上诉人（原审被告）方某。

委托代理人林某。

被上诉人（原审原告）某有限公司。

法定代表人方某，该公司总经理。

委托代理人周某，湖南某律师事务所律师。

上诉人方某因物业服务合同纠纷一案不服湖南省湘潭市X区人民法院（2011）岳民商初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月14日受理后，依法由审判员朱卫平担任审判长，与审判员肖锋、代理审判员唐逊组成合议庭，由代理书记员刘欣担任记录，于2012年2月29日公开开庭进行了审理。上诉人方某及其委托代理人林某，被上诉人某有限公司法定代表人方某及其委托代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：某有限公司（以下简称某公司）与某有限公司（以下简称某公司）于2006年5月19日和2007年5月21日分别签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》和《前期物业服务补充合同》，约定由某公司为某国际提供前期物业管理服务。某公司依约提供了物业服务。2006年7月24日，方某与某公司签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定方某购买某国际X幢君雅阁3B号房，建筑面积共93.13，由某公司实施前期物业管理。管理期限自2006年5月25日至2009年5月24日，小区成立的业主委员会代表全体业主与新物业企业签订的新物业服务合同生效时，某公司的物管合同自行终止。2008年7月23日，方某接收某国际购买的房产，并在“承诺书”上签名，承诺遵守某公司制定的《某国际临时管理规约》（以下简称“临时规约”），该规约第三十一条第二款二项规定：优惠业主的前期物业服务费为：住宅物业按建筑面积每月每平方某0.92元，此优惠物业服务费未计入保修期间的电梯维护费、年检费，共有部分维护费，共有设备维护费，以上费用在保修期后的年限中将按房屋建筑面积由全体业主承担。第三十二页规定：（1）业主在办理收房手续时，向物业管理预交三个月的物业管理费。（2）物业管理费采取按季度预交方某，即业主每季度第一个月10日前向管理处交纳本季度的物业服务费。2008年7月23日，方某在接收住宅房产物业后，按0.92元3缴纳了三个月的物业管理费，此后的物业管理费一直拒交。2010年10月1日维保期已过，某公司将物业管理费调至1.30元3，并进行了公示。方某以某公司服务质量低，设备不完备为由，仍拒交物业管理费，到2011年6月，累计欠缴3145元。某公司按季催讨无果，遂起诉至法院，请求判令：1、方某向某公司支付物业管理费3145元；2、方某支付违约金4670元；3、方某承担本案诉讼费用。

原判认为：方某与某公司之间形成了物业服务合同法律关系，某公司收取的物业管理服务费是某公司为全体业主提供各项服务的资金来源，方某不按期交纳物业管理服务费，违背了自己承诺遵守的“临时规约”，引起本案纠纷，应负本案纠纷的全部责任。方某辩称其与某公司之间未签订任何形式的物业管理协议，方某不是合同当事人，方某不具有合法诉讼主体资格，与本案查明事实不符，该理由法院不予采纳；方某辩称某公司与房产开发商是关联公司，前期物业合同是违法合同，没有事实依据，其答辩理由本院不予采纳；方某同时辩称，某公司未履行合同，违约在先，服务质量低劣，且有不作为，任由酒店在小区内经营，影响环境，对于某公司服务品质的评价，法院认为应由业主大会和业主委员会作出，方某个人评价不能作为其拒交物业管理费的理由，对于案外人排污和环境污染侵权亦属业主大会和业主委员会主张权利的范围，方某如有证据证明侵害了自己的合法权益，可以直接向侵权人主张权利，方某以此作为拒交物业管理服务费的理由，法院不予支持。某公司依据“临时规约”可以根据市场因素和物价部门的审核进行物业服务收费标准调整，方某对调价的异议，应通过业主大会进行表达。方某的答辩理由均不成立，法院不予支持。某公司要求按《前期物业服务合同》约定的违约金标准计算方某欠缴物业服务费的违约金，此项标准在“临时规约”中未明示，不对方某产生约束力，此项请求法院不予支持，只计算相应损失。综上，某公司的诉讼请求法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第七条第（一）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：一、方某在本判决生效后5日内向某公司支付2008年10月至2011年6月底共欠缴的物业服务费3145元，并按季度欠缴额分期按中国人民银行同期贷款利率计算利息同时偿付；二、驳回某公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由方某负担。

宣判后，方某不服，向本院提出上诉称：一、原审查明“第三十二页规定：（1）业主在办理收房手续时，向物业管理预交三个月的物业管理费。（2）物业管理费采取按季度预交方某，即业主每季度第一个月10日前向管理处交纳本季度的物业服务费”，此内容并非临时管理规约第三十二条的规定，且援引条款错误，还少两字错一字，很不严肃，缺乏公信力；二、方某既非合同的要约人也非承诺人，与某物业不存在合同法律关系。本案前期物业合同违反了有关规定，建设单位某公司在销售房产之前未制定临时管理规约，也未在房屋买卖合同中载明前期物业服务合同约定的内容。建设单位与某公司签订的《前期物业服务合同》和“临时规约”均未向业主（房屋买受人）明示和说明，亦未得到业主的书面承诺，故对上诉人不具有约束力；三、“临时规约”是建设单位与业主之间的规范性文件，与被上诉人无关。该规约第31条规定的“…优惠业主的前期物业服务费为：住宅物业按建筑面积每月0.92元3…”即唯一价格条款，建设单位只能依法确定物业销售前的物业服务价格。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费实行政府指导价的，政府相关部门只制定相应基准价及浮动幅度，具体标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。被上诉人单方某价非法、无效。被上诉人向物价部门申报的程序亦不合法；三、原审法院适用法律错误。合同法第107条的前提是存在合同约束，本案前期物业服务合同依法对方某没有约束力；物权法第80条是指公共维修资金分摊方某确定问题，与本案无关联；《物业管理条例》第7条调整的是普通物业管理，与本案无关；另外适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关条款亦不正确。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人某物业的诉讼请求，并判令某公司承担本案全部诉讼费用。

被上诉人某公司答辩称：一、本案所涉前期物业服务合同在建设单位某公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》（含附件四《合同补充协议》）和“临时规约”中均予以载明。“临时规约”由建设单位在售楼部张贴并予以公布，上诉人在2008年7月23日《承诺书》中明确表示已详细阅读了“临时规约”并同意承担违反该规约的相应责任。上诉人在入住小区后还实际向被上诉人交纳了三个月的物业管理费。故本案所涉前期物业服务合同对上诉人具有约束力；二、某公司所收取的物业服务费合法有效。1、“临时规约”在上诉人签署后即对上诉人有约束力。2、被上诉人按照有关规定向物价部门申报，经审批后收取物业管理费，符合法律规定。3、上诉人提出被上诉人申报程序违法，如果上诉人认为所审批的物业服务费程序违法而侵害其权益，应向关部门申请行政复议或提起行政诉讼。三、原审法院适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方某事人均未向本院提交新证据。

二审经审理查明，“临时规约”第四条约定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时规约一致。”第三十一条约定：“本物业区域内，物业服务收费采取包干制方某。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。……3、（物业服务）费用的交纳：（1）业主在办理收房手续时，向物业管理处预交三个月的物业管理费。（2）物业管理费采取按每季度预交方某，即业主每季度第一个月10日前向管理处交纳本季度的物业服务费……7、物业服务费标准可按物价局指令调整……”；根据邦克物业公司的申报，湘潭市物价局于2008年4月9日作出批复：“根据湘价服[2004]X号《湖南省物业服务收费管理实施办法》的有关规定，同意在某、某所提供的前期物业服务合同、业主临时规约等真实合法有效的前提下，某国际住宅小区住宅前期物业服务费最高可按1.35元3•月执收，其中在公共设施保修期内住宅业主按0.92元/月𔅗向物业公司缴纳，差额部分按合同约定由开发商承担，并予备案。”其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。

本院认为，本案双方某事人争议的焦点问题是：

一、本案所涉前期物业服务合同及临时管理规约对上诉人方某是否具有约束力的问题。本案所涉前期物业服务合同及临时管理规约均是合同签订各方某事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。上诉人方某在与建设单位某公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时已明确知晓建设单位将前期物业委托给被上诉人某公司管理，方某在接收房屋时已按约定交纳了三个月物业管理费且签署了《承诺书》，承诺其已详细阅读了由建设单位制定的临时管理规约，并同意遵守该规约，表明方某愿意接受建设单位某公司与物业服务企业某公司之间就前期物业服务所作出的约定，故该规约对方某具有约束力。方某虽不是前期物业服务合同的签订方，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，且本案前期物业服务合同与临时管理规约的约定不相冲突，故前期物业服务合同对方某具有约束力。方某与某公司之间就物业管理服务产生了权利、义务关系，方某应按约交纳物业管理费。

二、某公司调整物业服务费的行为是否合法有效的问题。上诉人方某对“临时规约”作出书面承诺后，该规约即对其具有约束力，被上诉人某公司根据该规约“物业服务费标准可按物价局指令调整”的约定，报物价部门审批后，在物价部门核准的幅度范围内将住宅物业管理费由0.92元3/月调整至1.3元3/月，符合该规约的约定及相关法律规定。方某认为帮克物业公司单方某价非法、无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。方某提出某公司申报物业管理费的程序违法，可以向有关部门申请行政复议或提起行政诉讼，该上诉理由不属本案审理范围，本院亦不予采纳。

三、原判适用法律是否正确的问题。本案前期物业服务合同与“临时规约”对方某具有约束力，方某与某公司之间形成了物业服务合同关系，原判适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定是正确的。《中华人民共和国物权法》第八十条是关于建筑物及其附属设施费用分摊和收益分配的规定，该规定与本案前期物业服务合同和“临时规约”的约定不相冲突，上述费用分摊后应包括在某公司所收的物业服务费中，故原判适用该条并无不妥。关于原审适用《物业管理条例》第七条的问题，因该条是针对业主在物业管理活动中应履行的义务作出的规定，也包括前期物业管理中业主应当履行的义务，故适用该条亦无不妥。另外原判适用的其它法律均没有错误，上诉人关于原判适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

四、关于原判认定事实中表述错误的问题。原判审理查明中将“临时管理规约”的第三十一条第二款第三项写成“第三十二页”确有不当，本院对此予以纠正，但该问题并不影响本案的实体处理，原判实体处理正确。

综上，原审审理程序合法，认定的基本事实清楚，适用法律基本正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由上诉人方某负担。

本判决为终审判决。

审判长朱卫平

审判员肖锋

代理审判员唐逊

二O一二年四月十九日

代理书记员刘欣

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉