原告：王某某，女，X年X月X日生，汉族，居民，住（略）-10。

委托代理人：张敏，重庆市新源律师事务所律师。

被告：重庆市永川区华创新天地置业有限公司。住所地：重庆市永川区汇龙大道东一路X号D幢。

法定代表人：常某某，总经理。

委托代理人：叶远明，重庆渝都律师事务所律师。

第三人：重庆华创物业管理有限公司。住所地：重庆市江北区X路X号。

法定代表人：余某某，董事长。

委托代理人：陈耀能、彭某某，重庆渝都律师事务所律师。

原告王某某与被告重庆市永川区华创新天地置业有限公司（以下简称华创置业公司）及第三人重庆华创物业管理有限公司（以下简称华创物管公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员胡蓉担任审判长，与审判员高健、代理审判员肖菊华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人张敏，被告华创置业公司的委托代理人叶远明，第三人华创物管公司的委托代理人陈耀能、彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称：2005年12月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于永川区X路“华创.渝西新天地”X号附X号第一幢第一层8-17（B1-66）门面。合同签订以后，原告依约履行了自己的合同义务，被告却不按约向原告交房及办证等，经原告多次催促未果，故起诉要求被告按约计算向原告支付逾期交房违约金（止于2008年8月5日）x.88元、逾期办证违约金（止于2008年8月5日）x.44元。

被告华创置业公司辩称：原告与华创置业公司签订商品房买卖合同的同时，又与华创物管公司签订了委托经营管理协议，约定将其所购房屋委托华创物管公司经营管理，由华创物管公司支付收益金。2006年10月1日，华创置业公司按原告与华创物管公司的委托经营管理协议约定将原告所购房屋交付给了华创物管公司，不存在逾期交房。关于办证违约金，应从实际交房日算，且约定的违约金高于实际损失，要求降低，按商业银行同期贷款利率算。交房违约金和办证违约金只能算一项，不能同时主张。

第三人华创物管公司述称：基于与原告签订的委托经营管理协议，2006年10月1日，华创置业公司交付原告所购房屋给华创物管公司统一管理，故交房未违约。之后，我方通知了原告等业主前来领取收益金，部分业主未领取。休庭后，只要原告愿意，也可到我方领取收益金。

经审理查明：2005年12月15日，原告与华创置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买华创置业公司开发的位于永川区X路X号附X号第X幢第X层B1-66（8-17）的门面，套内面积27.60平方米，套内单价9375.51元/平方米，总成交金额x元，于2005年12月15日付x元，交房时付余某x元；华创置业公司应当于2006年9月30日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由华创置业公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；合同约定的房屋交付时间之日起180个工作日内，华创置业公司应办理完毕房地产权证，如逾期不能办理，从逾期之日起，由华创置业公司按已付房价款总额，以每日万分之二向原告支付违约金。签约以后，原告按约向被告支付了购房款x元。双方签订商品房买卖合同当天，原告又与华创物管公司签订《委托经营管理协议》，主要约定：原告将所购门面委托华创物管公司经营管理，期限三年，从2006年12月31日（购物中心正式开业）起至2009年12月30日止，委托经营管理期间，原告每月可获得收益金1725元。2006年10月1日，华创置业公司将原告所购门面交付给华创物管公司，并签订了商铺交接书。2008年8月7日，原告遂起诉来院。

另查明：原告与华创物管公司签订的委托经营管理协议中约定的购物中心并未开业。对于原告购买门面所在工程是否经竣工验收备案登记，华创置业公司仅提供了竣工验收备案登记证复印件，原告不予认可，华创置业公司至今未能提供该证据原件或是加盖来源印章的复印件。

上述事实，有商品房买卖合同、购房款收据、委托经营管理协议、当事人的陈述等证据在卷佐证。

本案的争议焦点：一、华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司是否应当视为华创置业公司向原告交房二、双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五是否过高三、原告所主张的逾期办证违约金是否应当主张

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行。下面针对双方当事人的争议焦点，分别进行评判：

一、本案原告按约支付了购房款，华创置业公司理应按合同约定交房时间2006年9月30日前将经过竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司不应当视为华创置业公司向原告交房。理由：1、2006年10月1日，华创置业公司将原告所购门面交付给华创物管公司经营管理，不符合原告与其签订的商品房买卖合同的约定“华创置业公司应当于2006年9月30日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用”，该约定的交付对象是原告，并不是华创物管公司。2、建筑法规定，未经竣工验收的工程不得交付使用，我国施行工程竣工验收备案登记制度，而2006年10月1日，华创置业公司并未取得工程竣工验收备案登记证，不能亦不应将房屋交付使用；2006年10月1日，华创置业公司并未取得工程竣工验收备案登记证，根本不具备商品房买卖合同约定的交房条件。3、原告与华创物管公司约定的委托经营管理期限的起点时间是2006年12月31日，并不是2006年10月1日，华创置业公司于2006年10月1日向华创物管公司交房亦不符合委托经营管理协议约定。

二、双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五过高。理由：假如华创置业公司按约向原告交房，根据原告与华创物管公司签订的委托经营管理协议，原告应当将所购门面交与华创物管公司经营管理，每月可获得收益金1725元，这是原告的预期利益，亦是原告的实际损失。现华创置业公司未按约交房，其一个月应当支付原告逾期交房违约金3508.32元（x元×每日万分之五×30日），远高于原告的实际损失，故华创置业公司要求减少违约金的请求，本院予以支持，结合原告的实际损失和本案的实际状况，本院按原告已交付购房款的每日万分之三计算主张，据此计算，每日的逾期交房违约金为70.17元，每月的逾期交房违约金为2105元（x元×每日万分之三×30日），与原告的实际损失1725元/月相当。

三、原告所主张的逾期办证违约金不应当主张。理由：工程必须经竣工验收备案登记方能办理房地产权证，而本案争议工程是否取得竣工验收备案登记证目前不确定，且逾期办证违约金发生在商品房实际交付使用之后，而本案原告至今未前去接房，另逾期办证期间与逾期交房期间不能重复计算，即同一时段不能既计算逾期交房违约金又计算逾期办证违约金，故原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原告尚未接房，本案不予处理。

综述，从2006年10月1日至2008年8月5日，华创置业公司逾期交房共计674天，应当支付违约金x.58元（70.17元/天×674天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：

一、由重庆市永川区华创新天地置业有限公司于本判决生效后立即支付王某某逾期交房违约金x.58元（从2006年10月1日起，以购房款x元为本金，按每日万分之三计算至2008年8月5日止）；

二、驳回王某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2320元，由重庆市永川区华创新天地置业有限公司负担（此费原告已预交，由被告于本判决生效后立即直付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判长胡蓉

审判员高健

代理审判员肖菊华

二00九年五月十一日

书记员罗利