上诉人(原审被告)宋某某。

上诉人(原审被告)黄某乙。

上述两上诉人的共同委托代理人高俊鹏，北京市大成律师事务所深圳分所律师。

被上诉人(原审原告)上海千曹物业管理有限公司。

法定代表人孙某，该公司总经理。

委托代理人林某，该公司员工。

上诉人宋某某、黄某乙因物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年6月4日，上海兆地房地产开发有限公司与上海仟宸置业发展有限公司签订前期物业服务合同，约定上海仟宸置业发展有限公司为上海国际鞋城的物业管理公司。2005年12月18日、2006年1月5日，上海仟宸置业发展有限公司、上海兆地房地产开发有限公司分别出具物业服务委托函，明确上海仟宸置业发展有限公司在前期物业服务合同中的权利义务概括转让给上海千曹物业管理有限公司(以下简称千曹公司)。宋某某、黄某乙系上海国际鞋城C1-A-B室的业主，C1-A-B室的面积共计1,911.03平方米，物业管理费标准为每月人民币(以下币种均为人民币)4元/平方米。2007年10月22日，宋某某、黄某乙支付C1-A-B室三个月的物业管理费22,932.36元，发票记载的时间为2007年11月至2008年1月。2008年5月8日，宋某某、黄某乙向千曹公司出具委托书，内容为：我们在鞋城购买的写字楼暂时未装修，当时特委托鞋城物业管理帮我们代管56台空调(其中30台外机已装，内机未装)，由于电器放太久了怕以后不能用了，现来提走空调10台，特委托“周某某”来提货10台空调，请赵先生给予放货。2008年5月9日，千曹公司按照上述委托书向宋某某、黄某乙交付空调内外机各10台。2009年6月8日，宋某某、黄某乙向千曹公司出具承诺书，确认2008年2月至2009年12月期间物业服务管理费的缴纳时间。2009年6月11日，千曹公司与宋某某、黄某乙委托的上海锦地建筑装饰工程有限公司(以下简称锦地公司)签订装修管理协议，约定宋某某、黄某乙物业的装修事宜，其中约定锦地公司代宋某某、黄某乙缴纳装修期间的物业管理费7,700元。2009年6月15日，千曹公司与宋某某、黄某乙签署系争物业进户交房验收记录，记录了23间房屋及18个共同部位的设施缺失情况。同日，锦地公司向宋某某、黄某乙缴纳7,700元。2009年11月29日，宋某某、黄某乙签收C1-A至B室的《上海国际鞋城.业主临时(使用)公约》。宋某某、黄某乙未能支付C1-A至B室自2008年2月至2009年10月的物业管理费160,526.52元。现千曹公司为催讨物业服务费，故涉诉。

原审法院另查，根据系争物业的上海市商品房预售合同约定，合同签订时间为2006年5月12日，物业性质为办公，交房时间为2006年11月30日。根据系争物业的住户手册，其中约定交付物业管理费的起始日期为：从入户手续办妥交房时开始计算(办公楼“自用业主”从精装修二次交房起算，商铺“自营业主”从自行装修时起算，“包租业主”待包租期结算起算)，但预收三个月物业管理费在入户办理手续时均需交纳。关于物业管理费交纳时间、违约责任的约定：2005年6月4日的前期物业服务合同约定，物业管理费按季交纳，业主应在每季度第一个月5日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业管理费的，应按月管理费的5%支付违约金；《上海国际鞋城.业主临时(使用)公约》约定，物业管理费每季度支付一次，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费，对逾期交纳的处以0.3%/日滞纳金。

原审审理中，针对承诺书，宋某某、黄某乙主张系在千曹公司的胁迫下出具的，对此，千曹公司予以否认。针对系争物业进户交房验收记录，千曹公司认为，这应该由宋某某、黄某乙与开发商进行结算，与千曹公司无关，也说明宋某某、黄某乙一直空关房屋；宋某某、黄某乙认为，这说明了交房时存在设施缺失情况，修理费用共计9,000元，应在管理费中进行抵销。千曹公司确认宋某某、黄某乙于2009年3月向千曹公司提出要系争物业的钥匙；由此，宋某某、黄某乙认为，宋某某、黄某乙在2009年3月向千曹公司提出要钥匙的请求，而千曹公司在2009年6月才交付钥匙，故这期间的物业管理费，千曹公司无权主张；对此，千曹公司认为，宋某某、黄某乙在2009年6月开始装修是宋某某、黄某乙自己选择的，之前没有装修与千曹公司无关。千曹公司主张，千曹公司收到锦地公司的7,700元与本案系争的物业管理费无关。另外，千曹公司主张滞纳金是按5%/月的标准计算，主张滞纳金为35,000元。

原审法院经审理后认为，千曹公司与宋某某、黄某乙之间的物业管理服务关系明确，合法有效，具有约束力。本案争议焦点：物业管理费的起算时间。针对争议焦点，分析如下：一、宋某某、黄某乙主张承诺书系在千曹公司胁迫下形成的，缺乏依据，难以采信；二、商品房预售合同约定的交房时间为2006年11月30日；三、宋某某、黄某乙于2007年10月22日预交三个月的物业管理费；四、2008年5月8日的委托书明确了宋某某、黄某乙基于自身原因未能装修物业及委托千曹公司管理空调的事宜；五、2009年6月15日的进户交房验收记录，该记录针对43间房屋中的23间房屋及18个公用部位的实际情况，虽然名称为进户交房验收记录，但不能视为基于房屋买卖关系中的交房记录；六、宋某某、黄某乙物业系毛坯房，宋某某、黄某乙主张适用住户手册中精装修房屋的物业管理费起算点，与事实不符，不予采纳；七、宋某某、黄某乙物业在2009年6月之前属空关状态，但该状态是否可以不交物业管理费或者少交物业管理费，缺乏法律依据，难以支持。综合上述分析，宋某某、黄某乙自2007年11月起，属千曹公司服务的物业区域的业主，理应交纳相应的物业管理费，故本案物业管理费的起算时间应为2007年11月。宋某某、黄某乙作为业主理应按约定缴纳物业管理费，在宋某某、黄某乙无正当理由的情况下，宋某某、黄某乙拖欠物业管理费理应按约定承担滞纳金责任。千曹公司主张收到锦地公司的7,700元与本案系争的物业管理费无关，与装修管理协议的约定不符，不予采信，该款应在系争物业管理费中进行结算。关于宋某某、黄某乙主张的修理费9,000元，该费用由房屋买卖合同关系调整，应由宋某某、黄某乙另行主张权利，本案不予处理。关于宋某某、黄某乙主张千曹公司无权收取2009年3月至6月期间的物业管理费，依据不足，不予采信。综上，2008年2月至2009年10月止的物业管理费为160,526.52元，扣除千曹公司已交收7,700元，宋某某、黄某乙应给付千曹公司2008年2月至2009年10月止的物业管理费152,826.52元；按照前期物业服务合同的约定计算滞纳金，本案滞纳金应为5,414.59元。据此判决：一、宋某某、黄某乙应于判决生效之日起十日内给付上海千曹物业管理有限公司物业管理服务费152,826.52元；二、宋某某、黄某乙应于判决生效之日起十日内给付上海千曹物业管理有限公司滞纳金5,414.59元；三、驳回上海千曹物业管理有限公司的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人宋某某、黄某乙不服，向本院提起上诉称：根据系争物业的住户手册，其中约定交付物业管理费的起始日期为：从入户手续办妥交房时开始计算(办公楼“自用业主”从精装修二次交房起算，…)，上诉人所购的是毛坯房，应给予上诉人合理的装修期，上诉人要求认定2007年11月至2008年3月为合理的装修期，上诉人从2008年4月起支付物业管理费。2009年3月至5月，被上诉人以上诉人不支付物业管理就不交付钥匙的方式恶意阻止上诉人入户装修，被上诉人应承担物业管理费支付的时间延后的相关责任。上诉人非恶意拖欠物业管理费，不应承担滞纳金。故上诉人上诉要求撤销原判、依法改判。

被上诉人千曹公司答辩称：原审法院所作判决正确，要求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人建立了合法的物业管理服务关系，对双方均有约束力。关于本案争议的物业管理费的起算时间，原审法院已经作出详尽的阐述，本院予以认同，不再赘述。关于上诉人所称被上诉人恶意阻止上诉人入户装修的问题，上诉人缺乏依据，其要求扣除相应时段的物业管理费，本院不予支持。因上诉人拖欠物业管理费，按约其应支付滞纳金。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉人请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4,210.53元，由上诉人宋某某、黄某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长吕晓华

审判员&x

代理审判员余宇

书记员张婷婷