辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2005）沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审被告）：关某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-X号X室。

委托代理人：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市大东区兆昌法律服务所法律工作者，住（略）。

被上诉人（原审原告）：尹某甲，男，X年X月X日出生，汉族，系中国银行沈阳分行离休干部，现住（略）。

委托代理人：李某宝，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。

被上诉人（原审被告）：尹某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市光明中学教师，住（略）。

委托代理人：孙某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市商务管理学校退休教师，住（略）。

原审被告：李某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市服装厂下岗职工，住（略）-X号X室。

上诉人关某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2005）大民（一）房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年5月23日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青任审判长，代理审判员陈兴田主审，代理审判员王银华参加评议。于2005年7月28日开庭公开进行了审理。上诉人关某某及其委托代理人刘某某，被上诉人尹某甲及其代理人李某宝尹某甲，被上诉人尹某乙及其委托代理人孙某某，原审被告李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，被上诉人尹某乙以其父亲的名义与李某、关某某（李某与关某某系夫妻关某）于1999年11月27日签订一份《房屋买卖协议书》其内容：“甲方尹某甲现有房屋一处。坐落于大东区X街X-X号X号楼，建筑面积53.92平方米，自愿有偿转让给乙方李某居住。经双方协商达成如下协议：一、转让价为75,000.00元整（不包括办理房屋产权过户的任何费用），由买方支付。二、甲方拿到买房款后，即把所需证件（户口薄、身份证、房证、手戳）等交给买方办理过户手续。三、待其过户手续办完后，甲方将其房屋钥匙交于乙方，乙方即可进住，取得居住权。四、住过前所有事宜（水费、电费、煤气费）由甲方负责，住进后费用由乙方自负。五、本协议自签字之日起生效，如有一方反悔，将赔偿成交额10%的经济损失。备注，如乙方反悔，购房款不退。甲方尹某甲、尹某乙，乙方关某某、李某签字”。签订协议之后，李某和关某某将购房款75,000.00交给尹某乙，尹某乙给关某某和李某出具收款收条一份，并将该房门钥匙、房证和契税证交给李某和关某某。李某和关某某在该房屋居住至今。该房屋李某和关某某未办理房屋产权过户手续。嗣后，尹某甲发现了尹某乙将房屋卖给李某和关某某，故诉至法院请求法院判令尹某乙与李某、关某某之间签订的《房屋买卖协议书》无效，并将李某和关某某非法占有的房屋返还尹某甲，承担本案的诉讼费用。

上述事实，有尹某甲的私有房屋档案6份、尹某甲的房屋所有权证1份、契税证1份、房屋买卖协议书1份及庭审笔录，在一、二审卷宗为凭，经本院审查及庭审质证，本院予以确认。

原审法院认为，被告尹某乙以尹某甲的名义及本人与李某和关某某1999年11月27日签订的《房屋买卖协议书》无效。原告尹某甲持有房屋所有权证。证明该房屋系尹某甲的私有财产。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使有、收益和处分的权利，任何人不得非法占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权人尹某甲未授权被告尹某乙处置其房屋，尹某乙将房屋出售后，亦未经尹某甲追认，尹某乙出售其原告房屋系无效行为。尹某乙将原告房屋出售给李某和关某某，李某和关某某居住至今，且李某和关某某亦未到政府房产管理部门办理房屋所有权过户手续，系该房所有权没有转移，该协议亦未履行完毕，该《房屋买卖协议书》无效。原告请求法院判令被告之间签订的《房屋买卖协议书》无效；并将李某和关某某非法占有的房屋返还原告；本案的诉讼费用由被告承担。对原告的诉讼请求本院予以支持。李某和关某某退出该房屋，将房屋交给原告自行处置。尹某乙将75,000.00元购房款退还给李某和关某某。原审判决：一、撤销被告尹某乙以尹某甲的名义及本人与李某和关某某于1999年11月27日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告李某和关某某于判决生效后30日内，将坐落于沈阳市大东区大北关某19-X号X室房屋腾空，交给原告尹某甲自行处置。三、被告尹某乙于判决生效后30日内，将75,000.00元卖房款退还被告李某和关某某。四、驳回被告尹某乙、李某和关某某的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告尹某乙承担。宣判后，关某某不服原审法院判决，向本院提起上诉。

关某某上诉称，被上诉人尹某甲在合同履行后5年的时间内没有主张权利，显然已超过诉讼时效二年的规定。被上诉人尹某乙是完全民事行为能力人，应知行为的后果，且从合同的履行过程看，此行为是尹某甲对尹某乙的授权行为，应认定房屋买卖合同合法有效。同时，上诉人与被上诉人是依法签订的合同，且上诉人依其已支付了价款，被上诉人也已接受，被上诉人是自愿将房屋所有权证交给上诉人，因此上诉人是善意取得人，应予保护。根据诚信原则和权利义务对等原则，上诉人有理由相信合同合法有效，即使合同无效也应由导致合同无效的被上诉人尹某乙承担由此造成的损失，而原审只确定合同无效，并未分清导致无效的责任，是显失公正的，法律规定，合同部分无效不影响其他部分的效力，请求二审法院依法改判，确认合同合法有效。

被上诉人尹某甲辩称，尹某甲是2004年8月下旬才知道买房的事；其次，卖房行为是被上诉人的授权的行为没有证据证明；再有，我方不认为上诉人构成善意取得。综上，请求二审法院依法维持原判。

被上诉人尹某乙辩称，我父亲把房证和钥匙给我了，当时房子没人住，我就给卖了。

原审被告李某诉称，其意见与上诉人一致。

本院认为，本案争议的焦点是尹某乙以其父亲的名义与李某、关某某签订的房屋买卖合同，该行为是否构成表现代理。根据民法理论，表现代理是指本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关某，具有授予代理权的外观即所谓外表授权，致相对人信其有代理权而与其为法律行为，法律使其发生与有权代理同样的法律效果。本案中，尹某甲与尹某乙系父子关某，诉争房的产权人是尹某甲。尹某乙未经其父亲的同意将诉争房出卖给李某、关某某的行为系无权代理行为；但尹某乙在出卖诉争房屋时持有其父亲的房证、契税证、诉争房屋钥匙，以及尹某乙与出卖房屋产权人的特殊关某，买房人李某、关某某在查看了诉争房屋及房证、契税证后，有理由相信尹某甲授权尹某乙代其出卖房屋。买房人正是基于这种信赖与尹某乙签订房屋买卖合同。尹某乙行为已构成表现代理。尹某乙以其父亲的名义与李某、关某某签订的房屋买卖合同合法有效。尹某甲主张尹某乙与李某、关某某签订的房屋买卖合同无效的主张本院不予支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。驳回原审原告尹某甲的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市大东区人民法院（2005）大民（一）房初字第X号民事判决；

二、驳回原审原告尹某甲的诉讼请求。

一审案件受理费100元，，二审案件受理费100元，以上共计200元，由被上诉人尹某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长张青

代理审判员陈兴田

代理审判员王银华

二○○五年十二月四日

书记员白凤岐