湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

（2011）芙民初字第X号

原告刘某，女，某年某月某日出生，汉族，住（略）。

委托代理人陶某某，女，某年某月某日出生，汉族，住（略）。

被告湖南某某有限公司，住所地某市X区X路X号。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人毛某，男，某年某月某日出生，汉族，住（略）。

原告刘某因与被告湖南某某有限公司（以下简称富通公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年8月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员郑云适用简易程序独任审判，于2011年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘某，被告富通公司的委托代理人毛某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称：2005年10月18日，刘某与富通公司签订《商品房买卖合同》及《补充协某》，合同约定被告,应在商品房交付使用后18个月内，即2007年11月30日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时合同约定，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应自逾期之日起按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订之后，原告按合同付清了房款及支付相应税费，而富通公司违反约定逾期办理权属登记手续，致使原告直到现在仍未取得完整的房地产权属证书，其行为已严重违反合同约定，构成违约。请求法院判令富通公司立即履行办理位于长沙市X路X号（鲇鱼套）颐美会现代城（暂定名）商品房第X栋X层X号房屋权属证书的所有手续；请求判令被告自2007年12月1日起向原告支付逾期办理权属登记违约金，暂计至2011年7月31日为42331元，以后违约金按合同约定的标准计算至实际办好产权证为止。

被告富通公司辩称：一、原告诉称的逾期办理产权违约金起算时间有误。刘某诉讼请求中说明了与富通公司签订的商品房买卖合同中约定了交房时间，根据双方签订的合同第15条，出卖人应在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，原告诉求违约金起算时间应以其实际办理房屋交接手续之日的18个月后起算。请法院以被告提交的《收楼书》、《交房证明》等书面收房文件为准确定原告的收房时间；二、买卖合同中违约金的约定仅仅只是确定对答辩人承担违约金计算方法的一种约定，并没有因为这种约定而产生新的债务，当然不能认为是违约行为的延续，答辩人未按合同约定如期办理产权证并非侵权行为，违约行为的诉讼时效从知道、应当知道违约行为发生之日起计算，刘某的起诉也已经超过自合同约定交房期限届满之次日起两年，因而超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回刘某的诉讼请求。

经审理查明：2005年10月18日，刘某（买受人）与富通公司（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同主要内容为：刘某购买富通公司开发建设某颐美会现代城（原颐美-现代城）第X栋X层X号房，建筑面积42.93平方米，购房款总金额158188元；付款方式为一次性付款；交房时间在2006年5月31日前。合同第七条是“买受人逾期付款的违约责任”，内容为：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2/。”合同第八条约定：“出卖人应当在2006年5月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将由出卖人、设某、监理方、施工方、勘探方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十一条是“交接”，内容为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担......”。合同第九条是“出卖人逾期交房的违约责任”，内容为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。”合同第十五条是“关于产权登记的约定”，内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权按日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”双方还对其他事项进行了约定。

《商品房买卖合同》签订后，刘某按合同约定支付了颐美会现代城（暂定名）商品房第X栋X房的购房款158188元，并交纳了物业维修基金和契税等费用，后富通公司将上述房屋交付刘某使用。富通公司应当按照合同约定在商品房交付使用后18个月内，将办理上述房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但时至今日，富通公司仍未履行上述义务，致使刘某无法办理房屋产权登记手续，双方因此形成讼争。

以上事实，有刘某举证的《长沙市商品房买卖合同》、《收款收据》、富通公司举证的《收楼书》及当事人陈某等经庭审质证的证据证实，足以认定。

本院认为：刘某与富通公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。

按照合同约定，富通公司应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行过程中，富通公司未按合同约定的时间将第X栋X房房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，致使刘某不能在规定的期限内取得房地产权属证书，富通公司应承担继续履行的违约责任。故刘某要求富通公司将产权登记资料交产权登记机关备案、办证的诉讼请求合法，本院予以支持；由于富通公司存在违约行为，富通公司应当从交付房屋给刘某使用后的18个月期限届满之次日起，向刘某支付日万分之二的违约金，直至富通公司将房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。刘某在诉讼请求中提出违约金的计算时间应从合同约定的房屋交付使用之日起的18个月届满之次日起，即2007年12月1日开始计算的意见，与合同约定的计算违约金的起算时间不符，合同中约定的商品房交付使用之日应该理解为实际交付之日，即2006年6月3日，故违约金按合同约定应从2007年12月4日开始计算。本院对刘某要求支付违约金的诉讼请求中的合理合法部分予以支持。

富通公司辩称刘某的起诉已经超过法律规定的两年诉讼时效期间。对此本院认为，富通公司延期交付房屋的违约行为至今都在延续，因而刘某的起诉没有超过诉讼时效。本院对富通公司关于刘某的起诉已超过诉讼时效的答辩理由不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：

一、湖南某某有限公司于于2012年4月19日前，将办理刘某名下的位于长沙市X路X号（鲇鱼套）颐美会现代城（暂定名）商品房第X栋X层X号房屋权属登记需由湖南某某有限公司提供的资料报长沙市房屋产权登记机关备案，并协某刘某办理好相应房地产权属证书；

二、湖南某某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付刘某逾期办理产权登记备案手续的违约金（以已付房款158188元为基数，从2007年12月4日起按日万分之二的标准计算至湖南某某有限公司实际向长沙市房屋产权登记机关办理产权登记手续时止）；

如果湖南某某有限公司逾期未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

本案受理费938元，因适用简易程序，减半收取469元，由湖南某某有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员郑云

二○一一年九月二十日

书记员吴芳宜

附件:本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。