湖南省长沙市X区人民法院

民事判决书

(2011)芙民初字第X号

原告彭某，男，某年某月某日出生，汉族，户籍所在地（略）。

委托代理人彭某，湖南某某律师事务所律师。

被告湖南省某某置业有限公司，住所地长沙市X区X路某某号某某阁某室。

法定代表人方某，董事长。

委托代理人余某某，男，某年某月某日出生，该公司职员，户籍所在地（略）。

委托代理人申某某，女，该公司职员，户籍所在地（略）。

原告彭某因与被告湖南省某某置业有限公司（以下简称某某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年11月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员钟建林独任审判，于2012年2月15日公开开庭进行了审理。书记员陈沛蓉担任庭审记录。原告彭某的委托代理人彭某，被告某某公司的委托代理人余某某和申某某等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告彭某诉称：2006年11月，彭某支付173308元购买了某某公司开发的位于长沙市X区X路X号华瑞电子商厦楼盘中的X号商品房，双方某订了《商品房买卖合同》。合同第某五条约定“某某公司应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案”。2007年2月28日房屋交付后某某公司至今没有将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致一直无法办理房屋的产权登记。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某八条、《合同法》第某十条、第某百零七条的规定，某某公司应当继续履行将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务并给付迟延履行办证义务的违约金。为维护彭某的合法权益，请求法院依法判令某某公司：1、立即将办理房产权属登记资料报登记机关备案，并办理好房产权属证书；2、某某公司给付因延期办理房产权属证书的违约金48586元（自2008年2月28日起至2011年10月28日止）；3、某某公司从2011年10月28日起按基数173308元、利率日万分之二点一的计算标准继续给付违约金直至某某公司将办理房产权属登记资料报产权登记机关备案为止。

被告某某公司辩称：一、彭某的起诉已经超过了两年诉讼时效期间，其诉讼请求应当依法驳回。二、彭某要求计算给付延期办证违约金没有法律依据。双方某签《长沙市商品房买卖合同》第某五条对出卖人应承担何种违约责任已有明确约定，即由买受人退房，出卖人退款，并赔偿房价款一定比例的损失，现彭某要求根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某八条的规定计算违约金，不符合双方某同的约定，因而没有法律依据；三、某某公司是一家严重资不抵债的国有控股企业，造成某某公司严重资不抵债以及讼争房屋无法办理房地产权属证书的根本原因在于另一自然人股东亦即当时的实际经营者姜思融的违规建设；四、鉴于某某公司已经严重资不抵债，彭某撤诉或者被法院驳回起诉，更加有助于讼争房屋权属证书的办理，反之，某某公司可能进入破产程序，华瑞电子大厦将成为烂尾楼。综上所述，请求法院驳回彭某的诉讼请求。

经审理查明：2006年11月30日，彭某（买受人）与某某公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买某某公司开发的位于长沙市X区X路X号华瑞电子商厦楼盘中的X号商品房。合同约定购房款总金额为173308元，某某公司应在2007年2月28日前依照国家和地方某民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付彭某使用。合同第某五条是“关于产权登记的约定”，内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方某意按下列项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的壹%赔偿买受人损失。”

合同签订后，某某公司收取了彭某交付的全部购房款，且依照合同约定的期限交付了房屋。此后由于某某公司没有按合同的约定及时将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，由此引发纠纷。

以上事实，有经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、收款收据、物业管理服务协某、入住验房表等证据证实，足以认定。

本院认为：彭某与某某公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方某真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方某应按照合同的约定积极履行各自的义务。本案中某某公司没有按照合同的约定及时提供资料报产权登记机关备案，没有完成交付房屋权证的义务，导致房屋所有权不能及时移转，构成违约。对于某某公司办理房屋权属证书迟延的严重违约行为，彭某有权选择退房或者不退房。双方某签《长沙市商品房买卖合同》第某五条既没有、也不能从根本上限制彭某这种自由选择的权利。本案中，彭某选择了不退房并要求某某公司继续履行合同义务的诉讼主张，此种主张更有利于促进交易，促进市场秩序的迅速稳定，也有利于减少解决双方某纷需要的社会成本，合法合理合情，本院予以支持。但是本案争议的合同条款对迟延办证只约定了彭某退房时某某公司应当如何承担违约责任，而没有约定彭某不退房时某某公司应当如何承担违约责任。此种约定事实上遗漏了出卖人的违约责任，在本质上属于约定不完全、不全面。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，某某公司应当依法向彭某支付违约金并继续履行合同。彭某要求某某公司继续履行办证义务并依法给付违约金，合法合理，应予支持。

对于某某公司的辩称意见，本院认为：1、关于某某公司辩称的诉讼时效的问题。由于某某公司的违约行为一直处于持续状态，至今没有履行办证义务，因此彭某的起诉没有超过法律规定的两年诉讼时效期间。2、关于是否应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某八条的问题，如前所述，《长沙市商品房买卖合同》第某五条不能限制彭某的不退房权，也不能排除在不退房的前提下彭某可要求某某公司给付违约金的权利，因此，关于违约金数额如何确定，自当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某八条的规定，故本院对某某公司的辩称意见不予采纳。3、关于某某公司因股东原因而资不抵债的问题，本院认为属于某某公司的内部关系问题，对房屋买受人彭某没有约束力，故本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某十条、第某百零七条、第某百一十四条、第某百三十条、第某百三十五条，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某八条的规定，判决如下：

一、湖南省某某置业有限公司于本判决生效后九十天内将办理长沙市X区X路X号华瑞电子商厦楼盘中的X号商品房权属登记需要由湖南省某某置业有限公司提供的资料报长沙市房屋产权登记机关备案，并协某彭某办理好该房屋的房地产权属证书；

二、湖南省某某置业有限公司于本判决生效后立即向彭某给付逾期办证违约金48586元（已以购房款173308元为基数，按日万分之二点一的标准，从2008年2月28日起计算至2011年10月28日止，此后的按上述办法从2011年10月29日起计算至湖南省某某置业有限公司将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1095元，因适用简易程序减半收取547.50元，由湖南省某某置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方某事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员钟建林

二○一二年三月一日

书记员陈沛蓉

附：本案援引法律条文原文：

《中华人民共和国合同法》

第某条当事人应当遵循公平原则确定各方某权利和义务。

第某当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第某条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第某十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第某百零七条当事人一方某履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第某百一十四条当事人可以约定一方某约时应当根据违约情况向对方某付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方某。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方某付违约金后，还应当履行债务。

第某百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第某百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第某八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。