原告朱某某，女，49岁，汉族，

委托代理人路永耀，北京市大成律师事务所郑州分所律师。

被告刘某某，男，46岁，汉族，住

原告朱某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，原告朱某某于2010年1月7日向本院提出诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托代理人路永耀，被告刘某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某某诉称，2008年8月28日原、被告双方签订房屋租赁合同一份，将自有的坐落于漯河市X路新天地步行街中心花园C座房屋租给被告刘某某使用，租期60个月，租金为每季度x元人民币。被告仅支付第一期租金x元后，下余租金被告以困难为由不予支付。2009年4月17日原告又与被告签订补充协议一份，约定无论房屋装修进展如何、开业与否，均将此前拖欠的租金一次性支付给原告，或者至少一次支付x元，否则租赁合同于2009年7月6日自动解除，被告应立即无条件将房屋移交给原告。但被告于2009年7月6日仅支付x元，下余租金仍未支付。依照合同约定计算，截止到2009年12月31日被告拖欠租金、违约金、滞纳金及利息共计x元人民币。故请求人民法院依法判令：一、被告将所租赁的位于漯河市X路新天地步行街中心花园C座的房屋交还给原告；二、被告支付原告截止2009年12月31日前的各项损失x元人民币；三、由被告承担本案全部诉讼费用。

被告刘某某在法定答辩期内未进行书面答辩。在庭审中辩称，1、对于朱某某的身份有异议。2、原租赁合同是与高泉钦签订的，这两份合同是受欺骗订立的，当时不知道对方身份是律师。3、对方当时对我有承诺，违约在先，对方的房屋缺乏相应的验收手续，导致我装修受阻，影响正常开业。我在开业后才能支付房租。

原告朱某某为了证明自己的诉讼请求向本院提供了以下有关证据：

1、2008年8月28日房屋租赁合同一份。

2、2009年4月14日补充协议一份。

3、2009年7月15日朱某某向刘某某邮寄的通知一份。

4、2008年8月28日漯河市房产管理局第x号房屋所有权证一份。

被告刘某某质证后，对以上证据的真实性无异议，但认为2009年7月15日的通知书自己没有收到，不过确实收到了朱某某的多次电话通知。

被告刘某某为了反驳原告的主张，向本院提供了以下有关证据：

1、2007年10月22日漯河市美盛房地产开发有限公司承诺书一份。

2、证人王某甲、王某乙、陈某某出庭做证。证人王某甲证实：签订租赁合同后，在装修时，物业公司停水停电，钱都投在装修上了，我们不是不给房租，是由于没有开业缺乏资金。证人王某乙证实：由于其女儿张莹在高总的公司上班，受高总的委托，去找被告询问房租的事情，总共来漯河四次，一直在装修中，没有开业。证人陈某某证实：自己是装修公司的电工，负责被告影楼的电路安装，从08年3月开始，中间物业公司去停电停水，导致没法施工，一直停到09年6月底才重新开始安装，到2009年11月完工，现在已经调试完毕。

原告朱某某的委托代理人路永耀对上述证据及证人证言质证后认为，这些证据基本属实，但与本案是否违约没有直接关系。

原、被告双方提供的证据证明了以下有关事实：

2008年8月28日原告朱某某与被告刘某某签订房屋租赁合同一份，该合同约定原告将自有的座落在漯河市X路新天地步行街中心花园C座的房屋，建筑面积1032.32平方米，出租给被告经营使用，租期为60个月，从2008年11月1日至2013年10月31日止。原告从2007年11月1日起已将出租房屋交付被告使用，2008年11月1日之前为免租期。前三年每年租金为人民币x元，第四年、第五年每年租金为x元。2008年11月1日之日起开始计算租金，每年租金被告共分四期付款（即每三个月缴纳一次）。被告必须按约定向原告缴纳租金，如拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，从第8天开始原告有权向被告每天按实欠租金的1%加收滞纳金，直至满一个月后有权收回房屋。如一方违约，另一方有权要求违约方赔偿违约金x元。另外还约定高泉钦先生与本合同乙方（被告）签订的涉及漯河市X路新天地步行街中心花园C座的租赁合同自本合同生效之日起失效。2009年4月17日双方又签订补充协议一份，被告刘某某承诺从2009年4月20日起的两个半月内，即2009年7月5日无论房屋装修进展情况如何、开业与否，均须将此前拖欠的租金一次性支付原告，或者至少一次支付十万元，否则房屋租赁合同于2009年7月6日自动解决，被告承诺将所租房屋不附加任何条件在2009年7月6日交回原告或原告书面指定的接受人。移交房屋时，内部装修部分归原告所有，被告不得破坏房屋结构、墙体及外观。被告承诺不得向原告提出任何要求，包括资金补偿要求。双方还约定至2009年7月5日，如果被告既不支付约定的租金，又不配合交回房屋，被告除需要交还房屋以外，尚须按租赁合同约定办法将租金、违约金、滞纳金支付给原告。在签订租赁合同之前被告刘某某已支付10万元租金，2009年7月6日被告刘某某又通过转帐方式汇给原告朱某某租金x元。2009年7月15日原告朱某某向被告刘某某寄送书面通知一份，通知被告刘某某双方租赁合同关系已经自动解除，要求被告刘某某将所租漯河新天地C座房屋于2009年7月31日之前无条件地移交给河南美科商业经营管理有限公司招商部。截止到2009年12月31日止，被告刘某某共欠原告朱某某租金x元及滞纳金未支付（按所欠租金的每日1%计算）。本院另查明，2008年8月28日漯河市房产管理局为原告朱某某颁发漯河市源汇区字第x号房屋所有权证一份，该证书注明房屋所有权人为朱某某，房屋坐落在人民路新天地步行街中心花园C座，建筑面积为1023.32平方米。

本院认为，原告朱某某与被告刘某某所签订的房屋租赁合同及补充协议，属于双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同，应受法律保护。原告朱某某已经按照租赁合同约定将房屋租赁给被告刘某某使用，履行了合同约定的义务。被告刘某某已实际占有和使用租赁房屋，未按照租赁合同和补充协议约定期间及时支付租赁费，属于违约行为，应当支付原告房屋租金x元，并应当支付违约金x元及双方约定的滞纳金。因双方当事人已经在补充协议中明确约定“被告刘某某承诺从2009年4月20日起的两个半月内，即2009年7月5日无论房屋装修进展情况如何、开业与否，均须将此前拖欠的租金一次性支付原告，或者至少一次支付十万元。否则房屋租赁合同于2009年7月6日自动解除”，由于被告刘某某未按照补充协议约定支付房屋租金，故双方订立的房屋租赁合同应当予以解除。被告刘某某辩称对于原告朱某某的身份有异议，因刘某某在签订租赁合同时已经知悉朱某某的身份，且有房产证予以证实，故此项辩称依法不能成立，本院不予支持。被告刘某某辩称租赁合同是受欺骗而签订，因其未提供充分证据证实，依法亦不能成立，本院不予支持。被告刘某某还辩称因原告的房屋缺乏相应的验收手续，导致装修受阻，影响其正常开业。由于被告刘某某既没有提供相应证据证明，也未提起反诉，本院对此不予审理。如有新证据，被告刘某某可另行提起诉讼主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告朱某某与被告刘某某于2008年8月28日签订的房屋租赁合同。

二、被告刘某某于本判决生效后十日内将所租赁的坐落于漯河市X路新天地步行街中心花园C座房屋（以漯河市房产管理局漯河市源汇区字第x号房产证登记的内容为准）返还给原告朱某某。

三、被告刘某某于本判决生效后十日内支付原告朱某某房屋租金x元（截止到2009年12月31日止）及违约金x元和滞纳金（滞纳金按双方在租赁合同中约定的每日1%计算）。

四、驳回原告朱某某的其它诉讼请求。

案件受理费x元，财产保全费4735元，均由被告刘某某负担。

如不服本判决，原告朱某某可在接到本判决书后三十日内，被告刘某某可在接到本判决后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审判长崔喜庆

审判员张素丽

审判员吴玉良

二○一○年三月十二日

书记员胡琨鹏