辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2007）沈民(2)房终字第X号

上诉人（原审原告）:孟某某，女，X年X月X日出生，汉族，农民。原住址：沈阳市于洪区X街X号343。现住址：抚顺市新抚区X街。

委托代理人：郭天成，辽宁晨星律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。原住址：沈阳市于洪区X街X号343。

被上诉人（原审被告）：宋某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市于洪区X街X号X号。

委托代理人：张某某（宋某某之子），X年X月X日出生，汉族，沈阳市于洪区房产局工作人员。住址：沈阳市于洪区X乡X村X组X。

原审第三人：沈阳恒宇房产物业管理有限公司。住所地：沈阳市皇姑区X街X号X门。

法定代表人：马某，该公司经理。

委托代理人：何某某，女，X年X月X日出生，汉族，该公司房管科科长。住址：沈阳市皇姑区X路X号4-64。

上诉人孟某某因与被上诉人王某某、宋某某及原审第三人沈阳恒宇物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2006]于民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年4月9日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、才玉莹、王某鹏参加的合议庭，于4月25日公开开庭审理了本案。上诉人孟某某及其委托代理人郭天成，被上诉人宋某某的委托代理人张某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审判决查明：孟某某与王某某曾为夫妻，1997年王某某因犯盗窃罪被判刑3年。2000年11月1日，原审法院下达（2000）于民初字第X号民事判决，判决双方离婚。双方的住房为王某勋（王某某父亲）单位公房，1991年公房证记载承租代表人王某勋，家庭成员王某玲，人口二人。原审法院在判决书中确认该房南屋由孟某某承租使用，北屋由王某某居住使用，判决书于2000年12月15日送达给孟某某，邮寄送达给盘锦监狱。2001年6月13日，王某某从盘锦监狱出狱，落户到于洪区X街X-X室。当时该房由孟某某出租他人，王某某到原审法院申请执行该房，原审法院立执行案（2001）于执字第X号，将王某某的一间房执行给本人，孟某某的一间房由王某某代管。同年，孟某某到原审法院立执行案（2001）于执字第X号，要回王某某代管的自己一间房，但并不在此居住，户口亦未落到该址。2004年7月，王某某再婚，妻子高爱华由皇姑区X街X号X室迁到该房。2005年4月，王某某到房屋所在地北塔街X路北社区居委会和沈阳二三厂物业处打居住证明及房证丢失证明，同年5月1日王某某与宋某某之子张某某签订了《房屋买卖协议书》，王某某将该房以（略）元的价格卖给宋某某（张某某为代理人）。王某某在沈阳日报上刊登遗失声明，声明住房租赁证丢失，声明作废。2005年10月18日，张某某将全部房款（略）元交给王某某夫妇，并到房产物业公司补齐了陈欠的租金。2005年10月26日，宋某某与王某某夫妇签订了房产局备案的房屋转让协议书，填写了公有住宅使用权有偿转让审批表，合法共同居住人同意书，并办理了以宋某某为承租人的公房租赁证，第三人沈阳恒宇房产物业管理有限公司代房产局收取公房房租，其房产登记簿源于原二三厂移交的档案，该房的信息为王某某为承租代表人，共同承租人有高爱华（妻）、王某玲（妹）、朱琳琳（外甥女）。现宋某某已取得该公房租赁证，并居住该房。

2006年3月10日，孟某某向原审法院起诉，要求“判令王某某与宋某某签订的房屋买卖合同无效，返还房屋”。

原审判决认为：王某某将不属于自己的房屋（南屋一间）连同属于自己的房屋（北屋一间）一同卖给了宋某某，从实体上讲，王某某对属于孟某某的南屋房子无处分权，但买方宋某某在与卖方王某某进行房屋买卖时，不知情王某某与孟某某离婚一事，对王某某与现妻高爱华共同卖房的行为，相信其为合法行为，且双方的房屋买卖行为履行了法定的更名过户手续，因此，在该房的买卖过程中，宋某某无过错，系善意取得人。应保护善意第三人的合法利益，确认双方的房屋买卖合同合法有效。孟某某由于王某某的欺诈行为遭受的经济损失，应向侵权人王某某主张权利。关于第三人沈阳恒宇房产物业管理有限公司是否存在过错的问题，原审判决认为沈阳恒宇房产物业管理有限公司接手该房时，承租人是王某某，共同居住人有高爱华等四人，孟某某的户口未落到该房，本人无租赁证，亦不在此居住，因此物业公司并不知晓孟某某与该房的关系，故无过错，不承担民事责任。据此，原审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款的规定，判决：驳回孟某某的诉讼请求。案件受理费1350元，保全费300元，由孟某某负担。

宣判后，上诉人孟某某不服，提起上诉，请求撤销原判。主要理由是：1、购房协议上购买方为张某某，在无宋某某委托书的情况下，原审认定委托关系是错误的；2、第三人在明知买方为张某某的情况下给宋某某和王某某办理房屋买卖过户手续是错误的；3、宋某某的委托代理人张某某明知有瑕疵而与之交易，不为善意取得；4、原判已确认王某某有欺诈行为，为何某作承担责任的判决。

被上诉人宋某某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持。主要理由是：当时卖房时手续完整，宋某某的买房行为是合法的。

本院查明的事实除争议房地址外与原审判决查明的事实一致。

本院还查明：1、争议房地址为沈阳市于洪区X街X号X室，建筑面积49.44平方米；2、该房产权单位原为沈阳二三厂，现已移交给原审第三人；3、该房原《单位自有住宅使用证》上的承租代表人为王某勋（王某某的父亲），原审第三人陈述：王某某在出卖该房前已将《单位自有住宅使用证》承租代表人更名为王某某；4、就争议房的2005年5月1日的《房屋买卖协议书》上的卖房人为王某某，买房人为张某某。2005年10月26日的在房产局备案的房屋转让协议上的转让人为王某某，受让人为宋某某。

上述事实，有当事人陈述、《单位自有住宅使用证》、（2000）于民初字第X号民事判决书、房屋转让审批表、王某某的房屋租赁证、王某某及高爱华的户口本、收据、《房屋买卖协议书》、保证书、宋某某房屋租赁证、证明及报纸等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。

本院认为：因王某某在出卖争议房之前已将该房的《单位自有住宅使用证》的承租代表人更名为王某某，该使用证上列明的共同承租人无孟某某，且孟某某在王某某出卖房屋时还未在争议房居住，王某某现妻高爱华当时也同意卖房，另外现亦无证据证明宋某某买房时已知道该房的南屋已归孟某某承租使用，故宋某某有理由相信王某某有权出卖争议房。因宋某某已支付了合同约

定的房屋对价，并办理了房屋更名手续，故宋某某是善意有偿取得人。因此，原审判决确定宋某某与王某某签订的房屋买卖合同有效正确。至于孟某某遭受的损失，可以向王某某主张。因孟某某在本案中要求确认合同无效，并未要求王某某对孟某某遭受的损失承担责任，故本案对此不能一并审理。至于孟某某提出原审判决认定宋某某与张某某是委托关系是错误的及第三人在明知买方为张某某的情况下给宋某某办理房屋买卖过户手续亦是错误的问题，因宋某某与张某某系母子关系，且2005年10月26日的房屋转让协议上的转让人为王某某，受让人为宋某某，故2005年5月1日的《房屋买卖协议书》系张某某隐名代理母亲宋某某买房。因此，原审判决认定宋某某与张某某在本案房屋买卖过程中是委托关系及原审第三人根据合同当事人的申请为宋某某办理房屋更名手续并无不当，孟某某的此项主张，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判；

二审案件受理费1350元，由上诉人孟某某负担。

本判决为终审判决。

审判长曹桂岩

代理审判员才玉莹

代理审判员孝剑波

二○○七年四月二十八日

书记员刘振华