原告何某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人肖某某，望城县宏大法律服务所法律工作者。

被告湖南某某置业发展有限公司，住所地长沙市X区X路立交桥西北角绿化广场。

法定代表人张某，董事长。

委托代理人柳某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

第三人中国某某银行股份有限公司湖南省分行营业部，住所地长沙市X路二段X号。

代表人某某，行长。

委托代理人侯某，女，X年X月X日出生，汉族，该行员工，住（略）。

原告何某与被告湖南某某置业发展有限公司（以下简称某某置业公司）、第三人中国某某银行股份有限公司湖南省分行营业部（以下简称某某湖南分行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月5日作出了（2009）芙民初字第X号一审民事判决，因原告何某不服提起了上诉，长沙市中级人民法院于2010年5月20日以（2010）长中民三终字第X号民事裁定将该案发回本院重审。本院依法另行组成由代理审判员向湘菱担任审判长，人民陪审员熊忠玉、李某华参加评议的合议庭，于2011年10月10日公开开庭进行了审理。书记员陈思敏担任庭审记录。何某及其委托代理人肖某某、被告某某置业公司的委托代理人柳某、第三人某某湖南分行营业部的委托代理人侯某到庭参加了诉讼。原审中的另一第三人兴业银行股份有限公司长沙分行因与案件处理没有法律上的利害关系，本院依法通知其退出诉讼。本案现已审理终结。

原告何某诉称:2008年8月2日，何某与某某置业公司签订了一份某某商业广场《商铺买卖合同》，约定由何某向某某置业公司购买位于芙蓉路X路交叉路口西北角某某商业广场首层X号(户室号负一层337)房屋，总价款732096元。合同签订后，何某按约定支付了全部购房款，某某置业公司也交付了房屋，但某某置业公司至今未为其办理产权证，某某置业公司已经违约。另因某某置业公司纠纷众多，何某所购买的该商铺，已经被某某置业公司债权人当成某某置业公司财产予以诉讼财产保全。虽然该商铺还未正式登记过户给何某，但其与某某置业公司签订了买卖合同，且已经支付了全部购房款，何某是理所当然的该商铺产权人，根据相关法律、法规之规定，其对该商铺依法享有法定物权，且该权利优先于某某置业公司其他任何某权；请求确认何某与某某置业公司之间的商铺买卖合同有效，某某置业公司在判决生效后十五天内为何某办理某某商业广场首层X号(户室号负一层337)商品房产权证，某某置业公司承担办理产权证的税费，确认何某对某某商业广场首层X号(户室号负一层337)商品房具有最优先的权利。

被告某某置业公司辩称：对何某诉称的基本事实没有异议。请求法院依法判决。

第三人某某湖南分行营业部述称：一、该行与湖南某某商贸有限公司（以下简称某某商贸）签订了借款合同，于2009年4月28、30日分两次向某某商贸共计发放贷款（略）元，该贷款本金尚未归还；二、某某置业公司与该行签订了《最高额抵押合同》合法有效，应当依法受到保护。某某置业公司为某某商贸向银行贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，由长沙市房屋产权管理局出具了房屋他项权证（房屋他证芙蓉字第（略）号），抵押财产包括本案所争议的房产；三、该行根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，该行应对本案标的房屋享有排他性的担保物权。请求法院依法维护该行的合法权益。

经审理查明：2008年8月2日，何某与某某置业公司签订了某某商业广场的《商铺买卖合同》，合同约定，何某向某某置业公司购买位于芙蓉路X路交叉路口西北角某某商业广场首层X号(户室号负一层337)房屋，总价款732096元。合同签订后，何某按约定支付了全部购房款。某某置业公司迄今没有按合同约定为何某办理产权证。从2004年起，某某置业公司以包括本案争议房产在内的多套房屋为某某商贸向某某湖南分行营业部的贷款提供贷款抵押担保，并依法在长沙市房屋产权管理局办理了房屋他项权证，他项权利人为某某湖南分行营业部。某某湖南分行营业部曾在2009年4月28、30日分两次向某某商贸共计发放贷款（略）元，该贷款本金迄今尚未归还。

上述事实，有企业注册登记资料、《商铺买卖合同》、《发票》、《房屋他项权证》、《长沙市房地产抵押合同》、《贷款转存凭证》及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。

本院认为：一、何某与某某置业公司签订的某某商业广场的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效；二、根据《物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中何某虽然支付了全部购房款，但因未取得房屋所有权证，对本案争议的房屋尚未取得房屋所有权；三、何某提交的证据不足以证明银行明知抵押房屋已经出卖的的事实。某某湖南分行营业部和某某置业公司签订了《长沙市房地产抵押合同》，并办理了《房屋他项权证》，向某某商贸发放了贷款，依法对本案争议的房屋享有抵押权，该权利受国家法律保护。何某尚未取得《房屋所有权证》，何某对某某置业公司享有的权利系债权，该债权不能对抗某某湖南分行营业部的抵押权；四、《最高人民法院关于某某工程价款优先受偿权问题的批复》所针对的是消费者。本案所争议的房屋属于商铺，不能适用该批复关于消费者购买商品房的规定，何某不能对本案所争议的房屋主张某优先的受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：

一、确认何某与湖南某某置业发展有限公司签订的《商铺买卖合同》合法有效；

二、驳回何某的其他诉讼请求。

本案受理费160元，由湖南某某置业发展有限公司负担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长向湘菱

人民陪审员熊忠玉

人民陪审员李某华

二0一一年十月十三日

书记员陈思敏