原告龚某，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人白雪峰，系陕西北望律师事务所律师。

被告李某乙，男，汉族，X年X月X日生。

委托代理人贾柱，系陕西弘业律师事务所律师。

原告龚某与被告李某乙房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚某及委托代理人白雪峰、被告李某乙及委托代理人贾柱均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告龚某诉称，原、被告双方于2009年4月20日签订房屋租赁合同，合同约定原告将自己使用的位于吴起镇宗圪堵的五层框架楼租给被告作餐饮用，并约定了租期、租金及租金支付期限等相关内容。其中合同第三条约定下年租金在上年租金到期前二个月付清当年租金，如逾期未交付租金的除应及时补交外，还要支付一个月租金作为赔偿。2012年租金按照约定应于2012年2月20日前支付，但是被告至今未付。原告多次找被告协商解决未果。综上所述，被告无故不按时支付租金已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第109条、第227条及相关法律规定，特提起诉讼，请求法院判令终止原、被告双方签订的房屋租赁合同；判令被告及时将租赁房屋腾空并交付原告；依法判令被告支付原告房屋租金（以交付房屋之日止）；依法判令被告赔偿原告21667元；判令被告支付本案诉讼费用。

原告龚某向法庭提供如下证据：

原告龚某与被告李某乙于2009年4月20日签订的房屋租赁合同一份。证明该合同系双方在平等自愿的基础上签订，为合法有效，被告拒付2012年房租已构成根本违约。依合同的约定可以终止合同。

被告李某乙辩称，原告所述的诉讼请求要求终止原、被告之间的房屋租赁合同并不符合同的规定，请求驳回原告就房屋租金的诉讼请求。

被告李某乙向法庭提供如下证据：

租赁房屋第二次塌陷后的现场照片一组共计19张，证明被告在房屋租赁期间，由于暖气管道破裂造成租赁房屋及院子塌陷的事实，导致被告无法正常营业。

经本案原、被告的举证、质某，被告对原告提供的证据租赁合同的真实性和合法性均无异议。但对证明目的有异议，理由是房主具有承担房屋的修缮义务，是由于租赁房屋第一次房屋安全阀出问题导致房屋装潢装修破裂，第二次是由于租赁房屋的暖气管道破裂漏水后导致房屋及院子塌陷，造成被告所经营的食堂无法正常营业直至现在。合议庭依据原、被告的举证、质某对原、被告签订的租赁合同的事实予以确认。原告对被告提供的证据租赁房屋第二次塌陷后的现场照片一组共计19张证明的事实，认为该照片反映的事实没有明确的来源，对其真实性有异议，该组照片没有注明照片的拍照的位置，对其关联性提出异议。合议庭结合原、被告对事实的陈述，合议庭虽不能确定照片中的地方塌陷情形就是租赁房屋实际塌陷位置，但可以认定租赁房屋的第二次房屋及院子塌陷的事实存在，但并非是房屋本身的水管破裂，而是由于第三方责任及供暖主管道破裂造成的。

本案经双方当事人陈述、法庭举证、质某、认证后，依法确认以下案件事实：2009年4月20日，原告龚某与被告李某乙签订了房屋租赁合同。原告龚某将其原租赁来的位于吴起镇X村中石油加油站旁的一院五层框架楼承租给被告李某乙作餐饮业使用。房屋租赁期限共为五年，即2009年4月20日至2014年4月20日。每年租金为260000元。付款方式为一次性付清一年租金260000元整，下年租金在上年租金到期前二个月付清当年租金，以此类推。该条款还注明，交款以收款收据为凭证，如故意逾期未交付租金的除应及时如数补交外，还要支付一个月的租金作为赔偿，乙方拖欠租金累计达二个月的合同终止。被告李某乙自2009年4月20日签订该房屋租赁合同后，其将租金交至2012年4月20日。2011年11月24日，因吴起县的城市供暖管道破裂，以致被告李某乙经营的租赁房屋的地基下沉，房屋及院落塌陷，其无法正常经营餐饮生意。经原告龚某及第三方供暖中心共计21天的维修，该租赁房屋修缮完毕。而被告李某乙也再未继续经营其餐饮业，与原告龚某协商修缮期间停止营业损失未果。其未交纳房屋租金至今已超过二月之久。另查，原、被告租赁合同第四条第五项约定，在合同终止之日，不续租情况下，乙方应无条件退租，并将房屋设备清点后归还甲方，不得向甲方请求退还租金，移转费，及一切装修设备的权利金，不动产无偿留给甲方，动产由乙方搬迁清楚，不得故意留存占据，如逾不搬者视为乙方抛弃其所有权，由甲方自行处理，对逾期不迁出者，甲方可向人民法院提起诉讼，一切损失由乙方承担赔偿。

本院认为，原、被告签订房屋租赁合同后，双方应按照租赁合同的约定，全面积极履行合同约定的义务。被告在经营期间虽曾遭第三方供暖中心管理的供暖管道破裂造成租赁房屋受损，致其停业无法正常经营的事实，但应通过与原告龚某、房主及责任方积极协商的方式使停业损失的问题得以解决，而不得以消极拒不缴纳租金的方式不履行合同的义务。被告不履行支付下年租金的期限已逾期合同约定的二个月，符合该房屋租赁合同约定终止的情形，故对原告起诉要求终止与被告房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告违约赔偿其按合同约定一个月的损失的诉讼请求，因原告按照租赁合同的约定。其应承担出租房屋修缮义务，其诉求被告赔偿的理由不足，本院对此予以驳回。结合本案的实际。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条（七）项、第一百零八条、第一百二十一条、第二百二十条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）、（五）项之规定，判决如下：

一、终止原告龚某与被告李某乙于2009年4月20日签订的房屋租赁合同。

二、被告李某乙于本判决生效后五日内将租赁房屋腾空并交付原告龚某。被告李某乙逾期不交付以实际交房之日支付原告龚某房屋租金（以原合同约定的租金计算标准）。

三、驳回原告龚某的其它诉讼请求。

案件受理费340元，由原告负担140元，被告负担200元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。

审判长袁景峰

代理审判员高霞

人民陪审员刘彦伶

二0一二年六月二十二日

书记员袁远