原告上海X物业管理有限公司，住所地本市金山区X镇X路X号。

法定代表人鲁X，董事长。

委托代理人杨X，该公司职员。

委托代理人周X，该公司职员。

被告朱X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。

委托代理人王X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。

原告上海X物业管理有限公司与被告朱X物业服务合同纠纷一案，本院于2010年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年3月30日公开开庭进行了审理。原告上海X物业管理有限公司的委托代理人杨X、周X、被告朱X的委托代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告系本市X路X弄X号X室的产权人，建筑面积为110.24平方米。原告系本市X路X弄X苑的物业管理单位。根据前期物业管理服务合同的约定，被告应按物价局核定的收费标准即每月159.85元向原告支付物业管理费。自2007年11月至2009年12月止，被告累计拖欠物业管理费2237.90元。为此原告多次电话、书面通知及上门催讨，被告仍拖欠不付。被告的行为已构成违约，严重影响了原告物业服务职能的履行。现要求法院判令被告朱忠良支付原告自2007年11月至2008年12月止的物业管理费2237.90元（每月159.85元）；要求判令被告支付原告滞纳金2460.09元（该诉请原告于庭审中撤回）；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，被告的房屋是动迁房，不是商品房，所以不认可原告主张每月每平方米建筑面积1.45元的商品房收费标准；被告认为动迁房的管理费应为每月每平方米建筑面积0.70元。动迁单位与原告是父子关系，动迁房的设施、环境都没有其他商品房好，小区内红线外等设施没有开通，报警消防系统也没有安装，存在安全隐患。收费标准应是双方协商后确定的，而物业收费申报表审核表的制定没有与被告协商过，被告也到政府部门上访过，但至今也没有给答复。进户时被告是付了6个月的物业管理费，但这不是被告自愿的，是原告要求支付的，否则就不给钥匙，被告是在没有办法的情况下才支付的。到现在小区业委会还没有成立，小区还是由原告在管理，被告要求原告对动迁户在管理费上打对折。不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2004年12月1日，上海X物业管理有限公司（乙方）与开发商上海X置业有限公司（甲方）签订前期物业管理服务合同一份，约定由甲方委托乙方对本市徐汇区X路的X苑物业实行物业管理，管理期限自2004年12月1日至2006年12月1日止，合同到期后，如小区业主大会未成立，则合同有效期顺延至小区业主大会成立时止；管理费由乙方按建筑面积每平方米按区物价局批文为准向业主收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2005年4月28日，上海X（集团）有限公司出具关于同意X、X、X三家物业管理公司实施合并重组的批复。该批复同意对上海X房地产（集团）有限公司所属的上海X物业发展总公司、上海X物业管理有限公司和上海X物业管理有限公司三家物业管理企业实施整体资产的合并重组，建立上海X物业管理有限公司，合并时点为2004年12月31日；上述三家物业管理公司按规定予以注销，合并前的债权债务由新公司承接。2005年7月28日，上海X置业有限公司（甲方）、上海X物业管理有限公司（乙方）、上海X物业管理有限公司（丙方）签订关于变更X苑物业服务合同的协议，约定鉴于上海X物业管理有限公司经合并重组，已归并上海X物业管理有限公司（上海X物业管理有限公司已于2005年7月25日登记注册）的事实，甲方同意原委托乙方管理的X苑小区，在乙方归并丙方以后，由丙方管理；甲方原与乙方签订的物业管理服务合同继续延续有效，乙方原有的债权债务由丙方承担。

2007年4月9日，上海市徐汇区房屋土地管理局、徐汇区物价局出具上海市住宅物业服务收费重新评估申报表审核表，核定原告上海X物业管理有限公司对本市徐汇区X路X弄X苑小区的高层房屋的物业服务收费标准为每平方米建筑面积1.45元/月，其中综合管理服务三级0.20元，公共区域秩序维护服务0.26元，公共部位二类0.07元，消防系统二类0.03元，弱电系统二类0.08元，水景（动力）0.03元，公共区域清洁卫生服务三级0.15元，公告区域绿化养护服务三级0.08元，供水系统二类0.06元，公共照明二类0.07元，避雷系统0.015元，升降系统（电梯）0.40元，其他（背景音乐、电子信息屏）0.01元。

被告系本市X路X弄X号X室建筑面积为110.24平方米房屋的业主，其于2007年4月22日与开发商上海X置业有限公司办理了交房手续，于2007年8月取得产权。原告按每月每平方米建筑面积1.45元向被告计收物业管理费即每月159.85元。被告于2007年4月进户时向原告交纳了2007年1月至6月的物业管理费，之后的物业管理费被告未向原告交纳。现原告将其多收取的2007年1月至4月间的物业管理费用以抵扣被告应交纳的2007年7月至10月间的物业管理费。经催讨未果，现原告起诉要求被告支付2007年11月至2008年12月止的物业管理费2237.90元。

以上事实，有原告提供的上海市房地产登记册、物业交接单、前期物业管理服务合同、关于同意三家物业管理公司实施合并重组的批复、关于变更物业服务合同的协议、上海市住宅物业服务收费重新评估申报表审核表、缴款通知、被告提供的照片及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，本院依法予以确认。

本院认为，现已并入原告的上海X物业管理有限公司与开发商上海X置业有限公司签订的前期物业管理服务合同、开发商上海X置业有限公司、上海X物业管理有限公司与原告签订的关于变更物业服务合同的协议，均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，对被告及系争小区的全体业主均有约束力。被告作为系争的本市X路X弄X号X室的业主，接受了原告提供的服务，理应按照规定支付相应的物业管理费,故原告要求被告支付物业管理费之诉请,理由正当，本院依法予以支持。原告于庭审中表示对要求被告支付滞纳金之诉请予以撤回，系自行处分自己的民事权利，本院依法予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

被告朱X于本判决生效之日起十日内支付原告上海X物业管理有限公司自2007年11月至2008年12月止的物业管理费2237.90元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员王旭光

书记员符一鸣