湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

(2010)衡中法民一终字第X号

上诉人（原审被告）湖南省衡阳市沐林房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市华新开发区X路X号创业大厦X楼。

法定代表人刘某某，该公司总经理。

委托代理人蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。

委托代理人吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）李某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人唐为，湖南居安律师事务所律师。

上诉人湖南省衡阳市沐林房地产开发有限公司(以下简称沐林房地产公司)因与被上诉人李某某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2009）衡蒸民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2010年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月5日组织庭前证据交换，7月26日公开开庭审理了本案，上诉人沐林房地产公司委托代理人蔡熙中、吴萍菲，被上诉人李某某的委托代理人唐为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：原、被告于2009年10月7日签订了一份《商品房预定认购单》。双方约定，原告李某某预定被告沐林房地产公司开发的沐林美郡楼盘中的20-X号房；原告向被告交付预购定金x元，交付定金后5日内即2009年10月12日内，原告与被告办理正式商品房买卖合同手续，并付清购房款；逾期，被告不保留预定房号或户型，定金不退。预定认购单订立后，原告当日支付定金x元。原告此后通过上网查询得知其预定的商品房已经被被告出售给本单位职工曾安明，并于2008年11月11日办理了商品房抵押登记。2009年10月19日，原告在湖南省衡阳市房屋产权处查询并确认了该商品房已经办理抵押登记手续。2009年10月7日，被告与本单位职工曾安明签订了一份《解除合同协议》，明确被告出售沐林美郡第20-X号房给原告李某某，原合同已解除。2009年10月13日曾安明按揭购置20-X号房的贷款已清偿。2009年10月19日，湖南省衡阳市房地产交易中心通知曾安明在5个法定工作日后去领取权属证书。2009年10月28日，原告李某某与紫园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买衡府X栋X号房一套。

原审认为，原、被告于2009年10月7日签订的《商品房预定认购单》是双方就签订商品房买卖合同相关事宜包括履约时间作出的约定，具有民事合同性质，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照该合同的约定履行自己的义务。被告在约定的缔约期限内，违反其对出卖标的物的权利保证义务(标的物已被抵押)，致使原告在2009年10月12日前与被告签订商品房买卖合同的合同目的不能实现。原告行使法定解除权，予以支持。《商品房预定认购单》中约定了定金条款，并载明“预定人在2009年10月12日前须到售楼部办理签订《商品房买卖合同》手续(含办理支付房款的手续)，逾期不保留预定房号或户型，责任自负，定金不返”，反之，本案被告因自己的违法行为导致合同目的不能实现，当然应适用定金罚则，双倍返还原告所交定金，故对原告要求被告双倍返还购房定金x元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十五条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决：一、解除原、被告于2009年10月7日所签订的《商品房预定认购单》；二、被告衡阳市沐林房地产开发有限公司返还原告李某某定金x元，于本判决生效后5日内一次性支付给原告李某某；本案受理费300元，邮政专递费100元，合计400元，由被告衡阳市沐林房地产开发有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。

宣判后，原审被告沐林房地产公司不服上述判决，向本院提出上诉称：一、其开发的沐林美郡楼盘20-X号房(即其与被上诉人李某某签订《商品房预定认购单》所涉房屋)并未办理抵押登记，银行对该房屋所享有的抵押权尚未成立，原审仅以案外人曾安明与中国建设银行股份有限公司衡阳市分行向湖南省衡阳市房地产产权监理处提交了《预购商品房抵押合同备案申请表》，即认定该房屋已被抵押错误；二、其与被上诉人签订《商品房预定认购单》前，已与曾安明解除了购房合同，并于2009年10月13日代曾安明提前清偿了房屋按揭贷款，其能够按《商品房预定认购单》的约定履行义务，不存在“合同目的不能实现”的情形，其与被上诉人至今未签订商品房买卖合同的责任在于被上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被上诉人无权要求返还定金；三、原审适用法律错误。综上，请求二审撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人李某某答辩称，其与上诉人就沐林美郡楼盘20-X号房签订《商品房预定认购单》前，上诉人并未告知其该房已出售并抵押登记的事实，上诉人对该房一房多卖，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应双倍返还定金。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

在二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。

经审理查明，曾安明就本案所涉房屋作抵押在中国建设银行股份有限公司衡阳市分行按揭贷款x元，双方于2008年11月11日向湖南省衡阳市房地产产权监理处提交了《预购商品房抵押合同备案转他项权利登记申请表》，但该房屋并未办理抵押登记。

原判认定的其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为，现有证据证明，上诉人就其开发的沐林美郡楼盘20-X号房在与被上诉人签订《商品房预定认购单》前，已与本单位职工曾安明就该房签订了《房屋买卖合同》，曾安明就本案所涉房屋在中国建设银行股份有限公司衡阳市分行办理了按揭贷款，并与该行于2008年11月11日向湖南省衡阳市房地产产权监理处提交了《预购商品房抵押合同备案转他项权利登记申请表》，但被上诉人并未提交涉案房屋已经办理抵押登记的证据。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，曾安明与中国建设银行股份有限公司衡阳市分行所签订的商品房抵押合同尚未生效。上诉人提出的原审认定涉案房屋已经抵押系认定事实错误的理由成立，本院予以采纳。上诉人沐林房地产公司与被上诉人李某某签订《商品房预定认购单》前，尚未取得标的物的所有权，订立房屋买卖合同的条件未成就，但其为了履行上述《商品房预定认购单》所约定的义务，于2009年10月7日上午与曾安明签订了《解除合同协议》，2009年10月13日代曾安明提前清偿房屋抵押按揭贷款，并到湖南省衡阳市房地产产权监理处撤销了在建商品房抵押备案登记。通过上述行为，上诉人已经重新取得了对约定标的物的所有权，其履行与被上诉人签订的《商品房预定认购单》的条件已经成就。《商品房预定认购单》在性质上系预约合同，即双方当事人为订立房屋买卖合同条件尚不成熟的情况下，为分散缔约风险，固定交易机会，保障嗣后订立合同之权利而签订。该认购单是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强行规范，应认定为合法有效。双方在该认购单中约定，被上诉人应在2009年10月12日前协商签订房屋买卖合同，并交付第一期房款x元，下余x元在2009年11月25日前付清。从上述约定可以看出，双方并未约定在签订合同当天即交付房屋。由于上诉人在被上诉人全部交清购房款之前已具备了交付房屋的条件，因此，被上诉人订立《商品房预定认购单》的目的完全能够实现，即被上诉人可以在2009年10月12日前与上诉人订立商品房买卖合同，在付清全部房款后即可要求上诉人交付房屋。因此，上诉人提出原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项，认定其违约导致被上诉人不能实现合同目的系适用法律错误、认定事实不当的主张具有事实和法律依据，应予支持。被上诉人未按《商品房预定认购单》的约定，在2009年10月12日前与上诉人协商签订《商品房买卖合同》并按约定支付房款，违反了《商品房预定认购单》的约定，被上诉人存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。因此，按照上述规定，被上诉人无权要求返还定金。被上诉人主张与上诉人签订《商品房预定认购单》前，上诉人已将沐林美郡楼盘20-X号房出卖并抵押登记，要求与上诉人解除《商品房预定认购单》并双倍返还购房定金的抗辩理由不能成立，本院均不予采纳。综上，原审认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(二)、(三)款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2009)衡蒸民一初字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人李某某的诉讼请求。

本案一审案件受理费300元，邮政专递费100元，共计400元；二审案件受理费300元；一、二审诉讼费用合计700元，由被上诉人李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长何利国

审判员罗国潮

审判员蒋立新

二0一0年八月十日

书记员王易薇

校对责任人：蒋立新打印责任人：王易薇

本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

……

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国物权法》

第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

《中华人民共和国担保法》

第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。