原告湖南某某物业管理有限公司，住所地在长沙市X区新开铺仁和家园X栋X房

法定代表人朱某，总经理。

委托代理人栗某，湖南博鳌律师事务所律师。

委托代理人刘某，湖南博鳌律师事务所律师。

被告湖南某某房地产开发有限公司，住所地在长沙市X区定王台长沙文化广场7ABC。

法定代表人李某乙，董事长。

委托代理人黄某，湖南天弘远律师事务所律师。

委托代理人黄某某，湖南天弘远律师事务所实习律师。

第三人长沙某某物业管理有限公司，住所地在长沙市X区X路X号智邦家园A栋X房。

法定代表人袁某，经理。

委托代理人谭某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告湖南某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告湖南某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、第三人长沙某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年8月19日立案受理后，依法组成由审判员向湘菱担任审判长，人民陪审员熊忠玉、李某乙华参审的合议庭，于2011年10月14日、2012年2月10日两次公开开庭进行了审理。书记员陈思敏担任庭审记录。原告某某公司的委托代理人栗波、刘刚，被告某某公司的委托代理人黄虹、黄子川，第三人某某公司的法定代表人袁某及其委托代理人谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称：2004年7月20日，某某公司与某某公司签订《物业管理委托合同》，该合同约定某某公司为某某馨苑小区的物业管理服务公司，并由其收取该小区的物业管理费。2008年11月4日，某某公司、某某馨苑业主委员会、某某公司、某某公司共同签订了《某某馨苑小区协调会议备忘录》（以下简称“备忘录”）约定：2008年7月31日以前某某馨苑小区空置房所欠的物业费由某某公司接收。2008年7月27日，某某公司依法参加了某某馨苑业主委员会组织的就某某馨苑小区物业管理服务项目的招标，并被确定为某某馨苑物业管理服务项目的中标方。某某馨苑业主委员会代表全体业主与某某公司签订了三个月的物业托管合同（2008年8月1日至2008年11月30日，实际上是4个月），该合同约定在合同规定的期限内由某某公司收取某某馨苑小区的物业管理费。2008年12月28日，某某公司与某某馨苑业主委员会签订了《某某馨苑物业管理服务委托合同》，该合同就双方及全体业主的权利与义务、物业管理服务收费、违约责任等作了明确的约定，规定由某某公司收取某某馨苑小区的物业管理费及水电费，该合同还约定，业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳滞纳金。由上可知，某某公司有权收取的物业管理费包括备忘录规定某某馨苑小区空置房欠缴的物业管理费和2008年7月27日签订物业托管合同以后至今的物业管理费。但某某公司作为某某馨苑小区的业主，对其拥有的物业没有按照备忘录的规定和合同的约定缴纳物业管理服务费，在某某公司多次通某、催缴的情况下，某某公司仍未按合同约定支付所欠缴的费用，其欠缴某某公司物业管理费及滞纳金共计389602元。另外，某某公司于2010年6月办理某某馨苑小区地下车库产权证，产权属于某某公司，某某公司产权收回后找各种借口不安装水、电表，拒缴水电费。某某公司于2011年3月21日向某某公司发出了《工作联系函》，请求某某公司向某某公司支付欠缴的费用。某某公司根据某某公司实际水、电使用情况计算，截止到2011年7月31日，某某公司使用的地下车库所欠水、电费共29622元。综上所述，某某公司认为，某某公司的行为严重损害了某某公司的合法权益。为了维护某某公司的合法利益，特向法院提起诉讼：1、依法判令某某公司支付所欠某某公司物业管理费及滞纳金共计389602元；2、依法判令某某公司支付所欠某某公司的水、电费29622.84元；3、依法判令某某公司承担本案的全部诉讼费用。

被告某某公司辩称：一、某某公司无权向某某公司主张在其接管某某馨苑小区之前（即2008年8月1日之前）的空置房物业管理费。理由如下：1、某某馨苑小区的前任物业管理公司某某公司并未享有对某某公司的所谓空置房物业管理费债权；2、某某公司也不承认某某公司已受让了其在管理期间对其他业主享有的物业管理费债权，某某公司根本不认可该备忘录所约定的债权转让已予以生效实施。因此，某某公司既不是债务人，某某公司又不是债权人，某某公司要求某某公司支付2008年8月1日之前所谓的空置房物业管理费无任何事实和法律依据，不能获得支持；二、已经由业主买受的房屋物业管理费不应由某某公司支付。某某公司要求某某公司支付物业管理费的房屋当中，绝大多数已由业主买受。根据某某公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定，业主从交房后第2天开始支付物业管理费。因此，该部分已出售的房屋的物业管理费的缴费主体是购房业主，而非某某公司；三、某某公司无权要求某某公司按照面积支付车库物业管理费，且某某公司要求支付的地下车库的水电费，绝大部分是某某公司自行使用产生的，并且由于某某公司不履行对地下车库的物业管理职责，作为地下车库的产权人有权暂缓交纳物业管理费。且某某公司接管某某馨苑小区物业以来，根据口头协议，一直以某某公司出租地下停车库车位所得租金冲抵停车库物业管理费：1、根据地下停车库的产权证明和平面图纸，车库中共有84个车位，根据某某公司自行提供的《长沙市公共性物业服务收费公示牌》，某某公司只应当按每个产权车位每月30元的标准而非按每平方米1.5元向某某公司收取物业管理费；2、某某公司长期占用地下停车库内两间面积约为50平方米的杂屋作为员工食堂（自2009年11月1日到2011年5月31日）和宿舍（自2008年8月1日到2011年8月31日），地下停车库的电费绝大多数都是由其产生的。且地下停车库杂屋以外部分根本没有使用过自来水，要求某某公司支付水费完全是无理的要求；3、自从某某公司收回地下车库委托他人管理对外出租后，某某公司一直不履行其作为小区物业管理对车辆进出秩序管理、卫生清洁等职责，使得车库进出口长期被占道，严重影响了某某公司地下停车库的使用收益。虽经多次多方面协调均未妥善解决。所以，某某公司认为在某某公司未履行其应尽的管理义务之前，某某公司有权暂缓交纳地下停车位的物业管理费；4、2008年8月某某公司进驻小区时，与某某公司达成口头协议，由某某公司负责将地下停车位对业主出租并代收租金，价格为300元／个（含某某公司应收取尚未收取的物业管理费30元／个）。2010年6月，某某公司从某某公司手中收回了地下停车场的使用权，由某某公司委托他人管理。但使用权收回后，某某公司一直未与某某公司进行结算。根据某某公司的计算，某某公司尚欠某某公司车库租金及滞纳金多达人民币近八十万元。因此，某某公司无权要求某某公司支付物业管理费，滞纳金更是无从谈起。综上所述，某某公司要求某某公司支付物业管理费、水电费和滞纳金的诉讼请求无任何事实和法律依据，应依法全部驳回，以维护某某公司的合法权利。

第三人某某公司述称：某某公司与某某公司未办理移交手续，没有具体的明细。

经审理查明：2004年7月20日，某某公司与某某公司签订《物业管理委任合同》，约定某某公司为某某馨苑小区的物业管理服务公司，并由其收取该小区的物业管理费。2008年7月27日，某某公司依法参加了某某馨苑业主委员会组织的就某某馨苑小区物业管理服务项目的招标，并被确定为某某馨苑物业管理服务项目的中标方。2008年11月4日，某某公司、某某公司及某某公司共同商定《交接内容、程序及处理办法》，其中约定：2008年7月31日以前小区空置房欠费71814.30元的债权由某某公司接收。同日，长沙市X街道办事处召集某某公司、某某馨苑业主委员会、某某公司和某某公司代表会议，讨论某某馨苑物业移交事宜，并形成了《某某馨苑小区协调会议备忘录》。2008年7月，某某馨苑业主委员会代表全体业主与某某公司签订了《某某馨苑物业管理服务委托协议书》，约定委托管理期限暂定为三个月。自2008年8月1日起至2008年11月31日止，实际上为4个月，该合同约定在合同规定的期限内由某某公司收取某某馨苑小区的物业管理费。2008年12月28日，某某公司与某某馨苑业主委员会签订了《某某馨苑物业管理服务合同》，该合同就双方及全体业主的权利与义务、物业管理服务收费、违约责任等作了明确的约定，约定委托管理期暂定为两年，自2008年12月31日起至2010年12月31日止。此期间由某某公司收取某某馨苑小区的物业管理费及水电费，业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳滞纳金。2010年12月31日，某某公司与某某馨苑业主委员会继续签订了《某某馨苑物业管理服务合同》，约定委托管理期自2011年1月1日起至2011年4月30日止，（此时间段为整改临时协议，某某公司在2011年4月30日之前完成合同的第二十九条、第三十条之规定。经业委会考核合格，合同自行延期至2011年12月31日止）。2010年6月，某某公司办理了某某馨苑小区地下车库产权证，并将地下车库委托他人管理，地下车库共有84个车位，每个车位每月的物业管理费为30元，每个月为2520元，2010年6月至2011年7月，共欠费35280元，滞纳金为3960元。因某某公司办理地下车库产权后，一直未安装水、电表，根据某某公司的结算，某某公司截至2011年7月30日，地下车库共欠水费3900元、电费25722.84元。2012年2月14日，经三方核对，在某某公司提供的向某某公司移交的空置房欠费明细中共有6户与某某公司起诉至本院的空置房名单一致，分别为2-306王伏虎（2005年4月至2011年7月，共欠费76个月，每月120.30元，共计9143元，滞纳金为5280元）、2-506黄根大（2005年4月至2011年7月，共欠费76个月，每月140元，共计10640元，滞纳金为6145元）、5-1103李某乙专（2005年10月至2011年7月，共欠费70个月，每月113.8元，共计7966元，滞纳金为4242元）、5-1306王琪兰（2005年10月至2011年7月，共欠费70个月，每月124.2元，共计8694元，滞纳金为4630元）、5-705蔡新中（2005年10月至2011年7月，共欠费70个月，每月124.3元，共计8701元，滞纳金为4633元）及6-1406张依霜（2007年5月至2011年7月，共欠费51个月，每月108.2元，共计5518元，滞纳金为2152元）。上述车库和空置房欠缴的物业管理费共计85942元，滞纳金共计30216元。

上述事实，有湖南省服务价格登记证、物业服务企业资质证书、《物业管理委任合同》、《交接内容、程序及处理办法》、《某某馨苑小区协调会议备忘录》、《某某馨苑物业管理服务委托协议书》、《某某馨苑物业管理服务合同》、通某、说明、工作联系函、图片、长沙市公共性物业服务收费公示牌、温馨公告、关于催缴物业管理费的通某、欠缴明细、回复函、车辆停放公告、收房须知、（2011）天民初字第X号民事判决书、（2011）长中民三终字第X号民事判决书、某某公司的说明、房屋买卖合同、交房通某、某某公司的情况说明、产权证明、平面图纸、证明空置房物管费欠费明细及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以认定。

本院认为：一、关于空置房欠缴物业管理费的认定。经三方核对的6户空置房，某某公司主张已经将房屋交付给买受人，但提交的《商品房买卖合同》和交房通某书，不足以证明其主张。某某公司称买受人并未到物业公司办理入住手续，而某某公司无法证明交房通某书已经邮寄给买受人或已由买受人签收，故上述6户住宅在某某公司提交的交付证据不足的情况下，应依法认定未实际交付，本案中6户住宅的物业管理费应由某某公司承担，并应按照合同约定承担每天万分之五的滞纳金；二、关于地下车库欠缴物业管理费的认定。某某公司主张地下车库的物业管理费按照住宅的收费标准收取，但根据该公司出具的长沙市公共性物业服务收费公示牌及长沙市X区车辆停放服务收费标准的规定，室内停车场已购车位每月应缴纳的物业管理服务费为每辆30元，故地下车库欠缴的物业管理费应按照每个车位每月30元的标准计算，并应按照合同约定承担每天万分之五的滞纳金；三、关于地下车库产生的水电费。某某公司在办理了地下车库的产权后，安装水、电表，交纳水电费是某某公司的义务。现某某公司主张该费用主要由地下车库内的某某公司使用的两间杂屋产生，提交的证据不足以证明其主张，故某某公司应将地下车库产生的水电费支付给某某公司。据此，依照《中华人民共和国民法通某》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，参照国务院《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，之规定，判决如下：

一、湖南某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南某某物业管理有限公司物业管理费85942元及滞纳金30216元；

二、湖南某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南某某物业管理有限公司水、电费29622.84元；

三、驳回湖南某某物业管理有限公司的其他诉讼请求；

四、长沙某某物业管理有限公司在本案中不承担民事责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7588元，由湖南某某物业管理有限公司负担4950元，湖南某某房地产开发有限公司2638元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通某本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长向湘菱

人民陪审员熊忠玉

人民陪审员李某乙华

二○一二年七月十一日

书记员陈思敏