上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2004)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)上海东展房地产有限公司，住所地本市X路X号。

法定代表人费某某，董事长。

委托代理人陈蔚，上海市龚江春律师事务所律师。

委托代理人宋朝辉，上海市龚江春律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海市黄浦区中山大楼业主委员会，住所地本市X路X号X室。

负责人李某某，主任。

被上诉人(原审被告)上海金寓置业发展有限公司，住所地本市X路X号。

法定代表人孙某某，经理。

委托代理人王某甲，公司工作人员。

委托代理人王某乙，公司工作人员。

上诉人上海东展房地产有限公司因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2004)黄民(四)民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海东展房地产有限公司(以下简称“东展公司”)的委托代理人陈蔚，被上诉人上海市黄浦区中山大楼业主委员会(以下简称“业委会”)的负责人李某某，上海金寓置业发展有限公司(以下简称“金寓公司”)的委托代理人王某甲、王某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，本市X路X号中山大楼由东展公司、金寓公司联合开发，其中东展公司占80%股份，金寓公司占20%(注：原审法院误为“70%”)，由金寓公司负责立项。中山大楼系商住综合楼，其商业用房的门牌号为中山南路X号，其居住用房的门牌号为中山南路X弄X号。房屋竣工交付使用后，该物业一直由东展公司下属的上海展怡物业管理有限公司(以下简称“展怡公司”)管理。东展公司与展怡公司签订的前期物业管理服务合同中约定，提供46.78平方米建筑面积管理用房(产权属东展公司)，由展怡公司按建筑面积向产权方租用。在前期物业管理期内免租金，业委会成立后租金另议，其租金收入用于东展公司剩余空置房补贴；向业主提供210。09平方米建筑面积用于会所(娱乐场所)，产权属东展公司，按建筑面积租用给全体小业主。前期物业管理期内免租金，业委会成立后租金另议。其租金收入归东展公司。展怡公司在管理期间，本市X路X号X室曾作为业委会的会议室，四楼健身房曾由业主免费某用。2003年10月，展怡公司退出中山大楼物业管理，同时关闭了健身房及物业管理用房。为此业委会于2004年2月6日诉至法院，要求判令：1、东展公司无偿提供中山大楼X室物业管理用房、业主委员会用房；2、东展公司按照购房承诺提供4F健身房、X室会议室。

东展公司辩称，业委会在中山大楼技术设备层中有物业管理用房，目前空关着，中山大楼的产权系本公司所有，现不同意业委会的诉讼请求。

金寓公司辩称，中山大楼是由金寓公司及东展公司联建，金寓公司公司占20%，东展公司占80%，房屋交付使用后，物业管理一直委托东展公司下属的公司管理。有关物业管理用房应由东展公司提供。

另，系争房屋产权现在东展公司名下。

原审法院认为，根据有关物业相关意见，1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。现东展公司、金寓公司未提供规划中已有配置的证据，故按上述意见应按实际使用状况予以提供。根据当时展怡公司物业管理用房的实际状况和东展公司的书面证明，系争本市X路X号X室是作为物业管理服务用房的，故该房应作为物业管理服务用房提供，产权应属全体业主，业委会对该房屋的主张成立。关于系争X室，虽曾作为物业公司和业委会的会议室，但该房不属法定提供范围，故业委会对该房屋的主张不能成立。关于健身房，因该房屋产权属东展公司，业委会没有证据证明东展公司承诺免费某用之事实，故对业委会要求免费某用该房屋的诉讼请求不予支持。东展公司关于中山大楼技术设备层中有物业管理用房之辩称，该技术设备层中有小区共用的供电、供水等设备，应由物业部门统一管理不适宜作物业管理用房，故该意见不予采纳。东展公司又称其已完成交付义务，根据其提供的照片，该房屋明显属于居住楼的门卫室，而非条例规定的物业管理服务用房，其说法不予采信。据此判决：一、上海东展房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内提供本市X路X号X室作为中山大楼的物业管理用房。产权属中山大楼全体业主所有。二、上海市黄浦区中山大楼业主委员会的其余诉讼请求，不予支持。

原审判决后，东展公司不服提起上诉，请求撤销原判，依法改判由金寓公司提供物业用房，并维持现有物业用房的现状。理由是：1、前期物业合同由开发商金寓公司与展怡公司签订；2、2001年5月9日，上海东华物业管理有限公司与业委会签订物业管理合同，此时，展怡公司已经退出；3、东展公司在原审中提供的5张照片仅为证明1669弄X号X室一直为物业管理用房，东展公司并无交付物业用房的义务；4、物业用房应由开发商金寓公司提供，从使用状况看，中山南路X号X室早已由产权人东展公司出租，而1669弄X号X室及X层现在一直作为物业管理用房。

业委会辩称，中山南路X号X室自始一直用作物业用房，2003年10月东展公司下属物业公司退出后，东展公司未经同意将该房屋出租。1669弄X号X室是门卫室，X层是设备层，不符合物业办公用房的要求。请求驳回上诉，维持原判。

金寓公司辩称，金寓公司与东展公司是联建关系，金寓公司是立项人，大产证于1998年6月办出，产权人是金寓公司。2000年9月，双方分割完毕，1－X层的产权转为东展公司。因东展公司是大股东，故实际一直由东展公司负责销售等一切事宜，与金寓公司无关。中山南路X号X室在业主入住之前就已经作为物业用房。请求维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，如原审法院所言，物业用房应由开发商按照设计规划中配置的标准提供；未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。此项义务的主体是开发商，在本案中即金寓公司。根据本案查明的事实，金寓公司在未履行此项义务前已经按照联建协议将产权分割完毕，显属不当。现东展公司与金寓公司更以产权已分割为由，互相推诿，显然不符合上述原则。另根据本案查明的事实，系争的中山南路X号X室自前期物业管理开始便一直作为物业管理用房，将该房确定为物业管理用房是合理的。若东展公司认为此举致其利益受损，可以依据联建协议另行依法解决。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费某民币50元，由上诉人上海东展房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长李某

代理审判员卞晓勇

代理审判员金辉

二00四年九月二十四日

书记员李某