上诉人（原审被告）马某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）株洲汽车城开发建设有限公司。住所地株洲市荷塘区X路（新塘坡二组）。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人王伟，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。
原审被告楚天食府，住所地株洲市汽车城A区X栋X号。
事务执行人马某某，系该食府股东。
原审被告齐某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人马某某因与被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司（以下简称汽车城开发公司）、原审被告楚天食府、原审被告齐某某租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2009）株荷民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马某某、被上诉人株洲汽车城市开发建设有限公司委托代理人王伟、原审被告楚天食府事务执行人马某某、原审被告齐某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，株洲汽车城物业经营管理有限公司（以下简称汽车城物业公司）成立于2003年4月25日，位于湖南省株洲市荷塘区X村，系有限责任公司。原告株洲汽车城开发建设有限公司（以下简称汽车城开发公司）成立于2002年7月8日，位于湖南省株洲市荷塘区X村，系有限责任公司。位于株洲市X路株洲（国家）汽车城A区X栋X号门面及房屋归原告汽车城开发公司所有，该公司于2008年6月4日在株洲市房产管理局办理了房屋产权证。2004年7月4日原告汽车城开发公司与汽车城物业公司达成协议，该协议约定：由汽车城物业公司代理原告汽车城开发公司对未售门面的招商租赁事宜，其租赁的门面位置及租金价格由原告汽车城开发公司书面确定为准，租赁合同由原告汽车城开发公司审核后以汽车城物业公司的名义对外签订租赁合同。
2006年11月1日汽车城物业公司召开了公司董事会会议并通过了《董事会决议》：申请注销该公司进行清算，并成立了以何运昭为清算组长的清算小组。清算小组于2006年11月2日接管了公司的财务和资产，并进行清算工作。同月9日汽车城物业公司在株洲晚报上刊登了注销公告，主要内容为“株洲汽车城物业经营管理有限公司拟申请注销，请有关债权债务人于90日内来我公司办理有关手续。”同月10日汽车城物业公司向株洲市工商局提交了清算报告。同年11月21日任命涂发良为清算小组组长，同时免去何运昭清算小组组长职务。同年12月26日汽车城物业公司因资不抵债提出申请注销登记。2007年2月7日汽车城物业公司因决议解散而被注销。在汽车城物业公司注销后，经原告汽车城开发公司、株洲汽车城市场和兴物业管理有限公司（以下简称和兴物业公司）、汽车城物业公司三方共同达成协议，由和兴物业公司代替汽车城物业公司接管汽车城市场进行管理。
2004年10月15日汽车城物业公司（出租方即甲方）受汽车城开发公司的委托，将汽车城开发公司所有的位于株洲市X路株洲（国家）汽车城A区X栋X号门面及房屋租赁给被告马某某（承租方即乙方）使用，双方于当日签订了《门面物业租赁合同》。双方约定：(一)租赁物业编号、产权面积及用途。物业位置A区X栋X号门面及房屋；产权面积（双层）2419.03，其中首层产权面积255.33、二层产权面积为255.33、三层产权面积为592.93、四层产权面积为604.93、五层产权面积为710.63；承租方经营项目餐饮业。(二)租赁期限：自2004年10月28日起至2012年10月27日止；优惠期(优惠期内免交租金)：优惠期限第一年的前九个月，从2004年10月28日至2005年7月27日。(三)押金、租金、物业管理费标准及付款办法。1、合同签订时承租方缴定金x元，物业交付使用后定金转为押金。合同到期，承租方按出租方要求交回物业及相关设施，出租方验收合格后，结清所有账款，不计利息，将剩余押金退给承租方；2、租金标准按产权面积计算：第一、二层25元3月；第三、四、五层10元3月；第三年起每年租金标准按上年国民经济GDP增长幅度在上年租金的标准的基础上递增。物业管理费标准为按产权面积计算：1元3月。月租金合计为x元，月物业管理费合计2419元；3、租金按每三个月提前15天以现金或向出租方指定银行帐户存款的方式缴纳；物业管理费按月支付，第一年免收物业管理费。双方还对各自的权利义务和违约责任等内容作了约定。双方对违约责任明确约定：出租方未能按合同约定交付物业，每逾期一日，向承租方支付月租金标准3‰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，承租方有权解除合同，出租方双倍返还定金，不再承担其他任何责任；承租方未按时向出租方交纳租金、物业管理费，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，视同承租方违约；承租方违约，出租方有权解除合同，收回物业使用权，不退押金，并有权要求承租方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及承租方实际发生应缴纳的费用。协议签订后，汽车城物业公司按照合同的约定将A区X栋X号门面及房屋交付给被告马某某租赁使用。在汽车城物业公司注销后，被告马某某继续向和兴物业公司履行义务。后原告汽车城开发公司多次派人向被告催收租金未果，由此酿成纠纷。庭审中经双方对账确认被告马某某于2006年2月1日至同年7月31日欠交租金x元及滞纳金x.91元、2008年7月1日至同年2008年8月31日欠交租金x元及滞纳金x.14元、2008年12月31日至2009年6月30日欠交租金x元及滞纳金x.2元。
另查明，被告马某某在与汽车城物业公司签订《门面物业租赁合同》后，与被告齐某某合伙成立了株洲市荷塘区楚天食府，该食府于2005年1月4日在株洲市工商行政管理局荷塘分局办理了合伙企业的注册登记。2009年6月20日被告齐某某将合伙资金转让给了刘赛英（系被告马某某的妻子），后被告马某某与刘赛英于当月21日重新签订了合伙协议，并于当月22日在株洲市工商行政管理局荷塘分局办理了合伙企业的变更登记备案。
再查明，在原告汽车城开发公司办理房屋产权登记后，经株洲市房产局测量的房屋面积与双方所签订的合同面积不符，2007年11月1日被告按照株洲市房产局测量后的面积计算交纳租金x元/月，对之前已交租金部分在当月扣除因面积减少产生的租金x.35元。
又查明，2008年7月16日汽车城物业公司清算组用EMS的方式向被告马某某寄送了书面的督促交费函告，要求被告在7月X号以前结清所欠租赁费及物业管理费、滞纳金。2009年4月15日，原告汽车城开发公司与和兴物业公司联合向被告马某某发函，通知被告马某某其租赁的物业租金由汽车城开发公司收取，物业管理费由和兴物业公司收取。
原审法院认为，该案系租赁合同纠纷。原告汽车城物业公司与被告马某某之间签订的门面物业租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。汽车城物业公司按照合同的约定将门面交付给被告马某某租赁使用，被告马某某未按照合同的约定向汽车城物业公司交纳租金，其行为已构成违约，应承担向汽车城物业公司支付所欠租金及违约金的责任。被告马某某所租赁的门面及房屋系原告汽车城开发公司所有，汽车城物业公司在原告汽车城开发公司授权下以自己的名义与被告马某某签订门面及房屋租赁合同，并将其收取的租金交纳给原告，现鉴于汽车城物业公司已被注销，原告汽车城开发公司要求被告马某某直接履行义务，符合相关法律规定，被告马某某应当向原告汽车城开发公司履行交纳租金的义务，故对原告汽车城开发公司要求被告马某某支付租金x元及滞纳金x.25元的诉讼请求本院依法予以支持。原告汽车城开发公司要求被告马某某支付2006年10月1日至2007年11月31日所欠租金x.15元的诉讼请求，因被告马某某提供的证据收据写明其当月租金已清，故对该项诉讼请求法院依法不予采信。对原告汽车城开发公司要求被告马某某支付租金中GDP增长额的诉讼请求，因被告马某某提供的证据收据写明其当月租金已清，应视为原告已默认不增加租金GDP增长额度，故对该项诉讼请求本院依法不予采信。被告马某某用其所租赁的门面与被告齐某某合伙成立了株洲市荷塘区楚天食府，被告齐某某应当与被告马某某共同承担支付租金及违约金的义务。原告在起诉中要求被告楚天食府承担民事责任，经查，原告所起诉的该被告与其工商登记注册不符，且按照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第47条之规定，个人合伙的全体合伙人在诉讼中为共同诉讼人，故此本院对原告要求被告楚天食府承担民事责任的诉讼请求依法不予采信。被告马某某与齐某某在庭审中提出的辩称理由，与事实和法律不符，且未提供相应证据予以证明，其辩称理由不能成立。经本院主持调解，双方未能达成一致意见，为维护法律的严肃性和司法的统一性，据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第47条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告马某某、齐某某在本判决生效后十日内向原告株洲汽车城开发建设有限公司支付租金人民币x元；二、被告马某某、齐某某在本判决生效后十日内向原告株洲汽车城开发建设有限公司支付租金人民币滞纳金x.25元；三、驳回原告株洲汽车城开发建设有限公司要求被告楚天食府承担民事责任的诉讼请求；四、驳回原告株洲汽车城开发建设有限公司其他诉讼请求。案件受理费x元，财产保全费2820元，共计x元由原告株洲汽车城开发建设有限公司承担2620元，被告马某某承担x元。
宣判后，上诉人马某某不服，以下列理由向本院提起上诉：1、本案遗漏了当事人，程序违法，本案应以株洲市荷塘区楚天食府为诉讼主体，而不是楚天食府。2、原审法院判决上诉人与原审被告齐某某向被上诉人支付租金人民币x元，滞纳金x.25元证据不足，上诉人从未认可过滞纳金。3、诉讼期间，被上诉人采取非法手段，在2009年8月20日强行关闭上诉人经营场所，导致上诉人的经营场所至今停业。请求：1、撤销原判第一、二项，改判由上诉人支付被上诉人租金x元；2、由被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人汽车城开发公司答辩称：1、一审程序合法，未遗漏任何主体；2、判决书所确认的租金和滞纳金数额无误，请求驳回上诉、维持原判。原审被告楚天食与原审被告齐某某同意上诉人马某某的意见。
二审期间，上诉人马某某向本院提如下证据：1、照片5张，拟证明被上诉人汽车城开发公司于2009年8月20日非法查封楚天食府；2、株洲电视台关于查封上诉人经营场所的光碟，拟证明上诉人的合法权益受到侵害，上诉人所经营的楚天食府从查封之日起一直未经营的事实。被上诉人质证认为，上诉人提供的二份证据与本案无关。原审被告楚天食府、齐某某质证认为该二份证据是事实。被上诉人汽车城开发公司向本院提供了一株洲市荷塘区人民法院（2009）株荷民一初字第X号民事判决书，拟证明上诉人马某某转租了汽车城四楼部分房间，该判决书中有判违约金部分。经质证，上诉人马某某与原审被告楚天食府对该证据无异议，原审被告齐某某认为该证据与本人无关。原审被告楚天食府，齐某某均未提供新的证据。
本院对上诉人马某某与被上诉人汽车城开发公司提交的证据认证如下，上诉人马某某提供的证1和证2与本案租赁合同缺乏关联性，本院不予认可。被上诉人汽车城开发公司提供的证据也与本案租赁合同缺乏关联性，本院不予认可。
本院审理查明，一审判决中确认的滞纳金应为违约金，楚天食府的全称应当为株洲市荷塘区楚天食府，二审对一审查明的其他事实及采信的证据予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：1、本案所欠租金的及违约金的数额应如何认定2、本案是否遗漏当事人对于争议焦点1，从庭审的情况及双方提交的证据来看，双方当事人在一审就租金交纳情况进行了清算核对，二审庭审中上诉人对所欠租金数额予以认可，但上诉人认为2006年2月1日至7月31日欠交租金x元中应核减被上诉人在其食府的就餐费4335元且该租金已过诉讼时效，但本案处理的是租金和违约金，该餐费支付系另一个法律关系，而且上诉人在一审中未提出反诉，故上诉人要求核减理由不能成立，且因双方所签租赁合同一直在履行，该租金并未超过诉讼时效；上诉人认为2008年7月1日至2008年8月31日欠交租金x元因株洲市X路X路，该笔租金应减免，但上诉人未向本院提供应当减免的证据，故对上诉人的该项主张不予支持。上诉人对2008年12月31日至2009年6月30日欠交租金x元予以认可，但认为租金不知交给谁，而导致未交租金，不能认为是上诉人的违约。通过庭审查明情况被上诉人已将收取租金的人员变更情况告知了上诉人，故上诉人该项主张不予支持，综上，一审确定的租金金额正确。对于本案所欠租金的违约金部分，从庭审查明的情况来看，上诉人在一审答辩中已明确提出被上诉人起诉违约金计算过高，而本案中上诉人所欠租金主要部分为2008年12月31日至2009年月30日，被上诉人亦未充分举证上诉人欠交租金所造成的违约损失。原审依照双方约定的违约金计算方式计算违约金数额并无错误，但按照双方的违约金计算结果过分高于被上诉人的损失，上诉人提出违约金过高上诉人的部分上诉理由成立，本院结合租赁的实际情况予以适当核减，酌情认定为原约定计算的违约金总额的30%较为适当，即本案的违约金为x.25元×30%=x.77元。
对于争议焦点2，上诉人马某某用已租的本案诉争门面与原审被告齐某某合伙成立了株洲市荷塘区楚天食府，虽然上诉人提出楚天食府并非株洲市荷塘区楚天食府，但从两者住所地及股东情况来看，本案中的楚天食府与株洲市荷塘区楚天食府系同一主体，故可以确认一审认定的楚天食府就是株洲市荷塘区楚天食府。一审在判决表述时使用了省略表达方式，原审被告齐某某2009年6月20日退出合伙关系，本案发生在其退出合伙之前，故齐某某在本案应与上诉人共同承担支付租金及违约金的义务。因此，上诉人认为遗漏了诉讼主体的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律错误，处理不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、维持株洲市荷塘区人民法院（2009）株荷法民一初字X号判决书第一项、第三项、第四项；
二、变更株洲市荷塘区人民法院（2009）株荷法民一初字X号第二项为：上诉人马某某、原审被告齐某某在本判决生效后十日内向被上诉人株洲汽车城开发建设有限公司支付违约金x.77元。
一审案件受理费x元，财产保全费2820元，二审案件受理费9023元，共计x元，由上诉人马某某、齐某某承担x元，被上诉人株洲汽车城市开发建设有限公司承担8643元。
本判决为终审判决。
审判长陈雄根
审判员刘飞
审判员曹阳
二○一○年三月三日
书记员刘国彬
