春潮房地产公司、康正物业公司诉张某
房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
(2010)孝民二终字第X号
上诉人（原审被告）孝感市春潮房地产开发有限公司（下称春潮房地产公司）。
委托代理人鲍水桥，孝感市X区法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
委托代理人陆健，该公司工作人员。代理权限为特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
上诉人（原审被告）孝感市康正物业管理有限公司（下称康正物业公司）。
委托代理人鲍水桥，孝感市X区法律援助中心律师。代理权限为特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
委托代理人刘云发，该公司工作人员。代理权限为：特别授权，即变更诉讼请求及确认对方的诉讼请求、代收法律文书。
被上诉人（原审原告）张某。
委托代理人陈东，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更或放弃诉讼请求，调解，申请执行，代领、处分执行标的物，申请并参与鉴定，代收法律文书。
上诉人春潮房地产公司、康正物业公司因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服孝感市X区人民法院(2009)孝南民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月31日立案受理后，依法组成由审判员潘玉安担任审判长，审判员谭光剑、审判员夏建红参加评议的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告张某在原审诉称，2005年5月22日，我与被告春潮房地产公司签订了1份《商品房买卖合同》，并购买了其位于孝感市X区X路富庭嘉园一栋三单元东五楼房屋一套。我于2006年6月装修入住，每月向被告康正物业公司缴纳物业费。2008年2月5日，因房屋质量问题及物业疏忽大意导致楼顶水管破裂渗水，严重破坏了我的装修、家具及电器，给我造成了重大损失，而两被告相互推诿拒不赔偿，为此具状孝感市X区人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求：一、赔偿因房屋质量问题及物业管理不善给原告造成的损失14978、70元；二、本案诉讼费、鉴定费等相关费用由被告承担。
原审被告康正物业公司在原审辩称，我公司提供的物业服务符合质量标准，水管冻裂是不可抗拒的自然灾害造成，我公司不应承担赔偿责任；原告对损失的扩大有不可推脱的责任。
原审查明，2005年5月22日，原告与被告春潮房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，将位于孝感城区X路富庭嘉园一栋三单元东五楼商品房出售给原告；原告于2006年6月装修入住并按月向被告康正物业公司缴纳物业费。2008年2月，天降大雪，气温降低，原告所居住的小区水管被冻停水一个多月，且两被告对原告所居住的富庭嘉园房屋屋顶的水管外部未做防冻处理。2008年2月3日，原告回老家过年，同年2月10日原告接到被告康正物业公司的通知，原告居住的房屋楼顶的水管破裂渗水，原告随即赶回家中，渗水已从楼顶经六楼漏到原告家里，给原告房屋装修、家具及电器造成了重大的损害。
另查明，2008年2月13日，经原告申请孝感市装饰装修行业管理办公室对原告房屋因楼顶漏水造成装修损失作出了鉴定，损失合计为8878.70元。支付鉴定费为300元。
原审认为，被告康正物业公司未尽到物业服务责任，未能及时发现管道破裂避免漏水，是导致原告遭受财物损失的主要原因。而被告春潮房地产公司对所开发的房屋屋顶蓄水箱下行接管未做任何防冻防漏措施，并且楼顶水管分布杂乱，管道下楼面未作任何防水防漏措施也是导致原告因漏水遭受财物损失的原因之一，故二被告对原告因房屋漏水所造成的损失应予以赔偿。原告申请对住房因楼顶漏水造成装修损失所作的鉴定及费用，依法有效，应予确认；而原告提出的其他损失，证据不力，依法不予认定。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、两被告共同赔偿原告损失9178．70元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告康正物业公司承担。
上诉人春潮房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉称，（一）原判认定上诉人售给被上诉人的商品房存在质量问题完全站不住脚。上诉人售给被上诉人的商品房水箱下行接管以及楼顶水管分布并非上诉人随心所欲安装，而是经设计部门科学设计，在施工过程中按图纸精心安装，竣工后经有关职能部门严格验收合格后才公开向社会销售的。从工程竣工验收至今即没有任何一个购房业主向上诉人或有关职能部门投诉房存在质量问题，原审法院在审理本案过程中也未委托有关职能部门对该商品房质量进行鉴定，却片面认定我公司对所开发的房屋屋顶蓄水箱下行接管未做任何防冻防漏措施，并且楼顶水管分布杂乱，管道下楼面未作任何防水防漏措施也是导致原告因漏水遭受财物损失的原因之一是错误的。（二）遇人力不可抗逆的自然灾害，是导致被上诉人财物受损的根本原因。2008年春节前后的一个多月时间，我国南方(包括湖北省)遭遇百年不遇的低温冻雪天气，这是众所周某的事情。被上诉人居住的房屋管道冻裂渗水，在当时是很普遍的社会现象。因此，这种纯属人力不可抗逆的自然灾害造成的损失应由被上诉人自己承担，我公司不应承担责任。原审判决不顾客观事实，判决由上诉人承担被上诉人的财物损失于理不通，于法相悖。（三）原判认定康正物业公司未尽物业服务责任，是原告遭受财物损失的主要原因，顾名思义，我公司是次要责任，可是判决结果却由我公司和康正物业公司共同赔偿被上诉人损失，该判决不能令人信服。故恳请二审法院撤销一审判决，作出公正裁决。
上诉人春潮房地产公司向本院提交了如下证据：
春潮房地产公司与康正物业公司于2005年6月1日签订的《物业管理服务合同》1份，用以证明被上诉人所有的讼争房屋已交由康正物业公司管理，所发生的漏水损害事故与其无关。
上诉人康正物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称，（一）原判认定与事实不符。原判认定“被告孝感市康正物业管理有限责任公司未尽到物业服务责任，未能及时发现管道破裂避免漏水，是导致原告遭受财物损失的主要原因”与事实不符。事实真相是，2008年2月18日上午8点多钟(农历正月初四)，康正物业公司工作人员在例行巡查被上诉人居住房屋顶层时发现该房屋隔热层水管冻裂，有水渗到楼下，并立即告诉公司领导。领导得知后一方面迅速组织人员维修，另一方面用手机通知原告赶紧回家采取措施。可是被上诉人从上午8点多钟接到电话，却拖延到晚上8点多钟才回家，时间长达10个小时以上，耽误了最佳补救措施，扩大了经济损失。由此可见，上诉人完全履行了物业管理的义务。（二）遇人力不可抗逆的自然灾害，是导致被上诉人财物受损的根本原因。2008年春节前后的一个多月时间，我国南方(包括湖北省)遭遇百年不遇低温冻雪天气，这是众所周某的事情。被上诉人居住的房屋水管冻裂渗水，在当时是很普遍的社会现象。因此，这种纯属人力不可抗逆的自然灾害造成的损失应由被上诉人自己承担，不应由上诉人承担。原审判决不顾客观事实，判决由我公司承担被上诉人的财物损失于理不通，于法相悖。因此，恳请二审人民法院撤销一审判决，重新作出公正裁决。
上诉人康正物业公司向本院提交了如下证据：
证据一，孝感市气象台于2010年10月12日出具的孝气服字2010第（18）号《气象证明》，用以证明2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程，极端最低气温为—8.9℃。
证据二，从《中国天气网》下载的《2008年我国大范围低温雨雪冰冻天气分析》资料。用以证明2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程。
针对春潮房地产公司的上诉，被上诉人张某辩称，房屋并未验收，即便验收合格，也并不代表无质量问题；水管破裂造成损害是事实，因该房屋隔热层未作任何防水处理，显然属质量问题；水管冻裂属常见现象，非属不可抗力；其称属康正物业公司的单方过错所致，不符合本案实际，属双方共同原因所致，应共同承担赔偿责任。因此，春潮房地产公司的诉请无法律依据，恳请法院驳回上诉，维持原判。
针对康正物业公司的上诉，被上诉人张某辩称，寒冻天气事先有预报，康正物业公司对其不具防冻性能的水管未作防冻处理，是造成水管破裂渗水的主要原因，并非不可抗力；水管破裂渗水一个多月，康正物业公司也未进行及时处理，也是造成水下渗造成我财产损失的原因，因此，康正物业公司在自身管理有过错的情况下，主张某可抗力免责，无法律依据，对其诉请应予驳回。
被上诉人张某向本院提交了照片一组，计5张，用以证明讼争X楼顶层楼面管道布设杂乱无章，未作防水处理。
对上诉人春潮房地产公司提交的证据，被上诉人张某发表质证意见认为，对其证据的真实性和合法性无异议，但该证据不能证明其交付的房屋质量不合格可免责。
对康正物业公司提交的证据，被上诉人张某发表质证意见认为，对证据一不予认可，其印章可能不真实，低温天气与水管破裂漏水无关联。对证据二不予认可，网上资料的真实性不可保证，缺乏科学性，不可作证据使用。
对被上诉人张某提交的证据，两上诉人认为，对其真实性无异议，但不能证明讼争X楼顶层楼面管道布设杂乱无章，楼面未作防水处理，是因为楼顶有防水瓦层。
对春潮房地产公司提交的证据，本院认为，因被上诉人张某和上诉人康正物业公司对其真实性和合法性无异议，因此，应对该证据真实性和合法性本院予以认定，但春潮房地产公司交付的房屋屋顶水管因不耐寒冻裂和楼面漏水等质量问题，不可因将该房屋交由康正物业公司管理而免责，因此，对该证据的证明目的本院不予采信。
对康正物业公司提交的证据一，本院认为，被上诉人张某虽对其印章的真实性提出了异议，但既未提出反证，也未提出鉴定申请，因此，对该证据真实性和合法性本院予以认定，虽然该证据内容反映2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程，极端最低气温为—8.9℃，但并不能由此证明属不可抗拒的自然灾害；证据二为网上下载的学术性资料，因康正物业公司不能证明其合法来源，因此对该证据真实性和合法性本院不予认定。
对被上诉人张某提交的证据，本院认为，因两上诉人对其真实性不持异议，故对该证据的真实性本院予以认定，从照片看，管道布设杂乱无章，楼面未作防水处理，故对其证明目的本院予以认定。
经审理查明，原审认定的案件事实属实。
另查明，孝感市X区建设工程质量监督管理站对上诉人春潮房地产公司开发的位于孝感城区X路商品房所用塑料管道送检材质的管道强度、严密性进行了检验，并于2005年5月17日出具了“该系统管道强度、严密性均合格”的《检验报告》。
本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人张某的房屋内财物受损与上诉人春潮房地产公司交付的房屋质量和上诉人康正物业公司的物业管理有无关联两上诉人对被上诉人张某的房屋内财物受损可否以不可抗力免责
针对上述焦点，本院评判如下：
关于第一个焦点，上诉人春潮房地产公司认为，我公司出售给被上诉人张某的房屋之楼面管道布管、铺设，是经过房屋设计部门科学设计及施工单位精心施工的，且所用塑料管道经质检合格，所建房屋也经质检部门竣工验收合格，不存在质量问题，因此，被上诉人张某的房屋因渗水致屋内财产受损，与我公司房屋质量无关；我公司所建房屋已交由康正物业公司进行物业管理，即便张某的房屋因渗水致屋内财产受损与房屋管道破裂有关联，那也是物业管理环节的问题，与我公司无关。
上诉人康正物业公司认为，我公司已对管道管理尽了物业管理上的职责，在巡查发现管道破裂渗水后也及时通知了业主张某，但因张某本人迟迟未能赶回家中堵漏和处理家俱及其他财物，致使损失扩大，因此，我公司不应对其财产损失承担责任。
被上诉人张某认为，春潮公司X楼楼顶安装水箱的下水管道本应是有防冻性能，楼面本应作防水处理，但实际上未作上述处理，造成冻裂水管致水下渗，属严重违约；康正物业在持续大雪近一个月的情况下，对其管理的下水管道未作防冻保暖处理，致水管破裂自来水下渗，也形成违约应承担相应违约赔偿责任。
本院认为，上诉人春潮房地产公司与被上诉人张某签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，春潮房地产公司对交付给张某的房屋在质量保证期内应承担质量保证责任；春潮房地产公司所建房屋的X楼顶层楼面质量是其交付给张某X楼房屋整体质量的一部分，墙体防水质量也是房屋整体质量的一部分。春潮房地产公司所建房屋的管道强度、严密性检验合格，不能证明其防冻性能合格，房屋竣工验收合格，不能证明其不会发生房屋质量问题。春潮房地产公司所建房屋在X楼顶层楼面架空层内安装储水放水设置，其铺设的塑料管道应具备相应的防冻性能，但其提交的管道《检验报告》证据只能证明抗压强度，不能证明其耐寒性，因此，应认定其安装的放水塑料管道不具备相应的防冻性能。春潮房地产公司在所建房屋X楼顶层楼面架空层内安装储水放水设置，虽经相关设计部门设计，但设计未考虑管道老化、冻裂或其他危害等多种因素会导致管道破裂漏水因素，而对X楼顶层楼面作防水处理，属房屋质量缺陷，该质量缺陷是导致管道破裂漏水下渗的主要原因。根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第二款的规定，屋面防水工程的质量保证期为5年，而春潮房地产公司交付给张某的房屋不足3年，在房屋质量保证期内，春潮房地产公司应承担质量违约责任，不得以设计合理和竣工验收合格免责。春潮房地产公司所建房屋屋面渗水致张某屋内财物受损，侵害了张某的财产权利，亦应承担财产侵权的民事责任。本案中，春潮房地产公司所建房屋屋面渗水行为构成违约责任和侵权责任的竞合，被上诉人选择违约赔偿之诉，符合法律规定，本院予以支持。春潮房地产公司将所建房屋交由康正物业公司进行物业管理，康正物业公司与业主张某虽未签订书面物业管理合同，但依其管理行为对张某收取了相应的物业管理费，构成事实上的物业管理合同关系，康正物业公司应依法履行物业管理合同义务。本案中，该公司在2008年1月下旬至2月中旬孝感城区境内发生长时间连续低温天气，极端最低气温为—8.9℃期间，作为专业的物业管理者，明知长时间冰雪天气会使通水塑料管道冻裂漏水的情况下，未对涉讼房屋楼顶通水塑料管道妥善采取防冻保护措施，致使该塑料管道发生冻裂漏水事故，造成被上诉人张某的屋内财产受损，属既未尽物业管理职责，又侵害了张某的财产权利，既要依法承担未适当履行物业管理义务的违约责任，又要承担财产侵权的民事赔偿责任，构成违约责任和侵权责任的竞合，被上诉人张某选择请求判令上诉人康正物业公司承担违约赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。因管道冻裂漏水和屋面渗水使被上诉人张某的屋内财物受损为春潮房地产公司和康正物业公司的共同违约行为所致，因此，两上诉人应对被上诉人张某的屋内财物损失应承担共同赔偿责任。孝感市装饰装修行业管理办公室为孝感市X区内房屋装饰装修行业的专业管理和装饰装修价格认定机构，其对被上诉人讼争房屋因楼顶漏水造成装修的损失作出的鉴定，程序合法，本院予以认定，委托鉴定所产生的费用300元，应由两上诉人共同承担。
关于第二个焦点，上诉人春潮房地产公司和康正物业公司均认为，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程，极端最低气温为—8.9℃，属人力不可抗拒，本案讼争所涉楼顶塑料管道冻裂漏水纯属极端低温冰冻所致，符合不可抗力条件，因此，管道冻裂漏水和屋面渗水使被上诉人的屋内财物受损属不可抗力，不构成违约。
被上诉人张某认为，所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。天气人不能控制，但水管被冻裂漏水导致我的财产遭受损失一事绝对可以预见以及避免。孝感地处北纬31.92度，属于北温带，气候类型属温带大陆性气候，冬季降雪结冰极其常见，而且寒流的到来早有预报，如果两上诉人采取防冻措施和楼面防水措施，根本不会发生水管冻裂和楼面渗水问题。因此，两上诉人不可以不可抗力免责。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中，2008年1月下旬至2月中旬，孝感市境内发生一次连续低温天气过程，极端最低气温为-8.9℃，属人力不可抗拒，但孝感的气候类型属温带大陆性气候，冬季降雪结冰极其常见，虽然天气不可预见，但采用防冻管道材料可以避免冻裂，春潮房地产公司在安装楼面下水管道时应充分考虑极端冰冻天气会造成管道冻裂的情况，采用不易冻裂的管道，但其采用了易冻裂的塑料管道，属自身过错；不可适用不可抗力条款免责。而在该低温天气发生的近一个月时间里，多种媒体报道天气预报，作为物业管理的康正物业公司应当预见低温天气会致楼顶下水塑料管道结冰冻裂而需对管道采取保暧防冻措施，而该公司并未采取相应保暧防冻措施而克服低温天气对管道的影响，亦属自身过错，春潮房地产公司在应当预见低温天气会致楼顶下水塑料管道结冰冻裂而需依据其与康正物业公司的物业管理合同，督促康正物业公司对管道采取保暧防冻措施，亦有过错，正是因为两上诉人的上述过错行为，使本应预见到的事情未预见，使本应懫取措施避免发生的事情得以发生，使本应能够克服的自然因其疏忽未有克服，因此，两上诉人适用不可抗力条款免责不符合法律规定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决并无不当，应予维持。两上诉人的上诉理由均无事实依据和法律依据，本院不予采信，对其上诉请求依法予以驳回。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人春潮房地产公司和康正物业公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长潘玉安
审判员谭光剑（承办人）
审判员夏建红
二0一0年十一月十五日
书记员丁飞
