原告河南蓝森环保科技有限公司。住所地：郑州市X路金成国际广场X号楼X室。
法定代表人孙某，总经理。
委托代理人史增辉，北京市惠诚律师事务所郑州分所。
委托代理人任斌，北京市惠诚律师事务所郑州分所。
被告河南省人防培训与接待中心。住所地：河南省郑州市管城回族区X路X号。
法定代表人杨某某，主任。
委托代理人刘某海，河南世鼎律师事务所律师。
被告河南省人民防空办公室。住所地：郑州市郑东新区X路X号。
法定代表人刘某某，主任。
委托代理人陈某，法规处副处长。
原告河南蓝森环保科技有限公司（以下简称蓝森环保公司）诉被告河南省人防培训与接待中心（以下简称省人防办接待中心）、河南省人民防空办公室（以下简称省人防办）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蓝森环保公司委托代理人史增辉、任斌，省人防办接待中心法定代表人杨某某及其委托代理人刘某海，省人防办委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝森环保公司诉称：省人防办接待中心系由被告省人防办开办，2008年底，省人防办接待中心欲出租经营其所辖河南人防宾馆（该宾馆住所由省人防办接待中心无偿提供，产权归属省人防办）的经营权。蓝森环保公司考虑到自己办公场所需要和经营多样化，接受了省人防办接待中心投标邀请并按照标书要求，详细制定了承租人防宾馆的改造、经营计划，最终中标。2009年1月23日，双方根据招投标情况签订了《河南省人防培训与接待中心综合楼及餐厅楼经营权租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），随后蓝森环保公司根据租赁合同内容进行了全方位系统经营管理规划，进入履行约定的工作。其中主要工作包括：（1）截止2009年2月26日，已缴足了第一个半年租赁费用78万；（2）从2009年3月1日开始，与郑州中原保安服务公司签订协议，引进4名保安至起诉之日，已经支付保安费用x元；（3）2009年3月2日，与河南峰和设计有限公司签订针对整个人防宾馆土建改造、水电配套设计以及相关室内外装修设计工程的《建筑装饰工程设计委托合同书》并支付了2万元的首批设计费。（4）2009年4月17日，与河南中建工程设计咨询有限公司签订针对人防宾馆消防改造的《设计协议书》并支付了6000元的首批设计费；（5）积极制定了《保安人员岗位职责》、《值班制度》以及《关于停车场管理细则》等一系列管理规范。可是，合同约定全部标的物交付时间为2009年2月28日，但至今省人防办接待中心、省人防办却未能按照合同完全交付，致使蓝森环保公司无法开展全面装修改造工作，预定的开业时间一再推迟，合作客户纷纷毁约。直至目前，省人防办接待中心一直未交付的标的物主要包括：（1）合同约定的第一条第六项约定交付的北院仓库和场地；（2）合同第一条第五项约定交付的综合楼地下室。部分未交付或无法交付的标的物包括：（1）餐厅楼交付不完整，热交换机房未进行移交；（2）用于住宿的综合楼临街配套楼中的电梯因自2003年以来未年检而无法交接和使用。南院停车场因省人防办接待中心、省人防办职工占用虽已经移交但无法正常管理收费，省人防办接待中心、省人防办与其职工协商未果。另外，在最近几次协调过程中，蓝森环保公司获悉：河南人防宾馆几米之隔的北临与东临的省人防办家属院家属楼要全部进行拆迁改造（开发商已与业主签订了《拆迁安置补偿协议书》），而合同约定交付标的物中的仓库部分将因拆迁占用，省人防办接待中心已经不计划向蓝森环保公司移交。一旦拆迁改造施工开始，必将导致河南人防宾馆周围成为一个大型工地，对宾馆的经营造成严重影响，致使合同的目的难以实现。请求判令：一、被告河南省人防培训与接待中心、河南省人防办公室按照租赁经营合同约定的义务全部交付租赁物；二、被告河南省人防培训与接待中心、河南省人防办公室支付未按约定交付租赁物的违约金675万元，并赔偿原告河南蓝森环保科技有限公司产生的损失197.7万元，合计872.7万元；三、根据合同签订后经营环境的巨大变化，对租赁经营计费期和租赁费进行变更。在举证期间，蓝森环保公司变更诉讼请求为：一、被告河南省人防培训与接待中心、河南省人防办公室因未按合同履行义务及单方解除合同的行为，向原告河南蓝森环保科技有限公司支付违约金675万元，并赔偿原告河南蓝森环保科技有限公司直接经济损失119.7万元，合计794.7万元；二、被告河南省人防培训与接待中心、河南省人防办公室返还原告河南蓝森环保科技有限公司已支付的租金78万元。
被告省人防办接待中心辩称：（1）蓝森环保公司未按合同约定支付租金，且只支付58万元，已构成违约。（2）租赁物移交后，蓝森环保公司未按约定出具移交手续，应当承担违约责任。（3）省人防办接待中心、省人防办已按合同约定移交了租赁物，没有任何违约行为。蓝森环保公司对电梯具有使用权，在投标时已进行了实地考察，电梯未年检，蓝森环保公司是明知的，蓝森环保公司提出将电梯检修好后移交，不符合合同约定；热交换机组供家属楼和河南人防宾馆共同使用，合同未约定将该设备移交；蓝森环保公司按市场价格和高于市场价格向职工收取停车场停车费，未按合同履行，与职工产生矛盾，希蓝森环保公司的责任；家属楼改造会影响仓库平房，在招标文件中不包含仓库平房为租赁物，在蓝森环保公司的请求下，合同进行了约定。因是上级部门的规划改造，也是以合同补偿问题，不存在违约行为；省人防办接待中心已将地下室的大门钥匙移交蓝森环保公司。蓝森环保公司对本案应当承担全部责任。
被告省人防办辩称：省人防办与省人防办接待中心是两个独立的法人，本案租赁合同中，省人防办不是租赁合同的一方当事人，省人防办作为本案被告不适格。
经审理查明：蓝森环保公司经招投标，获得河南人防宾馆的承租经营权，于2008年12月29日向省人防办接待中心交纳履约保证金20万元。2009年1月23日，省人防办接待中心（甲方）与蓝森环保公司（乙方）签订《河南省人防培训与接待中心综合楼及餐厅楼经营权租赁合同书》一份，约定：“第一条、标的物及用途。甲方将所属河南省人防培训与接待中心综合楼及餐厅楼的现有房屋和场地交给乙方经营使用，乙方利用上述财产，可从事餐饮、住宿及与之相关的合法的经营活动。具体房屋和场地如下所述（具体面积及设施基本情况以甲乙双方确认后的建筑图纸和财产清单为准）：1、综合楼整楼含地下室；2、餐厅楼（指南边三层小楼）含二楼会议室、一楼餐厅；3、综合楼临街配套楼（临东明路南北向X层楼，下同）一楼南三间临街大厅；4、综合楼配套楼中的电梯间含电梯使用权，以及电梯间南边2至X层临电梯的2间房屋（X层除外）；5、综合楼临街配套楼整体地下室；6、北院一层仓库及南北院场地；7、标的物所包含的现有设施设备（电视机除外）。第二条、使用期限。使用期限15年，甲方给予乙方装修期3个月，装修期自2009年3月1日起至2009年5月31日，甲方需在2009年2月28日前将所有标的物及标的物所需要的图纸全部移交乙方。装修期满起计算使用期限和使用费（2009年6月1日起至2024年5月31日）。乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回标的物：1、擅自将房屋转让、转租；2、利用标的物进行非法经营活动，损害公共利益的；3、拖欠使用费2个月以上的。合同期满后，如甲方仍继续对外租赁，乙方拥有优先使用权。第三条、费用交纳方式。使用费每年156万元，使用费每半年交纳一次，每次78万元，合同签订后半个月内交纳半年使用费，后续使用费于每半年期满前30日交纳。甲方收取使用费时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收费凭证。乙方在2010年6月1日后半月内，向甲方交纳履约保证金70万元，以后每年交纳使用费时返还5万元抵扣使用费，直至2024年5月31日合同履约完成，全部返还完。乙方直接向水电管理部门交纳水电费。第四条、经营期间的房屋维修和改造。经营期间的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，政府相关部门允许的范围内，经甲方同意，可以对标的物自行进行改造和使用，改造和使用范围包括标的物中所列建筑和屋顶及屋顶上方空间。为了整体的使用和外观效果，在不影响甲方使用的情况下，乙方有权对临街楼进行统一的外墙装饰，并由甲方负责协调。第五条、双方的权利及责任。1、甲方应在2009年2月28日前向乙方移交标的物及有关图纸，移交清单需双方签字盖章；2、甲方应保证所移交的房屋和场地没有产权纠纷及其他权属纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均应在合同签订前办妥，如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；3、标的物经营所需要的各项手续包括工商、税务、卫生、消防等由乙方自行办理，甲方予以协助；4、甲方有权要求乙方对损害甲方财产及对外形象的行为限期改正，给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿损失；5、如乙方违法、违规经营给甲方造成损失，乙方应予赔偿。6、经营期间、防火安全、门前三包、安全保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任；7、乙方负责合同规定区域内的停车场、绿化、照明等公共设施的日常维护，并承担相应费用；8、使用期满或合同终止后，乙方应在15日内将本标的物移交甲方，新建、改建的不可移动的资产、设施设备、房产不得损坏，无偿交给甲方，所有的可移动设施归乙方所有；9、乙方必须按时足额缴付甲方应收费用，如逾期交付，除补缴欠费外，还应按欠交费用的3‰，以日数计算向甲方支付滞纳金；10、原则上乙方拥有综合楼南侧停车场50%的使用权，另外50%的停车位，乙方以适当低于市场价格的标准向使用者收取费用；11、乙方对标的物和附属设施投保时，甲方应积极配合。第七条、违约责任及免责条件。1、甲乙双方应严格遵守合同，如一方违约，违约方应赔偿守约方全部损失，并同时支付违约金，违约金数额不超过合同总额的30%；2、因不可抗力因素而对该使用项目造成的损失及导致本合同不能继续履行，甲乙双方不承担违约责任；3、因市政建设或上级政策改变需要拆除、收回或改造标的物的，给甲乙双方造成损失的，双方有权按实际损失额的大小按比例取得补偿款；因上述原因而终止合同的，使用费按实际使用时间计算，多退少补。合同还约定了其他相关内容。”。合同签订后，蓝森环保公司于2009年2月26日向省人防办接待中心交纳房屋租赁费58万元。2月17日，省人防办接待中心与蓝森环保公司确认的餐厅楼移交书，载明：含二楼会议室、一楼餐厅和与一楼相连的临街楼一楼三间门面房，并附有清单两份。3月1日和5月15日，蓝森环保公司与郑州市中原保安服务公司签订了保安协议书和补充协议，主要约定蓝森环保公司聘请郑州市中原保安服务公司4名保安，负责酒店出入材料及停车场范围的安全防范，维护工作秩序，工作聘金每人每月1200元等。3月2日，蓝森环保公司与河南峰和设计有限公司签订了《建筑装饰工程设计委托合同书》一份，主要约定河南峰和设计有限公司为河南人防宾馆的旧楼土建改造、水电配套设计、室内外装修设计，蓝森环保公司于合同签订之日起三日内支付设计费2万元。蓝森环保公司于2009年2月28日支付河南峰和设计有限公司设计费2万元。4月17日，蓝森环保公司与河南中建工程设计咨询有限公司签订了《设计协议书》一份，主要约定河南中建工程设计咨询有限公司为河南人防宾馆消防改造部分设计。蓝森环保公司与合同当日支付设计费6000元。5月7日，蓝森环保公司向省人防办领导《关于省人防培训与接待中心综合楼及餐厅楼经营权租赁合同过程中出现的问题的汇总》致函，主要载明省人防办接待中心收取合同约定的房屋使用费后没有开具发票，合同约定的部分标的物和标的物所需要的图纸未移交以及造成的损失，请省人防办领导予以协调，并对蓝森环保公司的损失予以适当补偿。5月31日，省人防办接待中心向蓝森环保公司致函《关于河南人防宾馆综合楼及餐厅楼经营权租赁合同执行中有关问题的说明》主要载明：1、餐厅楼东段1至X楼的热力交换站部分是正在正常使用的供暖设施，无论是在投标期间的现场勘察还是开标前的答疑都未将该部分列入租赁和移交的范围；2、在招标和签订协议的过程中已明确电梯按现实状况移交，现在仍然按现状移交，相关手续我们积极配合办理；3、根据标书和协议要求，综合楼北侧停车场供贵方使用，平房仓库可拆除（不含配电房）。在协商协议过程中，我们曾口头告知你们，如果北边家属楼改造时，我们将平房收回和拆除。鉴于北边家属楼近期要改造，平房需要拆除。家属楼改造完成后，综合楼北侧所属空地仍可以归你方使用；4、贵公司在接收餐厅楼、宾馆综合楼及南院停车场后，因停车收费问题，与住户发生摩擦，随后我方移交给贵公司的诸多标的物贵公司均不给我们开具接收手续，造成移交工作难以继续进行。对我们已经移交过的标的物，请贵公司出具接收手续。关于停车场收费事宜，涉及职工和家属，建议双方协商，在省人防办支持下共同做好工作；5、贵公司未接收宾馆地下室的主要原因是你们改变了接收前任租赁者有关物品并付费的承诺，我们建议，贵公司兑现接收前任租赁者有关物品付费2.3万元的承诺并接收地下室；6、临街楼南侧的小卖部不属租赁的范围，权属不归省人防办接待中心，需要我们在领导支持下共同做好相关的协调工作；等。7月21日，蓝森环保公司致函省人防办接待中心《关于继续履行合同并赔偿违约金的通知函》，主要内容为省人防办接待中心移交的租赁物未按合同约定移交，移交的餐厅楼不完整、电梯未年检无法交接、拒不移交地下室、南院停车场无法收费、北院仓库未移交、部分图纸未交付等，要求按合同约定移交，装修宽限期至租赁物全部移交完毕后起算，并支付违约金和赔偿经济损失。8月6日，省人防办拆迁工作组办公室给郑州市X路X号院1、X号楼住户的拆迁通知，要求各住户于2009年8月X号到拆迁办领取《东明路X号院户型、住房面积登记表》。8月10日，省人防办接待中心致函蓝森环保公司《关于敦促抓紧继续履行合同的函》，主要内容为：蓝森环保公司对已经移交的租赁物抓紧改造和管理，对未接收的租赁物限期接收，并出具接收手续等。8月13日蓝森环保公司再次致函省人防办接待中心，就未交接的租赁物督促移交。9月15日，省人防办接待中心致函蓝森环保公司《关于请蓝森环保公司出具要求终止合同书面意见的函》，主要载明：蓝森环保公司董事长孙某红向省人防办副主任王乐新提出终止合同的意向，省人防办接待中心要求蓝森环保公司出具书面意见，并按合同约定出具已接收租赁物的的相关手续。9月16日，省人防办接待中心再次致函蓝森环保公司《关于宣布合同无效的函》，主要载明：蓝森环保公司未按招标文件的约定向我中心出具担保书，导致合同生效的前置条件未成就，应承担合同无效的过错责任等。9月22日，省人防办接待中心致函蓝森环保公司《关于正式终止合同的函》，主要内容为：省人防办接待中心已经认可蓝森环保公司接受了正式终止合同的意见，请于2009年9月25日9时前撤出贵公司派驻的保安并交回标的物。10月31日，蓝森环保公司向省人防办接待中心通知，从2009年11月2日起，蓝森环保公司聘请的保安将撤离门岗。11月1日，省人防办接待中心与蓝森环保公司派驻的保安代表进行了交接，移送清单载明：人防宾馆门钥匙一套、北仓库院大门钥匙一套、地下室门钥匙一套、餐厅门钥匙一套、停车场院门卫室。11月2日，蓝森环保公司与省人防办接待中心对移交的租赁物进行了交接。
本院认为：蓝森环保公司与省人防办接待中心签订的租赁经营合同，系双方的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，受法律保护。2009年9月15日，省人防办接待中心致函蓝森环保公司请蓝森环保公司出具要求终止合同书面意见的函中载明，蓝森环保公司董事长孙某红向省人防办副主任王乐新提出终止合同的意向，省人防办接待中心要求蓝森环保公司出具书面意见，故2009年9月22日省人防办接待中心致函蓝森环保公司终止合同，系双方解除合同的合意，本院认定该经营租赁合同已经解除，蓝森环保公司请求交付标的物，本院不予支持。蓝森环保公司在招投标过程中，已经交纳履约保证金20万元，中标后该款已转化为租赁费，本院认定蓝森环保公司已按合同约定向省人防办接待中心交纳了租赁费78万元，在履行合同中没有违约。关于蓝森环保公司诉称的北院仓库和场地、综合楼地下室、热交换机房、电梯、停车场。依据双方返还租赁物的交接单和保安的一组照片，本院认定北院场地、综合楼地下室已按约定交付蓝森环保公司使用；北院平房仓库在合同中约定因施工需拆迁，属于补偿问题；蓝森环保公司在招投标过程中已对现场进行了实地勘察，热交换机房和电梯的现状应当是明知的；合同约定的南院停车场蓝森环保公司有50%的使用权，住户不缴纳停车费并非省人防办接待中心的过错；双方的经营权租赁合同中明确约定了租赁物具体面积及设施基本情况，以双方确认后的建筑图纸和财产清单为准。综上，省人防办接待中心在履行合同中没有违约，蓝森环保公司诉请的违约金和赔偿经济损失于法无据，本院不予支持。从2009年6月1日收取使用费起至9月22日双方达成解除合同的合意，蓝森环保公司共计占用三个月零二十二日，扣减该期间的使用费后，省人防办接待中心应当退还蓝森环保公司已经交纳的租赁费29.5万元，蓝森环保公司返还租赁费的其他诉请，本院不予支持。省人防办不是本案经营租赁合同的主体，蓝森环保公司诉请省人防办承担本案的民事责任，无事实和法律依据，本院不予支持。省人防办接待中心在诉讼过程中提出反诉，但未按照法律规定交纳反诉费，本院按省人防办接待中心自动撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第143条，《诉讼费用交纳办法》第二十二条第四款之规定，判决如下：
一、被告河南省人防培训与接待中心于本判决生效后十日内退还原告河南蓝森环保科技有限公司租赁费29.5万元；
二、驳回原告河南蓝森环保科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费x元，河南蓝森环保科技有限公司负担x元，河南省人防培训与接待中心负担4889元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长岳修文
审判员刘某江
审判员崔凤茹
二0一0年五月二十七日
代理书记员朱修岭
