２０００年 ３月５日，Ａ公司和Ｂ公司签订房屋租赁合同，约定Ａ公司将其所有的房屋出租给Ｂ公司，租期６年，至２００６年３月４日止。双方当日到当地房地产管理部门办理了登记备案手续后，Ａ公司将房屋交付Ｂ公司使用。
１９９９年９月，Ａ公司因借款纠纷被Ｃ银行诉至法院。１２月，应Ｃ银行申请，法院依法裁定查封Ａ公司所有的房产，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不予办理该房产过户手续。后法院判令Ａ公司应向Ｃ银行支付款项若干。由于Ａ公司拒不履行生效判决，２００２年８月９日，法院依法强制执行Ａ公司所有的房产，将该房产过户至Ｃ银行名下。
房产过户后，Ｃ银行认为，Ａ公司与Ｂ公司所签订的房屋租赁合同无效，通知Ｂ公司必须搬离该房屋。Ｂ公司则认为，其与Ａ公司所签订的房屋租赁合同应由Ｃ银行继续履行。双方发生争议。
?争议焦点?
Ｃ银行认为，Ａ、Ｂ两公司所签订的房屋租赁合同无效。其理由如下：第一，建设部１９９５年发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租。由于Ａ、Ｂ两公司签订房屋租赁合同前，法院已依法查封了该房产，因此两公司之间的合同由于违反该规定而无效；第二，合同法所规定的“买卖不破租赁”原则仅适用所有权继受取得的情形，本案中房产所有权转移系基于法院强制执行，其取得房产所有权为原始取得，不适用“买卖不破租赁”。
Ｂ公司则认为，其与Ａ公司之间的租赁合同有效，Ｃ银行应继续履行该合同。其主要理由如下：第一，两公司签订房屋租赁合同的时间系在合同法实施后，因此判定该合同是否有效应以合同法为依据。而根据合同法，本案所涉及的合同不存在无效事由，理应有效。第二，建设部有关规定系部门规章，不能作为合同有效与否的依据。第三，合同已在有关部门登记备案，其有效性和合法性不容置疑。第四，根据“买卖不破租赁”的原则，Ｃ银行应当继续履行该合同。
?法理解析?
一、“买卖不破租赁”原则在本案中应予适用
笔者认为，本案中的承租人可主张“买卖不破租赁”。具体分析如下：
首先，法院依法查封后，所有权人与承租人就被查封的房产签订的房屋租赁合同并不当然无效。理由如下：第一，本案中房屋租赁合同系在合同法生效后签订的，判定其有效与否应以合同法为依据。合同法第五十二条规定合同无效的情形有以下几种：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案租赁合同不存在前四种无效的情形，至于第五种则涉及到建设部《城市房屋租赁管理办法》是否可作为合同无效依据的问题，这也是本案双方当事人争议的焦点之一。对于这个问题，笔者认为，合同法对于判定合同无效的标准较经济合同法而言严格了很多，系以鼓励市场交易、充分尊重当事人的意思自治为立法原则，限制了无效合同的范围，而扩大了可撤销和效力待定合同的范围。合同法施行后，只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，至于地方性法规和行政规章，一般不能作为判定依据。对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定（如外汇管理），由于其关系国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前采取发布有关司法解释的方式来解决特殊问题。而建设部《城市房屋租赁管理办法》既非行政法规，其被查封房产不能出租的规定也未被最高人民法院司法解释采纳，不能作为判定合同效力的依据。由此看来，单纯以建设部的规定为依据推定本案合同无效依据不足。第二，法院查封房产的具体情况也可能影响合同的有效性。实践中，法院依法查封房产存在多种方式，例如，收存房产证并通知有关部门不予办理查封房产的转移过户手续、张贴公告、在限制房产转移过户的同时对房产加贴封条等，但由于最后一种方式不但限制了房产所有权的转移过户，也剥夺了所有人或第三人使用该房产并取得收益的权利（当然包括限制出租），不利于资源有效利用及市场经济活跃，因此除非存在特殊情况，实践中很少使用。本案中，法院所采取的查封方式是到有关部门办理查封手续，仅限制房产转移过户，并未在涉案房产处加贴封条，限制出租，因此其查封并不影响租赁合同有效成立。更何况，本案租赁合同在有关房地产管理部门登记备案，其有效性和合法性已经有关主管部门确认，不容置疑。
另外，Ｃ银行明知该房产上设有租赁权仍同意受让该房产并予以实际过户，可知Ｃ银行愿意接受该负担，即愿意继续履行房屋租赁合同。
其次，从“买卖不破租赁”原则所产生的背景来看，本案也应当坚持合同的有效性，以保障处于弱势地位的承租人的权利。早期民法中，租赁权并不能对抗第三人，即遵循“买卖击破租赁”的原则。但坚持“买卖击破租赁”这一债权相对性原则产生了对承租人不利的新问题，使租赁关系极不稳定。随着社会经济的发展，租赁权逐渐被赋予了可对抗第三人的效力，从而确立了“买卖不破租赁”原则。特别是对于房屋租赁而言，承租人往往因不具备自有住房，经济上困难而需要租赁房屋，处于弱势地位，对其予以必要的保护，使其租赁关系相对稳定是必要的，这种保护有利于社会的稳定。正如王泽鉴先生所言：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，使有特别保护之必要。”
综上所述，本案Ｂ公司有充分的理由主张“买卖不破租赁”，Ｃ银行应继续履行租赁合同。
二、Ｂ公司如何获得救济
如上所述，由于本案可适用“买卖不破租赁”原则，无需Ｂ公司和Ｃ银行另行签订租赁合同，Ｂ公司可依据与Ａ公司之间的租赁合同起诉Ｃ银行，要求法院依法判令该银行继续履行房屋租赁合同。
朱敏霞
