上诉人(原审被告)赵某某。

被上诉人(原审原告)上海凯得物业管理发展有限公司。

法定代表人张某，总经理。

委托代理人莫某某，公司员工。

委托代理人陆某，公司员工。

上诉人赵某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，赵某某系上海市X路X弄某号X室商品房的业主。上海凯得物业管理发展有限公司(以下简称凯得公司)受上海鑫鼎房地产开发有限公司委托，对赵某某居住小区物业进行前期物业管理服务，双方签订合同的管理期限自2004年4月20日至2006年4月19日。合同到期后双方两次续约，服务期限分别为2006年4月20日至2008年4月19日、2008年4月20日至前期物业管理结束止。赵某某的房屋建筑面积95.80平方米，按照物业服务合同的约定，赵某某每月每建筑平方米应缴纳的物业管理费为人民币0.90元，赵某某自2005年4月至2009年9月未向凯得公司支付物业管理费。凯得公司催缴多次未果，遂诉至法院请求判决赵某某支付上述拖欠的物业管理费及滞纳金。审理中，凯得公司放弃要求赵某某支付滞纳金的请求。

原审法院另查明，开发商上海鑫鼎房地产开发有限公司售楼时，聘请“上海大闻房地产有限公司物业部”作为小区物业管理企业，由于该物业部不符合住宅小区物业管理企业需为独立物业企业的相关法律规定。因此，在“上海大闻房地产有限公司物业部”的基础上，成立了“上海凯得物业管理发展有限公司”，并签订了前期物业管理服务合同。自小区交房至今，一直由凯得公司提供物业管理服务。

原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。凯得公司依据其与开发商上海鑫鼎房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，对上述小区进行了前期物业管理服务，目前凯得公司与开发商签订的前两份合同已履行届满，第三份合同正在履行之中，该公司至今仍在小区内进行物业管理服务，故作为该小区的业主，在享受凯得公司提供的物业服务的同时，应当支付相应物业管理服务的费用。赵某某认为小区综合服务、绿化养护不到位，管理存在问题，因其未能提供证据予以证明，故对其辩称，不予采信。至于远程抄表以及绿化地改建停车位问题，赵某某可通过其他途径予以解决，而不能以此为由拒付物业管理费。审理中，凯得公司自愿提出放弃要求赵某某支付滞纳金的诉讼请求，并无不妥，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审法院判决：赵某某应于判决生效之日起十日内支付上海凯得物业管理发展有限公司2005年4月至2009年9月的物业管理费(物业管理费按建筑面积95.80平方米计，每月每建筑平方米人民币0.90元计算)。

原审法院判决后，上诉人赵某某不服，向本院提起上诉称，凯得公司在尚未取得资质证书的情况下与开发商上海鑫鼎房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，违反了法律及物业管理条例的有关规定，合同无效；上诉人与开发商签订的预售合同中约定的前期物业管理单位为上海大闻房地产有限公司物业部，并非凯得公司，上诉人与凯得公司之间没有合同关系，凯得公司也未证明公司如何变更、合并、分立，故无权向上诉人收取物业管理费。凯得公司综合服务质量差，未经业主同意擅自改建绿地为停车场，应当减少物业费。另要求扣除维修费0.2元及变频水0.1元，请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人凯得公司辩称，2004年8月凯得公司取得资质证书，凯得公司已为小区业主提供了物业管理服务，上诉人作为接受服务方理应支付相关物业管理费，物业管理费的金额已经物价部门审核，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误。

另查明，凯得公司于2004年3月16日设立，于2004年8月4日取得三级物业管理企业资质。

本院认为，在前期物业管理中，住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同，对该物业的业主具有约束力。本案中，开发商上海鑫鼎房地产开发有限公司与凯得公司签订的《前期物业管理服务合同》的效力及于全体小区业主。2005年4月至2009年9月，凯得公司实际已向上诉人提供了物业管理服务，上诉人作为业主理应按照合同约定金额支付相关物业管理费用。上诉人上诉称开发商与凯得公司的合同无效无法律依据，其认为合同对上诉人不发生法律效力、上诉人与凯得公司之间没有合同关系，凯得公司无权收取物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采信。赵某某认为小区综合服务不到位，管理存在问题，依据不足，其要求减少物业管理费的理由不充分。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人赵某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员邬梅

代理审判员陈俊

书记员刘Ny