原告：苗某某，女，34岁

委托代理人：李某，男，38岁

委托代理人：许某军，河南润洛律师事务所律师。

被告：许某甲，女，19岁

委托代理人：许某乙（系许某甲之母），39岁

委托代理人：许某丙（系许某甲之父），男，47岁

被告：许某乙。身份同上。

被告：许某丙。身份同上。

原告苗某某因与被告许某甲、许某乙、许某丙房屋买卖纠纷一案，于2009年9月15日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，向被告许某甲、许某乙、许某丙送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。2009年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许某军、李某，被告许某乙、许某丙同时作为被告许某甲委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苗某某诉称：苗某某与许某甲于2006年11月2日签订房屋租赁协议，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止。许某乙、许某丙代表许某甲于2007年12月19日向苗某某发出要约送达了“售房通知书”。苗某某于2007年12月21日在要约期限内给许某乙、许某丙予以回复并按其要约将x元定金汇入许某乙帐户。但许某甲未能与苗某某签订房屋买卖合同。苗某某委托的律师与许某甲委托的律师进行了三次协商，均未能就房屋买卖合同达成一致，三次协商许某乙均在场。2008年1月31日苗某某的委托律师给许某乙、许某丙发“律师函”，其内容为限接函三日内与苗某某签订房屋买卖合同。苗某某又于2008年4月10日给许某甲、许某乙、许某丙发出“函告”，其内容为限其于2008年4月14日或15日与苗某某签订房屋买卖合同，但许某甲、许某乙、许某丙拒绝。许某甲于2009年6月向洛阳市老城区人民法院申请执行苗某某拖欠租金一案，在执行中，许某丙明确表示房屋不卖给苗某某。因此，苗某某只有用付给许某甲的x元购房定金，抵了房租，但苗某某并未放弃优先购买权。综上，苗某某不放弃购买权，请求人民法院判令许某甲、许某乙、许某丙与苗某某签订房屋买卖合同。

被告许某甲、许某乙、许某丙辩称，许某甲于2007年12月19日以与他人签订的房屋买卖合同的全部内容为条件，向其房屋承租人苗某某发出“售房通知书”。2007年12月21日苗某某按售房通知书要求将x元定金汇入许某乙帐号。在签订书面房屋买卖合同时，苗某某、许某甲未能就主要条款达成一致意见。2008年4月8日许某甲再次书面通知苗某某，按售房通知的买卖条件购房，苗某某表示不同意，认为是霸王条款，始终不能协商一致。2009年5月13日许某甲到老城区人民法院申请执行苗某某拖欠租金一案，苗某某将其原支付的购房定金x元抵了房租。苗某某恶意承诺，搅扰许某甲卖房,请求人民法院驳回苗某某的诉讼请求.

庭审中,原告苗某某为支持其诉讼请求,向法庭提交了以下证据：

证据1、（2007）老民初字第X号民事判决书和（2007）洛民终字第X号民事判决书各一份。证明苗某某与许某甲存在租赁关系，苗某某享有优先购买权。

经质证，许某甲、许某乙、许某丙对证据不发表质证意见。

证据2、2007年12月19日许某乙、许某丙给苗某某送达“售房通知书“一份，证明许某甲发出了卖房要约及其要约内容，但不代表该要约就是房屋买卖合同。

经质证，许某甲、许某乙、许某丙对证据的真实性没有异议，认为“售房通知书”已具备房屋买卖的要件。

证据3、2007年12月21日苗某某汇给许某乙x元定金的凭证。

经质证：许某甲、许某乙、许某丙对证据3无异议。

证据4、2007年12月21日苗某某给许某丙、许某乙发函凭证，2008年1月31日苗某某给许某甲、许某丙发“律师函”凭证。2008年4月10日，苗某某给许某甲、许某乙发函凭证。证明苗某某告知许某乙已汇出5万元定金。“律师函”证明，限接函三日内与苗某某签订合同；通知许某甲在2008年4月14日或15日与苗某某签订房屋买卖合同。

经质证，许某甲、许某乙、许某丙对收到上述函件没有异议。“律师函”已说得很清楚,房屋买卖的主要条款未能达成一致,苗某某每次协商都修改主要条款,所以双方未能签订房屋买卖合同。

证据5、老城区人民法院执行笔录一份，证明许某甲的法定代理人许某丙明确表态房屋不卖给苗某某，无奈苗某某才将x元定金抵偿租金。

证据6、本案争议房屋房产证一份。证明该房屋产权情况。

经质证，许某甲、许某乙、许某丙对证据5、6的真实性没有异议，但认为苗某某不是无奈，是恶意反复要约、承诺，搅扰许某甲卖房，达到拒交房租，侵占许某甲的利益。

庭审中,被告许某甲、许某乙、许某丙为支持其抗辩意见，向法庭提交了以下证据材料:

证据1、许某甲与苗某某签订的房屋租赁协议书一份。证明双方租赁关系。

经质证，苗某某无异议。

证据2、许某甲与姚珠子签订的房屋买卖协议书一份。证明苗某某购买房屋的同等条件。

经质证，苗某某对证据2的真实性没有异议，但认为不能证明苗某某购买的同等条件就是该协议的购房条件，应以许某甲发给苗某某的售房通知书为准。购房款是48万元。

证据3、2008年1月18日，1月30日催交房租通知书各一份；2008年2月4日解除租赁合同通知书一份。证明苗某某违反协议，恶意磋商，拖欠房租。

经质证，苗某某认为证据3与本案无关，不予质证。

证据4、许某甲起草房屋买卖合同一份、录音记录一份。证明苗某某律师许某军多处修改房屋买卖合同的主要条款，双方达不成一致意见，责任在苗某某。

经质证，许某甲对房屋买卖合同草稿有异议，上面添加的内容是苗某某委托代理人许某军所为，但修改部分不改变同等条件，增加违约责任是法律允许某，是对合同的完善，对录音内容有异议，不能作为定案依据。

证据5、洛阳市中级人民法院民二庭审判员询问苗某某笔录一份。证明许某甲与姚珠子的购房条件基本内容不变,征询苗某某是否购买，苗某某答“那是霸王条款，不签”。

证据6、苗某某给洛阳市中级人民法院写的情况反映。证明苗某某经济能力有限，不是真心购房，而是利用同等条件下优先购买权搅扰许某甲卖房。

经质证,苗某某认为，洛阳市中级人民法院审判员的询问笔录与本案没有关系,不予质证。对证据6认为，苗某某没有钱不能代表其家里没有钱,不能证明借不到钱,该证据内容不能成立。

本院根据当事人陈述、举证和质证情况，对本案事实确认如下：

2006年11月2日，苗某某租赁许某甲位于洛阳市老城区X路X街口东兴楼A段一、二层楼房从事经营，双方签订房屋租赁协议，约定：租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止。但实际上，苗某某于2006年11月即开始使用租赁房屋。2006年12月25日许某甲以与姚珠子签订房屋买卖合同出售洛阳市老城区X路X街口东兴楼A段一、二层楼房为由，向老城区人民法院提起诉讼，请求确认许某甲与姚珠子的房屋买卖关系合法有效，解除与苗某某的租赁关系。洛阳市老城区人民法院于2007年3月30日作出（2007）老民初字第X号民事判决书，确认许某甲与姚珠子的房屋买卖合同有效，由姚珠子全部承受许某甲出租方的权利和义务。苗某某不服判决，上诉于洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于2007年8月作出（2007）洛民终字第X号民事判决书，撤销许某甲与姚珠子的房屋买卖合同，维持许某甲与苗某某的租赁关系。判决生效后，2007年12月19日，许某甲向苗某某发出售房通知书，其主要内容：该房（苗某某承租的营业房）售价48万元，过户费、税费由买房人承担，预交x元定金，收到定金后，双方经房管部门办证窗口认可过户手续完整合法后，余款在二日内付清等。2007年12月21日，苗某某向许某甲发出书面通知，同意买房，并汇给许某甲法定代理人许某乙5万元，但对双方经房管部门办证窗口认可过户手续完整合法后，余款在二日内付清的条款未予答复，亦为按此履行。2008年1月31日，苗某某及其委托代理人向许某甲的法定代理人许某乙、许某丙发出“律师函”及信函，称因双方就房屋买卖合同的主要条款无法达成一致意见，要求在许某甲三日内与其签订房屋买卖合同，否则，承担相应的法律后果。后许某甲法定代理人许某乙、许某丙向苗某某提交房屋买卖合同书，要求苗某某签订。苗某某的委托代理人对许某甲提交的房屋买卖合同的主要条款，即付款时间和违约责任进行修改，许某乙、许某丙拒绝修改合同内容。2009年4月15日，在洛阳市中级人民法院审理姚珠子诉许某甲房屋买卖合同一案中，审判人员在询问苗某某的笔录中，问其是否同意购买许某甲的房屋，苗某某表示愿意购买，但认为许某甲与姚珠子签订售房协议属霸王条款，不同意按照此同等条件下签订协议。虽经双方多次协商，终不能协商一致签订房屋买卖合同。为此，苗某某向本院起诉。

又查明：洛阳市老城区X街口东兴楼营业房A段产权人系许某甲。许某丙、许某乙、许某甲系父母女关系。2009年5月，许某甲向本院申请执行苗某某拖欠租金一案，许某甲法定代理人许某丙表示不卖房子，苗某某以其交纳x元定金折抵房租。

本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。因原告苗某某作为承租人在同等条件下有优先购买权，被告许某甲向原告苗某某发出售房通知书，视为要约。根据《中华人民共和国合同法》第二十一条和第三十条之规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同的标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”原告苗某某虽然表示同意购房，并交纳定金x元，但却对售房通知书中的主要条款付款时间未予答复，亦未履行。另对被告许某甲拟定的房屋买卖合同中付款时间及违约责任有异议，并作出修改后，通知被告许某甲，应视为新要约，而不是对被告许某甲的承诺，被告许某甲对合同修改部分不同意，双方产生争议，合同没有成立。且在洛阳市中级人民法院审判人员询问原告苗某某是否同意与姚珠子同等条件购买该房屋时，原告苗某某认为被告许某甲与姚珠子签订的房屋买卖合同是霸王合同，不同意购买，当时被告许某甲的代理人许某丙也在场，应视为原告苗某某放弃同等条件优先购买权，故原告苗某某起诉主张优先购买权要求被告许某甲与其签订房屋买卖合同，没有法律依据，本院不予支持。另被告许某乙、许某丙作为被告许某甲的法定代理人进行房屋买卖的行为，均系代表被告许某甲，二人不是本案适格的被告，原告苗某某对其二人的诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条之规定，判决如下：

驳回原告苗某某的诉讼请求。

本案受理费1330元，由原告苗某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：白小波

审判员：常跃华

审判员：许某飞

二00九年十一月十三日

书记员：陈希