原告重庆市X区某物业管理有限公司，住所地重庆市X区X路×号，组织机构代码（略）。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人胡某，女，××××年××月××日生，汉族，系该公司职工，住（略）（特别授权）。

被告杨某甲，男，××××年×月××日生，汉族，居民，住（略）-×，公民身份号码（略）。

委托代理人杨某乙，男，××××年×月××日生，汉族，居民，系被告的父亲，住（略）-×-×，公民身份号码（略）（特别授权）。

原告重庆市X区某物业管理有限公司（以下简称某公司）与被告杨某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2012年3月22日立案受理后，依法由审判员韩京耀适用简易程序于2012年5月14日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人胡某，被告杨某甲的委托代理人杨某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司诉称，2005年12月14日，原、被告双方签订了《安置小区物业管理公约》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务。合同签订后，被告自2007年1月1日起未交纳物业费，截止2011年12月31日，共拖欠物业费和公摊费共计504元。经原告多次催收，被告拒不交纳，故起诉要求被告支付物业费432元、公摊费72元。

被告杨某甲辩称，原告主张的物业费不真实，应该从2009年下半年开始计算，被告交纳的房屋装修保证金已经抵扣了2006年和2007年的物业费；被告停在小区的摩托车被盗，原告没有尽到保管责任，应该给予赔偿；原告提供的管理服务存在瑕疵，小区管理混乱，且个别业主乱搭乱建，占用公共绿地，原告未予制止，其愿意在原告服务到位后再交纳物业费。

经审理查明，被告杨某甲系重庆市X区X-X-X号住房的所有人，其房屋建筑面积为92.42平方米。2005年12月14日，原告某公司与被告杨某甲签订《安置小区物业管理公约》，主要约定：由原告为被告所在小区提供物业服务，包括共用部位、共用设备及附属配套建筑的维护、养某、运行及管理，维护公共环境卫生，安排保安人员提供预防性安全消防服务但不包含被告的人身、财产保险和保管责任；物业费按房屋建筑面积计算，每月为0.1元/平方米，由被告于每月8日前向原告交纳。合同履行过程中，原告实际上是按照每月9元的收费标准向被告收取物业费，被告也认可该收费标准。

另查明，被告已经交纳了2006年12月31日前的物业费和2008年1月1日至2008年12月31日的物业费。

2012年1月11日，原告通过书面形式向被告催收了2007年1月1日至2011年12月31日的物业费和公摊费。

上述事实，有原被告的陈某、《安置小区物业管理公约》、收款收据、房屋使用说明书、催款通知单、照片在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，原、被告双方签订的《安置小区物业管理公约》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中原告按照合同约定为被告所在小区包括被告在内的业主提供了物业服务，但被告没有按照合同约定履行交纳物业费的义务，故本院对原告要求被告交纳所欠物业费的诉讼请求予以支持，经庭审核实，被告从2007年1月1日至2007年12月31日、2009年1月1日至2011年12月31日没有交纳物业费，按照双方约定的每月9元的物业费收费标准计算，被告欠交的物业费为432元，故本院对原告要求被告支付2007年1月1日至2007年12月31日、2009年1月1日至2011年12月31日的物业费432元的诉求予以支持。对于被告辩称物业费应该从2009年下半年开始计算的理由，因被告未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。另因原被告双方签订的《安置小区物业管理公约》中没有对公摊费作出约定，且原告亦未提供被告应交纳公摊费72元的证据，故本院对原告要求被告支付公摊费72元的诉求不予支持。

因原告系物业管理服务企业，对违章搭建行为并无处罚权，被告以原告未对其所在小区的乱搭乱建行为进行制止为由拒交物业费，于法无据，本院不予采纳。如果被告认为个别业主的乱搭乱建行为侵害了业主权利，可以向相关行政机关进行举报投诉，但不能以此为由拒交物业费。

被告作为小区业主认为原告提供服务存在瑕疵、小区管理混乱等问题时，应当及时与物业服务企业沟通协调并提出建议，要求其改善服务质量、加强小区管理。如果原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，被告可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业费，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。

对于被告辩称的原告应该对其丢失的摩托车予以赔偿的理由，系被告提起的诉讼请求，属另一法律关系，被告可另案起诉予以主张，本案不予处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、由被告杨某甲于本判决生效后七日内支付原告重庆市X区某物业管理有限公司2007年1月1日至2007年12月31日、2009年1月1日至2011年12月31日的物业费，共计432元；

二、驳回原告重庆市X区某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨某甲负担（此款已由原告重庆市X区某物业管理有限公司预缴，由被告杨某甲于本判决生效后七日内直付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判员韩京耀

二○一二年五月二十一日

书记员管清军