上诉人（原审原告）林某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人易柱，湖南西京律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）株洲邦格置业有限公司，住所地在株洲市X街X街X号。

法定代表人黄某乙，系该公司董事长。

委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）沈某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。

委托代理人漆某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审被告）郑某丙，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。

委托代理人郑某丁，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略），系被上诉人郑某丙的弟弟。

上诉人林某因与被上诉人株洲邦格置业有限公司（以下简称株洲邦格公司）、沈某、郑某丙租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2009）芦法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人林某的委托代理人易柱，被上诉人邦格公司委托代理人袁智彬，被上诉人沈某及其委托代理人漆某某，被上诉人郑某丙及其委托代理人郑某丁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明：2003年1月4日，原告林某等人与北京邦格文化传播有限责任公司（以下简称北京邦格公司）签订合同，合同的主要内容为：1、林某等六人将所有的位于株洲市钟鼓岭9、X号天禄大厦第二、三层非住宅房屋的经营管理权专卖给北京邦格公司；2、北京邦格公司经营管理的期限为十五年零四个月，从2003年1月1日起至2018年5月1日止；3、北京邦格公司买断经营权总价款为人民币569万元，共分八次付清。2003年1月22日，株洲市人民政府办公会议议定搬迁株洲书城，要求各相关部门要确保搬迁稳妥顺利。2003年4月7日，株洲市芦淞区政府区长办公会议议定株洲书城搬迁至钟鼓岭商业街天禄市场。在株洲书城的开发过程中，北京邦格公司基于与原告林某等六人签订的合同而享有的权利和承担的义务，事实上由株洲邦格公司实际享有和承担。原告所有的位于天禄大厦一楼的X号房屋不属于林某等六人与北京邦格公司在租赁合同中所确定的租赁标的物范畴。但株洲邦格公司以承租人的身份把该房纳入至株洲书城的整体开发计划中。原告在法庭陈述中亦承认此事实。在市场改造中，原告林某所有的X号房屋的绝大部分被改造成现在的株洲书城的第X号和第X号门面。2003年7月17日，株洲邦格公司把第X号门面的经营权买断给被告沈某，租金为x元，首付款为x元，银行按揭贷款为40万元。2003年8月28日，株洲邦格公司把第X号门面的经营权买断给被告郑某丙，租金为x元，首付款为x元，银行按揭贷款为x元。2003年9月9日，株洲邦格公司把林某所有的位于株洲市芦淞区钟鼓岭天禄大厦X号房屋的租金50万元支付给林某，林某接受并出具了收条。2009年3月25日，原告林某向被告株洲邦格公司送达《解除租赁合同的函》，同时要求株洲邦格公司在收到该函起15天内予以搬迁。同时，原告亦书面通知沈某、郑某丙搬离租赁的门面。双方因此酿成纠纷，遂诉至法院。

原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人双方争议的焦点有二：一是林某与邦格公司的租赁合同关系是否已经解除，二是三被告是否应该返还租赁标的物。

关于林某与株洲邦格公司的租赁合同关系是否已经解除问题：在株洲书城开发过程中，原告委托被告株洲邦格公司对房屋进行招商。2003年9月9日，原告收取了株洲邦格公司给付的50万元租金并出具了收条。该收条实质就是合同主要条款的书面化，但其是一个不甚完整的合同。原告与株洲邦格公司就租赁期限并没有书面的约定，但由于参照株洲市房产局与北京邦格公司于2003年2月20日签订的租赁合同，作为出租人的株洲市房产局把天禄大厦第一层房屋出租给北京邦格公司经营15年，房屋面积为940平方米，租金为690万元，每平方米租金为7340元。而本案诉争标的物与上述出租房屋楼层相同，属于同一类型，其租金不应低于以上标准。原告房屋的面积为56.07平方米，株洲邦格公司已支付其租金50万元，故原告房屋的租金标准已达到了每平方米8917元，远远高于同一类型房屋的出租价格。故原告知道或者应该知道房屋的出租期限为15年。且林某在法庭陈述中承认当时同意承租人对外招商（实质是转租），其在应该知道转租事实后长达6年时间里亦未提出过异议，故其提出的被告株洲邦格公司擅自转租的理由不能成立。因此，原告与株洲邦格公司之间存在的合法定期租赁合同关系并没有解除。在合同约定和法定解除条件均未成就时，林某单方面解除合同行为不足以产生使合同杰出的法律效力。

关于三被告是否应该返还租赁标的物问题：承租人株洲邦格公司根据租赁合同的约定，有权在租赁期间对林某所有的X号房屋进行经营收益，现租赁期限尚未届满，故对林某请求株洲邦格公司返还房屋的主张不予支持。被告沈某、郑某丙与株洲邦格公司签订的转租合同系双方真实意思表示，已依法成立生效，其二人均有权在2003年8月1日至2018年7月30日期间对门面进行占有、使用、收益的权利，林某要求二人返还房屋的理由同样不能成立。至于林某要求三被告支付使用费x元（已计算至2009年5月11日，期后使用费计算至三被告搬离房屋之日止）的主张于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告林某的所有诉讼请求。本案案件受理费8968元，由原告林某承担。

宣判后，上诉人林某以“没有与邦格公司签订房屋租赁书面协议，且与邦格公司的租赁合同关系的法定解除条件已经成就”为由，要求本院“1、撤销原审判决；2、三被上诉人立即停止侵害并搬离租赁的位于株洲市芦淞区钟鼓岭天禄大厦X号房屋；3、三被上诉人向上诉人支付使用费x元（计算至2009年5月11日止，继续计算至三被上诉人搬离房屋之日止）；4、三被上诉人承担本案全部诉讼费用。”

被上诉人邦格公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求、维持原判。

被上诉人沈某、郑某丙辩称：1、一审判决认定事实清楚，上诉人已经收取了邦格公司的50万元租金；2、上诉人6年没有提出异议，已经超过了合同法约定的1年内行使撤销权的期限。故请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，各方当事人均没有新证据提交。

上诉人林某对原审判决书查明的部分事实有异议，认为：2003年9月9日，林某收取株洲邦格置业有限公司的50万元是定金，而不是租金，对其他事实无异议。

三被上诉人株洲邦格置业有限公司、沈某、郑某丙均对原审判决书查明的部分事实有异议，认为：2009年3月25日原告送达的《解除租赁合同的函》我们没有收到，也不知道函的内容，对其它的事实无异议。

经审查，上诉人林某对原审判决书查明的，2003年9月9日林某收取株洲邦格置业有限公司的50万元的性质没有提供新证据推翻原审的认定，也没有充分证据证实于2009年3月25日向三被上诉人株洲邦格置业有限公司、沈某、郑某丙送达了《解除租赁合同的函》，故对上诉人林某的异议意见不予采信，对三被上诉人株洲邦格置业有限公司、沈某、郑某丙的异议意见予以采信。

综合上述各方意见及各方当事人的陈述，对原审查明的株洲邦格置业有限公司于2009年3月25日向三被上诉人株洲邦格置业有限公司、沈某、郑某丙送达了《解除租赁合同的函》的部分不予确认，对原审查明的其它事实予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点内容是：邦格公司与上诉人之间是否存在租赁合同关系。林某于2003年9月9日向邦格公司出具的50万元收据上明确系收“门面订金”、“租用金”，应当认为是当事人双方对这50万元的性质的确定，当事人双方就标的物和租金已经达成了一致意见。关于门面的承租期限问题：林某等六人拥有天禄大厦部分房产产权，因林某个人所占份额较大，故在林某等六人与北京邦格文化传播有限责任公司签订天禄大厦出租合同过程中，林某一直作为主要谈判人参与其中，并在合同上签字。林某对天禄大厦出租给邦格公司、书城的整体搬迁改造，以及邦格公司对外出租等事均直接了解。邦格公司考虑到自身买断天禄大厦门面经营权的期限，在对外出租天禄大厦门面时，全部的出租期限均为十五年，涉及本案的门面亦无例外。林某在出具收据时，虽没有注明租期，但应当知道租赁期限为十五年。一审法院根据审理的事实以及相关法律规定确认双方当事人的租赁期限是十五年，符合客观实际。因为当事人各方就租赁标的物和租金已经达成了一致意见，且合同已经履行了六年，上诉人林某提出已经要求株洲邦格置业有限公司退出承租的门面，因不具备解除合同的条件，其上诉理由不能成立，要求改判的请求不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8968元，由上诉人林某负担。

本判决为终审判决。

审判长谭红艳

审判员彭林

审判员李艳

二0一0年三月二十二日

书记员周昶进