宁波市鄞州区人民法院

民事判决书

（2006）甬鄞民二初字第X号

原告贺某某，女，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。

委托代理人（特别授权代理）徐巍，浙江大平律师事务所律师。

被告王某某，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。

被告浙江耀江教育投资有限公司，住所地杭州市下沙高教园区嵩阳苑X楼。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人（特别授权代理）陆新华，北京金杜律师事务所律师上海分所律师。

委托代理人（特别授权代理）林丹艳，北京金杜律师事务所律师杭州分所律师。

被告浙江耀江教育投资有限公司宁波分公司，住所地宁波市鄞州区X路X号。

诉讼代表人杨某某，经理。

委托代理人（特别授权代理）陆新华，北京金杜律师事务所律师上海分所律师。

委托代理人（特别授权代理）林丹艳，北京金杜律师事务所律师杭州分所律师。

原告贺某某与被告王某某、浙江耀江教育投资有限公司（以下简称耀江公司）、浙江耀江教育投资有限公司宁波分公司（以下简称宁波分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2006年9月15日立案受理。本案先由审判员谢华波适用简易程序独任审判，后因案情复杂，又转为普通程序审理，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺某某委托代理人徐巍，被告王某某，被告耀江公司、宁波分公司委托代理人陆新华、林丹艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告贺某某诉称：

2004年8月25日，被告王某某与被告耀江公司签订《店铺租赁合同》一份，约定：耀江公司将万里学院生活区第三幢食堂一层食堂出租给王某某，由王某某分割装饰，王某某有权对分割的店铺自主招商，租赁期限从2004年10月1日至2009年9月30日止。后王某某将其中一个店铺租给原告，

2004年7月31日，原告向王某某预付租金x元、物业管理费5000元、垃圾清理费5000元、押金1000元。2004年9月1日，原告与王某某正式签订《店铺租赁合同》一份，约定：原告承租第X号店铺，租期5年，自2004年9月30日至2009年9月29日止，租金每年x元，总租金x元，另有物业管理费5000元、垃圾清理费5000元、押金1000元，经营项目为超市。2006年4月5日，耀江公司与王某某恶意串通协议解除了租赁合同，被告宁波分公司将王某某的一份通知送给全体经营户，承诺王某某与各业主签订的原合同内容不变。2006年8月28日，宁波分公司通知原告，称原告与王某某签订的合同到2006年9月29日止，此后不再与原告签订租赁合同，要求原告在该日前搬出商铺。原告认为与被告王某某签订的合同合法有效，被告耀江公司、宁波分公司的行为损害了原告的合法权益，要求法院确认原告与被告王某某签订的房屋租赁合同有效，该合同对三被告均有法律效力，原告有权租赁万里学院X号楼一层X号店铺至2009年9月29日止。

被告王某某辩称：我没有收到原告的租金等费用，我于2004年8月25日和耀江公司签订租赁合同，在此之前只有租房意向，原告在2004年7月31日交租金是不现实的。合同中我的签名和合同内容的笔迹相差很大，实际上与各业主的租赁合同均是我在空白合同上签名、盖章后委托郭某某经办的，合同内容均是郭某某填写，郭某某说同所有业主签订的租赁期限均为一年。因原告未支付租金，所以要求解除我与原告的租赁合同，驳回原告对我的起诉。

被告耀江公司辩称：耀江公司2004年8月25日与王某某签订的合同是原租赁合同，原告与王某某签订的合同是转租合同，转租合同依附于原租赁合同。原租赁合同应王某某的要求已经解除，原告与王某某签订的转租合同也相应解除。原租赁合同和转租合同均是相互独立的合同，转租合同只能约束王某某和原告，对耀江公司并无约束力。耀江公司只同王某某发生合同关系，只受原租赁合同的约束。综上，要求驳回原告的诉讼请求。

被告宁波分公司辩称：与耀江公司答辩意见一致。

归纳原、被告的诉、辩称主张，双方对被告王某某向耀江公司租赁房屋及把其中一个商铺转租给原告，王某某与耀江公司已协议解除租赁关系无异议，本院对上述事实予以确认。双方争议的事实为：1、原告与王某某签订的合同中关于租金、租赁期限等是如何约定的2、原告是否交纳了租金等费用3、耀江公司与王某某协议解除租赁合同是否存在恶意串通的情形4、耀江公司与王某某协议解除租赁合同后是否同意原告按转租合同继续履行

争议一、原告与王某某签订的合同关于租金、租赁期限等如何约定

原告为此提供了：1、2004年8月25日耀江公司与王某某签订的《店铺租赁合同》及2004年9月1日被告王某某与原告签订的《店铺租赁合同》各一份，用以证明耀江公司将店铺租给王某某，期限到2009年9月30日止，王某某有权将店铺分割后自主招商，被告王某某将第X号店铺转租给原告，租金共计x元，租赁期限到2009年9月29日为止的事实；2、被告王某某与顾影于2006年7月30签订的《店铺租赁合同》一份，用以证明该租赁合同上空白部分文字，和王某某与原告租赁合同上空白部分文字及收款收据上字迹均系郭某某所写的事实；3、证人郭某某的证言：原告贺某某是我哥哥郭某南的妻子，王某某是我多年的朋友，我曾经担任耀江公司监管部主任。2004年7月份，王某某承租了耀江公司X号楼，委托我给他办理招租和收取租金的事宜。王某某把打印好的有其签名的格式合同（面积、租金、租赁期限、签约时间空白）、一枚私章及与耀江公司的租赁合同交给我，我凭此与其他业主签合同，收租金，合同空白处内容都我填写。全部办理好后，我就把合同和印章都交还了王某某。我跟王某某提出X号楼X号的超市让我哥哥郭某南经营，经王某某同意后，就签订了年租金x元，租赁期限为五年的合同，合同空白处内容均是我填写。被告王某某对证据1中与原告的租赁合同第一页和最后一页签名、盖章均是其本人无异议，对证据2也无异议，但认为只是把空白合同签名盖章后给郭某某，合同内容里签字是后加上去的，郭某某说租赁期限为一年，具体怎么填写不清楚。被告耀江公司认为自己不是合同签署方，王某某已对该合同提出质疑，表示对该合同真实性、合法性有异议。本院认为：王某某把打印好的有其签名盖章的格式合同（面积、租金、期限空白）及与耀江公司签订的租赁合同交给郭某某办理招租手续，双方已形成委托代理关系，郭某某填写的年租金x元，租赁期限为五年的合同对王某某有法律效力，本院认定原告与王某某签订的合同约定租金为每年x元、租赁期限为五年，王某某关于双方约定租赁期限为一年的主张不成立。

争议二、原告是否交纳了租金等费用

原告为此提供了：1、2004年7月31日盖有“王某某”印章的收据一份，用以证明原告依约支付了租金及相关费用的事实；2、押金收据一份，用以证明王某某向原告借款x元，并将x元押金的凭证质押给原告，从而证明2004年9月2日以后原告不可能欠王某某租金的事实；3、证人郭某某的证言：合同2004年7月31日，贺某某一次性给我现金x元，我出具了一张收据给贺某某，并盖了王某某的印章（和合同上是同一枚章）。王某某与耀江公司的合同实际是2004年7月份签订的，原告与王某某的合同实际是2004年8月份签订的，合同上落款日期与实际签约日期有差异是因为7、8月正逢学校放假，另租房需要装修时间形成。大约在2004年8月份，我将x元以现金方式交给了王某某，王某某未出具收条。被告王某某质证后认为，收据上印章并非其本人印章，并没有收到过上述款项，也未向原告借款x元。为此，王某某提供了宁波市三益司法鉴定所鉴定书一份，用以证明原告提供收据上的“王某某”私章与合同上王某某印章不一致，并非王某某所有的事实。原告认为该鉴定书没有分析笔迹的特征，鉴定结论不成立。本院认为，该鉴定结论系有鉴定资质的司法鉴定结构作出，程序合法，原告无相反证据推翻该鉴定结论，本院予以确认。原告提供的收据不能证明该印章为王某某所有，押金证据也不能证明王某某向原告借款x元。但郭某某承认收到过原告x元，收据为其所出，郭某某作为王某某经办招租事宜的代理人，其收取原告x元的行为应由王某某承担民事责任，至于郭某某是否将收取的钱交给王某某，则属另一层法律关系，与本案无涉。郭某某关于合同落款时间的解释可与王某某和顾影的合同相印证，也比较符合常理，本院予以采纳。综上，本院认定原告已履行交纳租金等费用x元的义务。

争议三、耀江公司与王某某协议解除租赁合同是否存在恶意串通的情形

被告耀江公司为此提供了：1、2006年4月3日王某某请求解除店铺租赁协议的报告一份，用以证明王某某主动要求解除店铺租赁合同的事实；2、耀江公司与王某某签订的《解除租赁合同协议书》一份，用以证明2006年4月5日双方协议解除租赁合同的事实。原告质证后对证据真实性无异议，但认为二被告恶意串通，不具有合法性。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，原告认为二被告恶意串通，未提供相应证据，本院不予采信。

争议四、耀江公司与王某某协议解除租赁合同后是否同意原告按转租合同继续履行

原告为此提供了：1、2006年4月5日被告王某某发给原告的通知一份，用以证明被告王某某与被告耀江公司解除租赁合同后，承认与原告的租赁合同继续有效的事实；2、2006年8月28日被告宁波分公司发给原告的通知一份，用以证明被告耀江公司记错了合同期限，认为合同期限到2006年9月29日止，说明被告耀江公司也是认为期限到了才解除合同的事实。被告质证后对真实性无异议，但认为耀江公司相信王某某与其他业主均是一年一签合同，对合同期限存在重大误解，应以《解除租赁合同协议书》约定为准。为此，耀江公司提供了王某某的声明一份，用以证明王某某声明同所有业主签订的合同租赁期限均是一年的事实。本院认为，耀江公司只是对合同期限存在误解的前提下同意原告承租到2006年9月29日，证据的主要内容是要求原告腾房，并不表明同意原告按转租合同约定的五年期限继续履行。

综上，根据原、被告的诉辩称主张，双方的举证、质证意见，及本院的认证意见，本院认定下列事实：

2004年7月份，被告王某某与被告耀江公司签订《店铺租赁合同》一份，约定：耀江公司将万里学院生活区第三幢食堂一层食堂出租给王某某，由王某某分割装饰，王某某有权对分割的店铺自主招商，租赁期限从2004年10月1日至2009年9月30日止。合同上落款时间为“2004年8月25日”。签约后，王某某委托其朋友当时在耀江公司任职的郭某某办理招租事宜，王某某把打印好的有其签名、盖章的格式合同（面积、租金、租赁期限、签约时间空白）及与耀江公司的租赁合同交给郭某某，郭某某凭此与各业主签合同，收取租金，合同空白处内容都系郭某某填写。原告贺某某是郭某某哥哥郭某南的妻子，2004年7月31日，郭某某以王某某名义出具收据一份，载明收到原告预付租金x元、物业管理费5000元、垃圾清理费5000元、押金1000元。后由郭某某经办王某某与原告签订《店铺租赁合同》一份，约定：原告承租第X号店铺，租期五年，自2004年9月30日至2009年9月29日止，租金每年x元，总租金x元，另有物业管理费5000元、垃圾清理费5000元、押金1000元，经营项目为超市。该合同空白处内容都系郭某某填写，落款时间为“2004年9月1日”。经鉴定，收据上“王某某”印章与上述二份合同上王某某印章不一致。2006年4月5日，耀江公司与王某某签订《解除租赁关系协议书》一份，约定：从签约之日起，双方解除原租赁合同；王某某在签约后五日内自行了结与其它经营者的合同关系；王某某在经营期间的装修、改建等设施归耀江公司所有；耀江公司补偿王某某x元。王某某发给原告通知一份，载明：已同耀江公司签订了解除租赁协议，王某某与各业主签订的原合同内容不变，2006年下半年还要继续经营的可重新与耀江公司签订合同。2006年8月28日，宁波分公司通知原告，载明：耀江公司与王某某的租赁合同已于2006年4月5日终止，原告与王某某签订的合同到2006年9月29日止，此后耀江公司不再与原告签订租赁合同，要求原告在该日前搬出商铺。

本院认为，被告王某某与被告耀江公司签订的《店铺租赁合同》合法有效，该合同约定王某某有权自行招商，说明耀江公司同意王某某将店铺转租。王某某将有其签名盖章部分内容空白的合同交给郭某某办理招租事宜，王某某与郭某某之间形成委托代理关系，郭某某与原告签订合同、收取租金行为应由王某某承担民事责任。原告与王某某签订的《店铺租赁合同》实为转租合同，该合同合法有效，对原告及王某某均有约束力，双方应按约履行。原告已履行了交纳租金义务，被告王某某以原告未交纳租金为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。至于郭某某是否将收取的租金交给王某某，属另外法律关系，本案不予处理。当事人协商一致，可以解除合同。耀江公司与王某某协议解除租赁合同并未违反法律规定，原告关于二被告恶意串通的主张不成立。转租是以承租人存有租赁权为基础，王某某与耀江公司解除租赁合同后，已不拥有租赁权，王某某与原告的转租合同也随之解除。被告耀江公司、宁波分公司并非转租合同当事人，与原告并无合同关系，转租合同对其并无约束力。原告因解除合同而遭受损害，只能向转租人王某某追究违约责任或请求赔偿，原告作为次承租人不能向出租人耀江公司主张租赁权。至于耀江公司与王某某的租赁合同于2006年4月5日解除后，同意原告与王某某签订的合同到2006年9月29日止，属对合同期限误解情况下处分自己的权利，并不表示同意原告按转租合同租赁到2009年9月29日止。原告关于该合同对被告耀江公司、宁波分公司也有法律效力，有权租赁万里学院X号楼一层X号店铺至2009年9月29日止的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百二十四条第一款，参照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条的规定，判决如下：

一、原告贺某某与被告王某某签订的《店铺租赁合同》有效，该合同对被告王某某有法律约束力。

二、驳回原告贺某某的其它诉讼请求。

案件受理费6260元，其它诉讼费200元，合计本案诉讼费6460元，由原告负担。鉴定费1600元，由被告王某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状后七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费6260元；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为：x，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。

审判长谢华波

审判员周晔

审判员缪建飞

二00七年一月三十日

代理书记员李丽红