上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2007)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)徐某甲。

上诉人(原审被告)毕某某。

委托代理人傅某某。

被上诉人(原审原告)上海合生物业管理有限公司。

法定代表人贺某某，董事长。

委托代理人许某某，该公司员工。

委托代理人姚某某，该公司员工。

原审被告徐某乙。

委托代理人郑某某。

上诉人徐某甲、毕某某因物业管理纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2002年4月12日，上海合生物业管理有限公司(以下简称合生物业公司)与上海置洋房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由合生物业公司对珠江香樟园实行物业管理。委托管理期限为2年，自2003年5月1日起至2005年5月1日止。合生物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月每平方米0.42元、保洁费每月每平方米0.18元、保安费每月每平方米0.21元、房屋设备运行费每月每平方米0.55元、维修养护费每月每平方米0.11元、绿化养护费每月每平方米0.04元。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，合生物业公司可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2002年9月18日，徐某甲、毕某某、徐某乙与上海置洋房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市X路X弄《珠江香樟园》X号X室，合同附件五《珠江香樟园前期物业管理服务委托合同》约定了：上海置洋房地产开发有限公司委托合生物业公司对珠江香樟园提供物业管理，管理费多层及高层住宅底层每月每平方米0.90元，高层住宅每月每平方米1.45元，商铺每月每平方米1.20元；对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，合生物业公司可以从逾期之日起按应缴费用每日加收千分之三滞纳金。2003年4月27日，徐某甲、毕某某、徐某乙签署房屋交接书。2005年11月20日，合生物业公司与上海市杨浦区定海136街坊珠江香樟园业主大会签订了《物业服务合同》，约定合生物业公司对珠江香樟园提供物业管理服务事宜，合同为期2年，自2005年12月1日起至2007年11月30日止。物业管理费：高层每月每平方米1.45元，多层每月每平方米0.90元，商业用房每月每平方米1.80元。自2005年2月起徐某甲、毕某某、徐某乙未付物业服务管理费，截至2006年9月止，徐某甲、毕某某、徐某乙共欠付20个月的物业管理费计3565.20元。故合生物业公司诉至原审法院，要求判令徐某甲、毕某某、徐某乙支付物业管理费3565.20元，滞纳金3092.63元(按日千分之三计算，其中2005年5月至2005年11月物业管理费的滞纳金为1480.27元)。

原审法院审理后作出判决如下：一、徐某甲、徐某乙、毕某某应于本判决生效之日起十日内向上海合生物业管理有限公司支付物业管理费人民币3565.20元；二、徐某甲、徐某乙、毕某某应于本判决生效之日起十日内向上海合生物业管理有限公司支付滞纳金人民币1612.36元；三、上海合生物业管理有限公司其余之诉讼请求，不予支持。

徐某甲、毕某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：合生物业公司要求其按1.45元/平方米缴纳服务费，该标准超过了《上海市住宅物业服务分等收费标准》的最高收费标准，经核对，合生物业公司应该收取服务费的标准应为1。334元/平方米。此外，合生物业公司与开发商签订的前期物业管理合同的适用期限为2005年12月之前，该合同规定徐某甲、毕某某、徐某乙不按规定缴纳物业管理费，应由开发商催交或代交，因此，这一段时期的物业管理费，合生物业公司没有诉讼主体资格。合生物业公司提供的物业服务也不完善，故其不同意向合生物业公司支付欠付的物业管理费及滞纳金。

合生物业公司辩称：合生物业公司于2002年4月12日与上海置洋房地产开发有限公司签订了“珠江香樟园”《前期物业管理服务合同》。2005年11月20日，合生物业公司与上海市杨浦区定海136街坊珠江香樟园业主大会签订了《物业服务合同》，两份合同对物业管理费的收费标准及欠费处罚均有明确约定，且均有备案，说明其收费标准得到政府主管部门的认可，故其不同意徐某甲、毕某某的上诉请求，但考虑到徐某甲、毕某某、徐某乙的业主身份，同意免收其2005年2月至4月欠付物业费的滞纳金，其余则要求维持原判。

徐某乙则称，其同意徐某甲、毕某某的意见。

本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为：物业管理企业提供相关服务后，有权获得物业管理费。合生物业公司作为上海市杨浦区定海136街坊珠江香樟园小区的物业管理单位，先后与该小区的开发商、业主大会签订了物业管理合同，在两份合同中均约定了物业管理的收费标准，而该收费标准亦先后经过物价、房屋土地行政管理部门备案，故合生物业公司在为小区业主提供了服务后，业主应当按上述合同的约定向合生物业公司支付物业管理费用。此外，合生物业公司在前期物业管理合同到期后、与业主大会签订物业管理合同之前亦同样为小区业主提供了服务，故其亦有权向业主收取相应的管理费用。由于合生物业公司与业主大会签订的合同中已明确约定对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，合生物业公司可以从逾期之日起按应缴费用每日加收千分之三滞纳金，故原审法院据此判决徐某甲、毕某某、徐某乙应当缴纳欠付的物业管理费及支付自上述合同履行之日起欠付物业管理费的滞纳金是正确的。至于徐某甲、毕某某、徐某乙提出，根据房地产开发企业与物业管理企业约定，对业主欠付的物业管理费由房地产开发企业催交和代付，该约定并不排斥由物业管理企业直接向接受物业服务的业主主张权利，不构成徐某甲、毕某某、徐某乙向物业管理企业拒付物业管理费的理由，原审法院对此未予采信是正确的。此外，徐某甲、毕某某、徐某乙提出的，其拒付物业费的理由之一是由于合生物业公司提供的服务较差，对此其未能提供充分证据予以证实，故原审法院判决是正确的，合生物业公司在二审审理中，自愿放弃前期物业管理合同履行期间，徐某甲、毕某某、徐某乙欠付费用的滞纳金，与法无悖，可以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决第一、三项；

二、撤销上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决第二项；

三、徐某甲、徐某乙、毕某某应于本判决生效之日起十日内向上海合生物业管理有限公司支付滞纳金人民币732。63元。

负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币276元，由徐某甲、毕某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王泳雷

代理审判员刘建颖

代理审判员张志煜

二00七年三月二十日

书记员邱静静