山东省枣庄市薛城区人民法院

民事判决书

（2007）薛民初字第X号

原告张某某，男，X年X月X日出生，汉族，枣矿集团建井四处贵州工程指挥部工作人员，住（略）。

委托代理人（特别授权）王纯银，山东长明阳律师事务所律师。

被告刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，枣矿集团蒋庄矿工人，住（略）。

委托代理人（特别授权）殷召水，山东薛国律师事务所律师。

原告张某某与被告刘某某侵权纠纷一案，本院受理后依法由审判员李运海独任审判，公开开庭进行了审理，原告张某某及其委托代理人王纯银，被告刘某某及其委托代理人殷召水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称，2007年9月4日，原告之亲属邹义娟通过中介人刘某、李咏认识被告刘某某，约定将原告张某某的位于枣庄矿务四处X号楼X单元X层东户房屋一套出售，原告原系枣庄矿务局四处职工（已内退），现在贵州省境内的建筑工地工作。在2007年10月19日原告回家后才知道被告的上述买房行为，并对房屋进行装修，已更换门销，原告为维护合法权益，在2007年10月23日早晨打电话通知被告刘某某明确此房屋不能出售，并承诺将被告已交购房款全部退还被告，并要求被告搬出，但被告仍坚持买卖房屋，被告刘某某的买卖房屋行为已经严重损害了原告张某某的合法权益，为此请求依法判令被告停止侵害，立即从原告房屋中搬出、返还原告的房产和房屋内设施（具体包括空调、太阳能、美的灶具、电话、油烟机等）以及该房屋的房产证及土地使用证和该房屋的钥匙，诉讼费用由被告承担。

被告刘某某辩称，本案不属侵权纠纷，原告的诉讼请求不能成立。2007年9月14日原告及其妻子与被告签订了一份售房协议，并经中介人李咏等人从中介绍，双方约定原告将位于枣局四处X号楼X单元二层东户的住房以x元的价格出售给被告为业。合同签订后，被告于当日按照约定向原告交付购房款x元，原告将房屋腾空后并把枣房权证薛房字第x号房产证和薛国用（2002）字第x号国有土地使用证及房屋钥匙一并交给被告。自此被告通过买卖取得该房产。事后被告对该房屋进行了全面装修并搬进居住。根据售房协议第6条的补充条款，下余1万元房款等过户后一次付清。2007年10月22日原告张某某与中介人李咏和被告关于过户事宜进行了电话交涉，原告承诺于2007年10月26日让被告带款1万元同去房产交易所办理过户手续。在被告带款要求前去办理时，原告出尔反尔，迟迟拖延办理，更令人难以接受的是原告于10月30日以侵权之诉起诉被告，试图达到反悔售房协议的目的。被告认为在履行售房协议的过程中，被告没有任何违约行为，更不存在侵权事实。请求依法驳回原告的诉讼请求，确认售房协议合法有效，并判令原告立即履行房屋过户手续，以维护善意第三人的合法权益。

经审理本院认定，2007年9月14日，原告张某某的妻子邹义娟通过中介人刘某、李咏认识了被告刘某某，经双方协商原告张某某的妻子邹义娟与被告刘某某达成售房协议，双方约定原告张某某的妻子邹义娟同意将枣矿四处X号楼X单元X层东户，面积57.78平方米，房证号x号的房屋卖给被告刘某某所有，被告刘某某自愿购买。房屋总售价为x元，包括室内设施水、电、煤气、暖气、空调、太阳能、美的灶具、油烟机及电话。被告先预付购房定金5000元，余款在2007年尽快全部交清，原告张某某及其妻子在收到全额房款时，应把房产证及全部钥匙交给被告。被告在办理房产证过户时，原告方协助办理，所需一切费用均由被告承担，原告及其妻子应把2007年9月底前所有水、电、煤气费用交清。如果卖房方违约定金5倍返还，买房方违约定金不退。补充条款为2007年9月21日收到被告刘某某的购房款x元正，下余x元等过户后一次付清。甲方签字栏签有张某某及其妻子的名字，并附原告张某某的身份证号码，其中原告张某某的名字系邹义娟代签的，原告张某某实际未签字。乙方签字栏有被告刘某某的签字及身份证号码。中介方签字为李咏。协议签订日期为2007年9月14日。合同签订后，被告刘某某于当日交给原告张某某的妻子邹义娟定金5000元，邹义娟出具收条一份。邹义娟于2007年9月21日给被告刘某某出具收条一份，注明今收到刘某某购房款x元。同日邹义娟将房屋的房产证及土地使用证交给了被告刘某某。2007年10月13日被告刘某某出具保证书一份，该保证书注明：房屋总价x元，已交邹义娟x元，下余x元过户同时被告刘某某交清邹义娟。该保证书上有被告刘某某的签名，以及担保人李咏和刘某的签字，并注明以上是售房合同的补充，受法律效力。2007年10月15日，李咏、刘某出具保证书一份，保证下余x元不包括过户费用，等过户时x元到位签字过户。二人均签字并按印指印。

2007年10月10日被告刘某某与邹义娟的电话通话录音显示，邹义娟认可原告张某某知道其卖房子的事情，卖房子的时候是夫妻二人同意的。2007年10月22日中介人李咏及被告刘某某与原告的电话通话录音显示，原告张某某同意被告刘某某于2007年10月26日拿x元钱到房产交易所交易大厅先付款后办理过户手续。2007年10月24日07：24：44原告张某某使用邹义娟的手机与被告刘某某打过电话，具体内容不详。

本案所涉及的房屋，系原告张某某通过本单位房改取得所有权，2001年1月枣庄市房地产监理处依法登记原告张某某为该房产的所有权人，拥有全部产权。2002年12月31日取得该房屋所座落土地的使用权。2007年11月2日枣矿集团中兴建安工程公司第四工程处治安保卫处出具证明一份，证实张某某从外地出差回来后，发现自家房门打不开，怀疑门锁被换，后证实房门确实打不开，房内无人开门。2007年11月9日枣矿集团中兴建安公司第四工程处贵州工程指挥部出具证明一份，证实原告张某某为内退职工，因工作需要从2005年12月至今，一直在第四工程处贵州工程指挥部工作，从2007年10月17日开始休本年度休假期。

被告刘某某为装修该房屋支付装修费x元。

本院认为，首先原告张某某与其妻子邹义娟在夫妻关系存续期通过住房改革取得了该房屋的所有权，应当属于夫妻共同财产。虽然该房屋的所有权证上记载原告张某某个人为房屋所有权人，并无共有人，但基于《中华人民共和国婚姻法》的规定，原告张某某之妻邹义娟已成为隐名共有人，该房屋应为原告张某某及其妻邹义娟共同共有。其次，原告虽然对被告提供的录音证据提出异议，但其在法定期限内未提交相应的证据证实该录音证据存在伪造、虚假与瑕疵，且又拒绝对该录音证据进行司法鉴定，本院对被告当庭提交的录音证据效力予以认定，依法应予采信。第三，原告张某某之妻邹义娟自中介人介绍与被告认识后，双方从签订售房协议，补充协议，付取定金、购房款，交付使用证、房产证及房屋，到被告装修房屋并入住，直至原告诉至本院，邹义娟均没有提异议或反悔意见，可以认定该协议系邹义娟与被告的真实意思表示。第四，售房协议上的原告张某某的三个字虽然不是原告张某某本人所签，是由其妻子邹义娟代签的，但根据法理及我国一般家庭生活习惯，夫妻之间相互有家事代理权，夫或妻一方处理共有财产的行为都视为系夫妻共同的意思表示，被告有理由相信邹义娟的售房行为系经原告同意的，而且被告当庭提交的电话通话录音亦能证实邹义娟的买卖房屋行为原告张某某是明知的、认可的。同时原告也没有充分的证据证实其夫妻关系不正常、或其长期在外工作时与其家庭长期失去通讯联系而不知情、或邹义娟与被告刘某某恶意串通实施的买卖房屋行为。第五，虽然我国城市房地产法律法规规定了共有房地产未经其它共有人书面同意的，不得转让。但这些规定与后来所颁布实施的《中华人民共和国合同法》的“鼓励交易”原则相冲突，直接破坏了诚实信用原则和交易安全原则，也与《中华人民共和国婚姻法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的意见（一）》的司法解释不一致，而且该规定其效力位阶上要低于由全国人民代表大会制定的上述《合同法》及《婚姻法》，根据新法优于旧法及上位法优于下位法的法理原则，该规定并不适用于本案，原告的主张不能对抗本案作为善意第三人的被告。

综上所述，应当认定原告之妻邹义娟与被告刘某某所签订的售房协议系原告张某某夫妻的共同意思表示，买卖合同合法有效，被告刘某某在履行合同主要义务后，经对方同意，根据合同约定实际取得该房屋的占有、使用权，符合法律规定，不属于侵权行为。原告诉称该房屋买卖行为违反房地产法律规定的强制性规定，程序违法，应当认定无效，被告已构成侵权的主张不能成立。因此原告张某某的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。

案件受理费100元减半收取50元，由原告张某某承担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于枣庄市中级人民法院。

审判员李运海

二00七年十二月十一日

书记员李艳