上诉人(原审被告)上海名品商厦有限公司。

法定代表人郑某某，董事长。

委托代理人袁某某，该公司职员。

委托代理人杨某某，该公司职员。

被上诉人(原审原告)徐某某。

被上诉人(原审原告)滕某某。

两上诉人共同委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。

两上诉人共同委托代理人邹洪君，上海市世基律师事务所律师。

上诉人上海名品商厦有限公司(以下简称名品商厦公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年5月23日，徐某某、滕某某与名品商厦公司签订了《委托出租协议》，约定由徐某某、滕某某将系争商铺委托给名品商厦公司代为对外出租，委托期限为三年，自2005年5月1日至三年后的相同日期；委托出租期间，名品商厦公司保证徐某某、滕某某每年获得租金人民币(以下币种均为人民币)66,836元。后名品商厦公司向徐某某、滕某某付清了2007年1月及此前的系争商铺租金。2007年4月30日《委托出租协议》到期后，名品商厦公司通知所有供应商清场，名品商厦处于空关状态，期间名品商厦公司多次通知商厦小业主进行商谈续租事宜，最终大多数小业主同意按照以首次销售的成交价格为基准每年6.8%的回报率为条件续约，并陆续签订了新的《委托出租协议》，名品商厦遂于2007年11月29日重新开业经营，名品商厦公司于2007年12月开始向名品商厦内大多数的小业主按照新标准支付租金。徐某某、滕某某虽未与名品商厦公司签订新的《委托出租协议》，但名品商厦公司也从2007年12月开始以首次销售的成交价格为基准每年6.8%向徐某某、滕某某支付租金及使用费至2009年5月，共计85,212元。但自2009年6月起，名品商厦公司未再向徐某某、滕某某支付过系争商铺使用费。徐某某、滕某某认为，原租期届满后，名品商厦公司在未与其协商一致的情况下，继续出租系争商铺并收取租金，侵害了其合法权益，遂起诉至原审法院请求判令：1、解除双方签订的《委托出租协议》，名品商厦公司限期将系争商铺返还给徐某某、滕某某；2、名品商厦公司向徐某某、滕某某支付自2005年5月1日起至2009年4月30日止拖欠的租金及使用费76,864元、2009年5月1日起至房屋返还之日的使用费(按每季度16,709元计算)。

原审审理中，名品商厦公司表示，名品商厦一楼商场仍在营业，故系争商铺目前无法返还，但是名品商厦公司与多数名品商厦小业主续订租赁合同的租期至2010年8月31日即届满，此后名品商厦公司是否继续承租需与众小业主协商，目前无法确定。如果徐某某、滕某某坚持要求解除合同返还商铺的话，名品商厦公司同意在2010年8月31日后返还商铺。徐某某、滕某某则表示：名品商厦公司应立即向其返还系争商铺，不同意名品商厦公司关于2010年8月31日后返还商铺的意见；对于系争商铺首次销售成交价格的6.8%为56,808元无异议，但认为应参照租金标准计算使用费。

原审法院认为：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。在本案中，自名品商厦的铺位分割出售之时，作为受让人的全部小业主即与名品商厦公司达成了由名品商厦公司统一经营、小业主按受让商铺价格的一定比例收取收益的《委托出租协议》。上述合同到期后，大多数业主又与名品商厦公司达成了《委托出租协议》。根据上述事实，可以认定由名品商厦公司统一进行经营管理的模式是历史形成的且经过了大部分业主的同意。现徐某某、滕某某要求名品商厦公司退还其名下的商铺，显然与大多数业主的意见相左。此外，徐某某、滕某某名下名品商厦的商铺系虚拟分割，在名品商厦公司长期的统一经营模式下已根据经营的需要重新布局，现徐某某、滕某某要求立即归还其名下的商铺难以实现。况且，从业主们的租金回报率来看，包括徐某某、滕某某在内的名品商厦的小业主，通过名品商厦公司的统一经营实现了较大的利益回报，名品商厦公司的统一经营模式并未侵害徐某某、滕某某的利益。故徐某某、滕某某要求名品商厦公司立即返还商铺的诉请，难以支持。关于房租及使用费，系争《委托出租协议》系合法有效的合同，合同当事人均应依约履行，不得擅自变更。该协议明确约定租期为2005年5月1日至三年后的相同日期，在此期间内租金标准为每年66,836元，名品商厦公司理应按此标准向徐某某、滕某某给付房租。虽然在2007年4月30日《委托出租协议》到期后，名品商厦供应商就已经清场，至2007年11月29日名品商厦才重新开业。在这段时间内，名品商厦公司并未实际招商经营，也并没有因此获益，但是该段停业期间仍在合同约定的租期内，在租赁合同关系中承租人未使用租赁物并不能构成不付租金的合法抗辩理由，因此名品商厦公司仍应给付徐某某、滕某某2007年2月1日至2008年5月1日的房租。至于2008年5月1日之后的房屋使用费，原审法院认为，名品商厦公司与大多数小业主重新签订的《委托出租协议》中约定的，商铺首次销售成交价格的6.8%作为商铺年使用费的标准，既是大部分业主认可的标准，又符合当地租金的市场价，因此可以用以参照作为名品商厦公司应当支付给徐某某、滕某某使用费的标准。上述2007年2月1日至2008年5月1日期间房租共计83,545元，现名品商厦公司自2007年2月1日起已支付的房租及使用费为85,212元，故名品商厦公司无需再行给付徐某某、滕某某房租，余款1,667元在名品商厦公司应付的使用费中扣除。原审法院据此判决：一、名品商厦公司应于判决生效之日起十日内支付徐某某、滕某某房屋使用费(按每年56,808元的标准，自2008年5月2日起计至判决生效之日止，扣除名品商厦公司已支付的1,667元)；二、徐某某、滕某某的其余诉讼请求不予支持。

原审判决后，上诉人名品商厦公司不服，向本院提起上诉称：系争《委托出租协议》是当事人在存在重大误解的情况下签订的，并非当事人的真实意思表示。被上诉人是于2005年从上手购房者处受让商铺，并明确知晓上诉人与其签订的租赁协议应至2007年4月30日到期。由于被上诉人工作人员的疏忽，未将原统一文本格式之协议中有关“三年”的租赁期间更改为“两年”，且事实上，整个名品商厦在2007年4月30日后至2007年12月前是停止营业的。被上诉人作为名品商厦360多位小业主中的两位，并无特殊情况，上诉人不可能同意按8%的回报率支付其租金至2008年4月30日。故上诉人请求二审法院撤销原审判决，发回原审法院重审。

被上诉人徐某某、滕某某答辩称：系争《委托出租协议》约定双方的租赁期限至2008年5月1日，上诉人的主张没有依据。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，双方当事人在系争《委托出租协议》中明确约定被上诉人委托出租期限从2005年5月1日起至三年后的相同日期。上诉人认为当事人就上述协议中约定的租赁期限存在重大误解，但其并未就此提供充分证据，亦未就此在法律规定的期限内主张撤销，故该协议应作为确定双方租赁期限的依据。上诉人应按合同约定的租金标准支付被上诉人租金至2008年5月1日。原审法院以上诉人已支付的房租及使用费已超出2008年5月1日前其应付的租金为由，判决将相应的余款1,667元从上诉人还应支付的2008年5月1日后的房屋使用费中扣除并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,821.60元，由上诉人上海名品商厦有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长卢薇薇

审判员成皿

代理审判员邬海蓉

书记员陈洁