上诉人(原审原告)陈某甲。
上诉人(原审原告)楼某某。
上诉人(原审原告)陈某乙。
上列三上诉人的共同委托代理人周茜，上海市友林律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)邱某。
委托代理人卢某某(系邱某丈夫)。
上诉人陈某甲、楼某某、陈某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月28日，陈某甲、楼某某、陈某乙(甲方)与邱某(乙方)、上海明明房产经纪有限公司宝山分公司(以下简称明明公司、居间方)签订《房地产居间合同》，约定上海市宝山区X路X弄某号X室房屋甲方出售价为人民币(以下币种均为人民币)140万元(含装修设施补贴费)；三方商定于2009年7月8日前签订《房地产买卖合同》，于2009年9月18日办理房地产过户手续，逾期作违约处理；甲方在2009年9月30日前将房地产交付乙方使用；乙方签订本合同支付定金5万元，于签订《房地产买卖合同》时支付42万元(装修设施补贴费)，于2009年9月18日支付90万元，于2009年9月30日支付3万元；该房地产总价分为两部分，其中97.9万元作为净房价，剩余42.1万元作为装修设施补贴费。当日，邱某支付陈某甲等定金5万元。2009年7月8日，陈某甲等(甲方)与邱某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方经协商同意海江路X弄某号X室房屋转让价款为97.9万元；甲方于2009年9月30日腾出房屋并通知乙方验收；甲乙双方于2009年9月18日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按期交接房地产，每逾期一日，甲方向乙方支付已收款0.3%的违约金，合同继续履行。合同第九条第一款约定，乙方未按合同约定期限付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.3%的违约金，合同继续履行。合同补充条款第七条约定，本合同签订后，甲乙双方如有任何一方违约使得本合同无法正常履行并导致交易终止，违约方除需要承担本合同内约定的全部违约责任外，还需赔偿相当于本合同主条款约定总房款20%的赔偿金给守约方。合同附件二约定，房屋内设备和装修未含在转让价款内，乙方需另外支付费用42.1万元。合同附件三付款协议约定，附件二内的装修及设备补贴款42.1万元于2009年7月8日前支付；乙方于2009年6月28日前支付5万元定金，待支付尾款时抵作房价款；于2009年9月18日前支付89.9万元，于2009年9月30日前支付3万元。当日，邱某与陈某甲等至银行柜台，邱某转帐支付陈某甲等装修及设备补贴款42.1万元。2009年10月14日、10月22日，邱某向陈某甲等发函，主要内容为，请陈某甲等尽快给银行帐号，邱某愿意先将房款全部付清，尽快安排办理房屋移交及交易手续。2009年10月22日，陈某甲等回函，内容为，邱某未按约付款，多次电话联系也未得到合理答复，故申明陈某甲等愿意继续履行合同，但邱某必须按合同第九条第一款内容履行义务，如不履行约定义务，将按合同补充条款第七条终止合同，邱某务必在收函后10天内履行合同，逾期视为放弃继续履行合同。邱某于2009年10月22日通过银行转帐支付陈某甲等89.9万元，于2009年11月13日支付3万元。2009年10月26日，邱某向陈某甲等发函，主要内容为，为减少至上海次数，邱某事先与明明公司协商于交房时一并支付余款，陈某甲等并未反对，明明公司称可以待国庆节过后再说，故9月30日之前邱某未违约，10月10日明明公司称陈某甲等不愿意卖房，故邱某未付款也未构成违约。2009年10月27日，陈某甲等回函，主要内容为，陈某甲等未同意邱某拖延支付房款，陈某甲等有权追究邱某的违约责任，有权终止合同；陈某甲等于2009年10月14日收到邱某要求履约的请求，陈某甲等认为如要继续履行，邱某应按照合同约定支付相应违约金，但邱某没有任何答复，故无法提供帐号继续交易。2009年12月7日，陈某甲等与邱某办理了房屋过户手续，并将该房屋交付给了邱某。房屋交付后，陈某甲、楼某某、陈某乙诉至原审法院，要求邱某支付逾期付款违约金95,565元。
原审法院另查明，2009年12月7日，陈某甲等与邱某办理了房屋过户手续当日，邱某向明明公司出具收条，内容为，邱某收到明明公司提供的所有付款单据原件、买卖合同原件，上述房产交易结束，双方的责任均履行完毕，双方均不得再主张任何权利。陈某甲等认为，陈某甲等未在收条上签字，故未放弃追究邱某违约责任的权利。
原审法院审理中，邱某申请明明公司工作人员高某出庭作证。高某作证称，2009年8月，邱某电话中称其余房款可以先写欠条或者待交房时支付，陈某乙不同意写欠条的方案，称需与父母协商是否可以在交房时付款，之后也没有答复。9月30日下午，陈某乙称房屋已经腾空可以交付，但邱某在武汉，故待国庆节后交易。10月9日，楼某某称没有收到房款，不同意卖房，双方产生纠纷。2009年12月7日，买卖双方在明明公司协商确定互不追究对方责任，陈某乙担心邱某会再起诉，要求明明公司在收条上加上“双方的责任均履行完毕，双方均不得再主张任何权利”这句话，邱某签字后准备让陈某乙签字时，陈某乙已经离开，明明公司次日将收条复印件交给了陈某乙。陈某甲等对高某的证词没有异议。
原审法院认为，陈某甲等与邱某签订的房屋买卖合同系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。邱某主张其事先征得陈某甲等同意延期付款，未提供相应证据，且与证人高某证词不符，原审法院不予采信。根据证人高某陈某甲，双方于2009年12月7日已经确定互不追究对方责任，明明公司根据陈某乙要求在收条上加上“双方的责任均履行完毕，双方均不得再主张任何权利”这句话。陈某甲等对高某的上述证词无异议，可以认定双方均不再主张任何权利是双方真实意思表示，应根据诚实信用原则履行。现陈某甲等再要求邱某支付逾期付款违约金，原审法院不予支持。
原审法院审理后作出判决如下：陈某甲、楼某某、陈某乙要求邱某支付逾期付款违约金等诉讼请求，不予支持。
陈某甲、楼某某、陈某乙不服原审法院判决，向本院提起上诉称：邱某未按约支付购房款应当承担违约责任，其并未同意放弃追究邱某的违约责任，也没有要求明明公司在收条上加上“双方的责任均履行完毕，双方均不得再主张任何权利”这句话，故仍坚持原审诉讼请求，要求被上诉人支付逾期违约金95,565元。
邱某辩称，陈某甲、楼某某、陈某乙在收到全部房款后，未按时交房，亦应当承担相应的违约责任，后双方已商定互不追究违约责任，并继续履行合同，在办理过户手续时，参与事件整个过程的中介记录了这个事实，并已在原审中到庭作证，对方对中介的证词亦无异议，故不同意陈某甲、楼某某、陈某乙的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈某甲、楼某某、陈某乙与邱某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且与法无悖，应当认定为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，邱某在支付了首期款后，应于2009年9月18日支付89.9万元，在实际履行过程中，邱某并未按约支付上述款项，对此邱某称其延期付款已征得了出售方同意，但并未提供充分证据，据此应认定邱某存在逾期付款的违约事实。在邱某逾期付款的事实发生后，双方多次来往信函进行交涉，根据出售方所发信函的内容，均表达了只有在邱某承担了违约责任后，其才同意继续履行合同的意见。但此后，在邱某仅支付了全部购房余款，而未支付违约金的情况下，出售方却又和邱某一同办理了房屋过户和交付手续。对此，参与双方交易的证人高某出具的证言表明，在办理过户手续和交房手续时，买卖双方已商定，互不追究对方责任，鉴于陈某甲在原审法院审理中对证人证言并无异议，且证人证言与陈某甲发函后又继续履行合同的行为能相互印证。据此，应当认定，在双方办理过户及交付手续时，陈某甲、楼某某、陈某乙已免除了邱某的违约责任。现陈某甲、楼某某、陈某乙再要求邱某承担违约责任，依据不足，原审判决驳回了陈某甲等诉讼请求并无不当。陈某甲、楼某某、陈某乙的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,189元，由陈某甲、楼某某、陈某乙共同负担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
审判员刘建颖
代理审判员张志煜
书记员范庆韵
