上某市嘉定区人民法院
民事判决书
（2009）嘉民三（民）初字第X号
原告（反诉被告）周某某。
委托代理人徐某，上某市大众律师事务所律师。
委托代理人王某。
被告（反诉原告）上某某某开发有限公司。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人陈某某，上某市光大律师事务所律师。
委托代理人张某，该公司职员。
原告（反诉被告）周某某与被告（反诉原告）上某某某开发有限公司（下称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐某、王某，被告委托代理人陈某某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，2008年5月6日，原、被告签订某某广场租赁合同，合同约定了租赁期限、租赁部位、双方各自的权利义务及违约责任。2008年7月，原告办理工商登记，设立“上某市嘉定区某某饮品店”，在租赁房屋内依法开展经营活动。被告对此并无任何异议。2009年6月16日，原告突然收到被告的函件，以原告未办妥有限责任公司的营业执照等为由通知解除双方的租赁合同。后原告得知被告解除合同系为其他不可告人的目的，未办妥有限责任公司登记仅仅是借口。为此，原告予以拒绝。因多次交涉无果，故原告起诉要求确认被告于2009年6月16日作出的合同解除通知书无效。
被告某某公司辩称，不同意原告的诉请。根据双方的补充协议，被告明确要求原告在租赁合同签订后3个月内注册成立新的有限公司，否则视为根本违约。被告有权解除合同。原告当初称已设立有限公司，并用某某公司的名义支付租金，被告直到2009年6月工商局因原告销售的食品原材料有大量过期现象，被告才知道原告设立的是个体工商户。被告是根据合同约定行使解除权，不是出于其他目的。原告也收到解除函，故双方的租赁合同已经解除。但被告至今占用租赁房屋不搬。被告提出反诉，要求：1、依法确认双方的租赁合同于2009年6月16日解除；2、判令反诉被告支付拖欠的水电费1262.52元，并且以每月水电费按每日1.5%承担自下月25日起至实际付清欠款为止期间的逾期付款滞纳金；3、判令反诉被告支付自2009年9月1日起逾期交付房屋的占用费(为日租金的150%，暂计至2009年10月1日)共计3710.16元;4、判令反诉被告按日租金的150%（即每日121.50元）承担自2009年7月15日至反诉被告实际注销在租赁房屋工商登记期间的逾期注销登记违约金；5、判令反诉原告没收反诉被告保证金7000元；6、判令反诉被告将房屋恢复原状。
针对被告的反诉，原告答辩称，原告没有按照补充协议要求成立有限公司而是办理个体工商户，被告对此是明知的。因为原告设立个体工商户是征得被告招商部的同意，而且在店铺内张贴营业执照，原告的经营活动与被告的收益有关，被告理所当然关心原告的经营活动。被告说这么久不知道原告设立的是个体工商户是不可能的。也证明被告不关心原告究竟设立的是个体工商户还是有限责任公司。且补充协议约定根本违约的情形违反法律规定，应当是严重违约才能解除合同，个体工商户与有限责任公司都是合法主体，是不影响合同履行的。被告没有行使催告权，就直接发解除合同通知，被告解除合同动机不纯。即使被告有权解除合同，也应在合理期限内行使。从办理个体工商户到要求解除合同一年内被告没有任何行为，被告已放弃行使解除权。被告于2009年9月1日对租赁房屋停止供电供水，导致原告无法营业。请求驳回被告的反诉诉请。
经审理查明，2008年5月6日，原、被告签订某某广场租赁合同，合同约定了由原告周某某向被告租赁位于嘉定某某广场某某商铺,租赁面积22.5平方米，租赁期限自2008年5月5日至2011年6月3日，被告应于2008年5月5日前交付租赁商铺，承租人的装修免租期为2008年5月5日至2008年6月4日。适用提成的承租人：租金为每月实际营业额的8%，或者按月交纳保底租金3500元（含物业管理费），原告承诺，原告每月的营业额不低于x元预定指标额。被告交付租赁商铺之日，原告应预付二个月的租金和管理费合计7000元。原告应向被告或被告指定的物业公司交付物业管理费每平方米1.5元/日，计每月1026.56元。付款方式:每月20日之前,承租人应将其下两个月租金和管理费支付被告。本合同签订时,承租人应向被告支付租赁保证金,保证金相当于2个月的租金和管理费,即人民币7000元。违约责任:被告交付的商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或者交付的商铺存在缺陷，危害原告安全的，原告有权解除合同。原告逾期交纳租金、管理费或者其他费用的，每逾期一日，应交纳逾期金额的1.5%作为滞纳金。签约后，被告按约交付租赁房屋。原告亦按约支付装修保证金、租赁保证金7000元及租金7000元。原告对租赁房屋进行装修，开设“某某饮品店”。2008年5月27日，原、被告签订补充协议，约定原告承租商铺是作为其拟成立的新有限责任公司的注册地及经营用地。原告应在合同签订后3个月内注册成立上某新公司，否则视为根本违约。被告有权解除合同并要求原告赔偿因此造成的损失。原告在上某时间内登记设立新公司，原、被告及新公司即应签订权利义务转让继承三方协议，由该公司概括承受原合同中原告所有的权利及义务。同时，该新公司应将营业执照复印件等相关承租人证明文件提交被告存档。2009年6月16日，被告向原告发出合同解除通知函，内容主要为：根据双方签订的租赁合同及补充协议，原告至今未注册成立有限责任公司。原告行为视为根本违约，被告有权解除租赁合同。租赁保证金予以没收。请原告于6月22日前商场管理部办理清场手续。同年8月14日，被告再次发函原告，要求原告于8月31日前办理撤场手续，并将租赁场地恢复原状。2009年9月1日，原告因故停业至今。因原告不同意解除合同，双方协商无果，故原告涉诉。
另查，2008年7月28日，原告办理个体工商户登记，设立“上某市嘉定区某某饮品店”，在租赁房屋内依法开展经营活动。
再查，原告已支付租金到2009年8月底。原告于2009年8月初收到被告水电费通知，且已缴纳。现经被告抄表核实，原告还拖欠被告2009年8月的水电费1262.52元。
诉讼中，原告申请证人陆某某到庭作证，以证明原告办理个体工商户，被告是知道的。证人陈述，当初原告为办理个体户的要求曾询问证人，证人如实将原告的意见反馈给商场部，商场部负责人说先办理营业执照，如不符合要求再更换。被告从和原告签订补充协议开始和商户签约时一般都要求办理有限责任公司，但实际履行中商铺也有办理个体工商户的。证人在2009年5月离职前也没有听说被告对这些个体工商户提出异议。原告对证人证言没有异议，认为当初被告有要求办理有限公司的要求，但在实际履行中并没有坚持按协议办理。故被告明知原告办理的是个体工商户，也没有要求更换。且也有同样签订补充协议的租户，但后来办理了个体工商户有5家。被告对证人证言有异议，认为证人与原告早已相识，与原告有利害关系。且证人无法证明被告同意原告办理个体工商户。本院认为，证人上某证言较为客观，本院予以采信。
以上某实，有租赁合同、补充协议、合同解除通知函、个体工商登记材料、证人证言及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。虽然双方的补充协议约定原告应在合同签订后3个月内注册成立上某新公司，否则视为根本违约，被告有权解除合同。但在原告注册成立个体工商户并实际经营长达近一年的时间里，被告对此没有提出异议，应视为被告在实际履行中已变更上某约定，同意原告设立个体工商户。且从证人证言亦可以反映出被告对原告办理个体工商户是没有异议的。不管如原告所述其在办理个体工商户时即已告知被告相关情况，还是如被告辩称其于2009年6月16日才知道原告设立的是个体工商户，可以推定虽然约定了如此严格的违约条款，而在实际履行中，被告对原告究竟设立的是个体工商户还是有限责任公司的情况却漠不关心。由此可见原告设立个体工商户的行为，尚不足以导致被告不能实现合同目的，事实上某不构成根本违约，被告据此解除合同没有依据，本院不予支持。双方应继续履行合同，原告应支付拖欠的水电费及租金。因原告未举证证明2009年9月1日被告存在停水停电的事实，而被告予以否认，故对原告陈述被告有停水停电，本院不予采信。因被告解除合同没有依据，故被告主张的逾期注销登记违约金、没收保证金及恢复原状的反诉请求，亦没有依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认被告上某某某开发有限公司于2009年6月16日作出的合同解除通知书无效;
二、原告周某某应于本判决生效之日起十日内支付被告上某某某开发有限公司水电费1262.52元;
三、原告周某某应于本判决生效之日起十日内支付被告上某某某开发有限公司2009年9月1日至2009年10月1日的租金2473.44元;
四、被告上某某某开发有限公司其余的反诉请求，不予支持。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，反诉受理费99.32元，由原告周某某负担50元，被告上某某某开发有限公司负担129.32元。其中被告负担的30元应于本判决生效之日起7日内交付本院。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上某状，并按对方当事人的人数提出副本，上某于上某市第二中级人民法院。
审判长秦忠
审判员杨洁
人民陪审员陈莉萍
二○一○年三月十九日
书记员邵文菁
审判长秦忠
审判员杨洁
代理审判员陈莉萍
书记员邵文菁
