起诉讼，请求判令：（1）两被告返还多收的赠送部分房款；（2）两被告支付延期办证违约金；（3）两被告承担本案诉讼费用。
【争议焦点】
一、出卖方在广告宣传中关于面积赠送的表述是否构成要约？如果构成要约，双方合同中关于附图对房屋平面图的签字，是否构成要约的修改？
二、双方约定以“交房之日起240日办理《房地产证》”，买方以出卖方不履行承诺而拒不收楼的行为，出卖方是否可以以此抗辩其不办证的行为；出卖方能否以合同附件约定的相关条款为自己免责？
【审理结果】
双方经过管辖异议、一审（61人）、二审（27人），数次开庭，历时一年有余，34人在一审达成调解，27人在二审达成调解：开发商承担本案受理费用，并愿支付每户2.8至5.6万(根据实际或视同入伙时间、房产证出证日期、房屋总价不同有所区别)。
代理律师为本案三次提交代理词，包括一审代理词、一审补充代理词、二审代理词，累计近九千字。原告关于要求退还面积赠送部分多收房款的诉求虽未得到支持，但较开发商之前仅愿意补偿每户2000余元相比，能顺利拿回数万元赔偿，已远超预期，当事人对律师的代理工作深表满意。
【律师心得】
㈠对于有重大影响、敏感性较高的集体诉讼案件，律师应为当事人拟定合理的调解方案，力争在双方都能接受的范要围内，采用调解的方式解决纠纷；
㈡代理律师要善于利用法律和证据，积极争取法官的理解和支持，努力寻求对方律师的配合，力争被代理人权益的最大化；
㈢由于被代理人人数众多，办案律师人员少，律师要合理运用办案技巧，充分利用业主代表的桥梁作用，保持信息沟通顺畅，以便及时协调立场，统一观点。
㈣对于涉及人数众多的诉讼案件，应根据证据及基本事实，详细分类，精心设计不同诉状、证据等诉讼模板，充分发挥统计表格的作用，降低诉讼成本，提高律师代理工作效率。
广东卓建律师事务所：吕红兵律师
联系电话：13725572445
