原告杨某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）-X号，公民身份号码：（略）。
原告严某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）-X号，公民身份号码：（略）。
委托代理人杨某，男，基本情况同上。
被告重庆某置业有限公司，住所地重庆市X区X路X号X幢，组织机构代码：（略）-4。
法定代表人王某甲，董事长。
委托代理人殷某、张某，重庆圣世律师事务所律师。
被告重庆某物业管理有限公司，住所地重庆市X区X路X号X幢X层，组织机构代码：（略）-7。
法定代表人王某乙，董事长。
委托代理人殷某，重庆圣世律师事务所律师。
委托代理人王某丙，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告杨某、严某与被告重庆某置业有限公司（以下简称某置业公司）、重庆某物业管理有限公司（以下简称某物管公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨某、原告严某的委托代理人杨某、被告某置业公司的委托代理人殷某、张某、被告某物管公司的委托代理人殷某、王某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某、严某诉称，原告杨某、严某于2004年11月24日与被告某置业公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发、销售的庆业•巴蜀城B区X—22—X号房屋。根据合同第八条约定，某置业公司应于2005年12月31日交付房屋。之后，根据某置业公司的“预验房”通知，原告及时前往查验房屋，但发现该房屋存在严某质量问题及其他违反合同约定情形，不具备交房条件，当即提出了整改意见。某置业公司陪同预验房的工作人员亦在现场做了书面记录，并承诺于某式交房期限之前整改完毕。2006年1月初，原告再次前往查验房屋，发现在“预验房”时提出的整改意见并未得到落实，相反还出现了各种新的问题。原告多次口头交涉无某，遂于2006年3月28日致函催告某置业公司全面履行合同义务，但某置业公司拒不回应。为解决居无某所的现实问题，原告不得不于2007年7月31日前往该公司办理了接房手续，领取了房屋钥匙和“两书一表”，其中《重庆市新建商品房屋使用说明书及及质量保证书》分别有被告某置业公司、某物管公司签章。而该房屋的质量问题遗留至今，最为突出的问题有两项，一是生活阳台主管道存在污水渗漏现象，二是景观阳台天花板(顶棚)存在多处钢筋混凝土结构构件贯穿性裂缝，同时两处管道渗水严某。2007年7月，原告委托重庆观唐装饰工程有限公司对该房屋进行装修，上述质量问题再次暴露，原告前往二被告处反复交涉，但两家公司工作人员相互推诿，或敷衍塞责，或置之不理，导致装修工期一再拖延。2007年8月4日，原告不得不按照《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》的规定和《物业管理服务协议》、《业主手册》、《业主公约》的约定，前往某物管公司填报《重庆市新建商品房屋质量保修联系单》，该公司工作人员态度极其蛮横地拒绝了我们的正当要求。2007年9月11日。原告被迫以《律师函》形式催告，以期有所压力。2007年10月，装修工程渐次恢复，刚刚完成对厨房和生活阳台的瓷砖铺装却又发生了生活阳台主管道持续大面积渗水情况，大量污水漫延出地面，同时渗入楼下相邻住户(7—21-X号)。2007年10月17日，原告再次前往某物管公司填报《重庆市新建商品房屋质量保修联系单》，但某物管公司仍然拒绝接受报修并恶语相向。直到2007年11月，在我们的强烈要求和楼下业主杨某容女士的多次反映下，某物管公司才勉强接受了报修，对生活阳台主管道做了简单处理。原告随后对厨房和生阳台进行了重新装修，为此花费了数千元人工、材料费用，造成了严某经济损失。之后的2007年至2008年期间，原告又多次要求被告一并解决逾期交房违约责任和赔偿损失问题，被告方工作人员曾口头表示公司正在研究，但终无某果。原告以极大的耐心再次于2009年10月21日致函声张某利。2008年6月，原告在经历了长达近一年时间的装修后终于某住了这个问题重重的“新房”，不过麻烦并没有就此停歇，特别是景观阳台天花板(顶棚)裂缝和管道渗水问题至今没有得到根本解决，不仅屋面污损不堪，而且已损及阳台管线、储物柜等设施和屋内墙纸。这一系列问题长期困扰原告和家人。致使其根本无某正常居住、使用该房屋。对于某告几近身心疲惫，一次又一次的反映、沟通(原告还先后三次以正式函件形式催告，当面或电话交涉则不计其数)，被告某置业公司、某物管公司始终置若罔闻、不予理会，而且态度愈加冷漠，愈加蛮横无某。综上事实，其一，被告某置业公司存在逾期交房行为，应当按照《重庆市商品房买卖合同》第九条第l(2)款“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之肆的违约金”的约定承担违约责任，截止2007年7月31日，某置业公司应付违约金为340514.00(元)×0.4‰×577(天)=78590.63元。其二，《重庆市新建商品房屋使用说明及质量保证书》作为《重庆市商品房买卖合同》的一部分。其中规定的保修义务既是法律、法规的强制性规定，也是被告方应当全面履行的合同义务，故被告某置业公司、某物管公司应依照其规定继续承担免费维修责任，从根本上解决原告房屋所存在的主体结构缺陷和屋面防水、管道渗漏问题。为此，请求：1、判令被告某置业公司向原告支付逾期交房违约金78590.63元；2、判令被告某置业公司、某物管公司继续履行合同保修义务（解决景观阳台天花板存在的多处裂缝和景观阳台排水管漏水的问题）；3、判令被告承担本案受理费等诉讼费用。
被告某置业公司、某物管公司辩称，一、原告的诉讼已经超过法定诉讼时效期限。原告诉求的逾期交房违约金和履行合同保修义务，已过法定2年的诉讼时效期限，其诉讼请求应当依法全部予以驳回。1、关于某期交房违约金的诉讼时效问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2005年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用”，原告主张某期交房违约金的诉讼时效应该从合同约定的交房期限届满之日的第二天起算，即2006年1月1日起算。但原告向人民法院主张某权利却是在2011年1月10日，在此期间原告亦未向被告某置业公司主张某期交房违约金。2、关于某行合同保修义务的诉讼时效问题。被告某置业公司在《商品房买卖合同》约定的交房期限内，及时通知原告前来接房。对该事实原告在《民事起诉状》中予以自认。原告在收到接房通知后，前往接房，但由于某己的原因即不正当理由，而拒绝接房。根据《商品房买卖合同》第十一条“由于某房人原因，未能按期交付的，视同买受人按时接房，出卖人自此时间承担相应的保修责任”的约定，原告要求被告履行保修义务的诉讼时效亦应当从2006年1月1日开始起算。但原告向人民法院主张某权利却是在2011年1月10日，最早向被告发出《催告函》也是在2009年10月21日。根据上述事实和法律规定，原告应当自商品房买卖合同约定的交房期限届满之日的第二天即2006年1月1日起二年内主张某利，但原告是在时隔5年后才向人民法院主张某利，其诉讼已经超过法定保护期间。二、原告要求被告某置业公司承担逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。1、被告某置业公司在商品房买卖合同约定的交付期限内具备了交房条件，并及时通知原告接房。2005年12月29日，某置业公司开发的巴蜀城B区一期7、8、X号楼取得了商品房竣工验收意见书。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，达到了交房条件。某置业公司作为开发商在接房前都向每户业主做了交房的通知，不仅有电话通知、信件通知，还在重庆时报2005年12月27日第十八版、重庆晨报2005年12月27日第17版做了交房通告，原告在诉状中也自认了自己接到了交房通知并去验了自己的房子。因此，某置业公司已经达到了交房条件，尽到通知业主接房的义务，不存在逾期交房的违约情形。2、原告查验房屋后拒绝接房，没有合同依据。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，原告有权拒绝接房的正当理由是：被告交付的商品房未经竣工验收合格，或者未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但在本案中，被告交付的商品房并不存在上述情形，对此原告在民事起诉状中亦予以自认。因此，原告拒绝接房，没有合同依据。3、原告拒绝接房，没有法律依据。在某置业公司交付的商品房符合合同约定的交付条件，且亦经验收合格的情况下，原告作为买受人仍有权拒绝接房的法律依据是，《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条以及第十三条的规定，也就是说，买房人依法享有拒绝接房的正当理由是房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题影响正常居住使用的。但在本案中，并不存在上述情形。对于某告向某置业公司反映的房屋质量问题。首先，原告未提供证据证明这些质量问题的存在，其诉称均是其单方面的描述，不能作为证据使用。其次，浸水问题、早已整改，交房时亦不存在该情形。再次，房高不够、无某吊顶、无某安装热水器、下沉不够、无某、烟道应在内测、窗台护栏有凹痕等问题，要么属于《住宅设计规范》调整范围，要么就不属于某屋质量问题。由于某房屋已经验收合格、符合《住宅设计规范》要求。因此，即使这些设计不符合原告装修使用的目的，但并不违反相关法规规章，所以均不构成正当的拒绝接房理由。最后，原告诉状中所称的“渗漏”、“裂缝”以及法院现场勘验记录的房屋质量问题，属于某告装修后出现的问题，而非交房时的房屋质量问题，因此不能成为原告拒绝接房的理由。三、合同约定以及法律规定的质保期已过，被告某置业公司不再承担保修责任。根据《新建商品房屋质量保证书》中保修范围和保修期限的规定，房屋顶棚抹灰层开裂的保修期限是2年，管道渗漏的保修期限是5年。而自原告接房(从商品房买卖合同约定的最后接房日期起算)至原告起诉之日已经5年多，超过了保修期限。在保修期限内某置业公司也做了维修义务，而对于某过保修期的维修责任应有买受人即原告自行承担。原告在诉状上所说的房屋存在有贯穿性裂缝，是不存在的，这是原告的一种自我认识，没有事实依据和证据证明。四、原告要求被告某物管公司承担房屋保修义务，缺乏事实依据合同法律依据。原告诉称某物管公司在《新建商品房屋质量保证书》上盖有印章，就认定某物管公司负有保修义务是不正确的。某物管公司之所以在上面盖章是开发商在对前期物业管理的一种委托，某物管公司是接受开发商某置业公司的委托代某置业公司对房屋进行维修，而不是保修义务主体或者连带保修义务主体。保修期内的维修义务主体仍然是开发商某置业公司。因此，原告要求物管公司承担房屋的保修义务没有法律根据。综上所述，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2004年11月24日，二原告（买受人）与被告某置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。合同约定：预售商品房批准机关为重庆市国土资源和房屋管理局，商品房预售许可证为渝国土房管（2004）预字第X号；原告所购房屋为江北区X街道庆业•巴蜀城B区X幢X-X号；按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为340514元；买受人于2004年11月24日付房款120514元，余下房款220000元由买受人向银行申请按揭贷款；出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、受政府行为影响，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。3、买受人未能按合同约定按时付清房款、相应税费、大修基金及五通费等费用的，出卖人可据实予以延期，直至上述款项付清之日止，同时按第七条逾期付款违约责任向买受人收取违约金；出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金．合同继续履行；(2)、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆(该比率应不小于某(1)种中的比率)的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于某受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）、视同出卖人按时交房。买受人自此时间承担相应的物业管理费；（2）、视同买受人按时接房，出卖人自此时间承担相应的保修责任；保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题．出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担履行，但可协助维修，维修费用由购买人承担；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：l、申请重庆仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。合同附加协议约定：经双方协商，同意将庆业•巴蜀城B区X-X-X号房（118.83平方米）朝东的次卧室（轴线7-13—7-15）墙体上的滑拉窗改为滑拉门，所增加的造价成本经甲方核算后由乙方承担。合同附件四约定，双方应按本合同载明的电话、传某、地址等进行联络，买受人必须保证上述资料的真实性和可靠性，若按此联系方式出卖人无某联络到买受人，则买受人应承担由此引起的相关全部责任；买受人联络方式若有相关变更，应提前七天以书面形式通知出卖人。出卖人按本合同中约定的地址发出通知，视为出卖人已正确履行通知义务，通知发出后七日，则视为该通知已送达买受人。
《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》载明：保修范围与保修期限，住宅(或非住宅)自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任：地基基础和主体结构，保修期限合理年限，质量问题处理完成时间期限合理时间；墙体开裂（指框架结构填充墙），保修期限2年，质量问题处理完成时间期限1月内；屋面防水、外某、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏，保修期限5年，质量问题处理完成时间期限1月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期限2年，质量问题处理完成时间期限10日内；门窗翘裂、五金件损坏、管道堵塞，保修期限2年，质量问题处理完成时间期限5日内……；表中保修项目因业主使用、装修不当或擅自改动结构、设备管线位置等而造成的质量问题，本公司不承担保修责任：造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任;业主使用后，有关房屋质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理，业主如对本公司的答复或处理有争议，凡是涉及工程质量的，可根据《建设工程质量管理条例》和《重庆市建筑管理条列》等，向地域内建设行政主管部门申请协调；业主亦可直接向人民法院提起诉讼;本保证书作为新建商品房屋销售合同的附件，与售房合同具有同等法律效力;报修办法,当您正常使用本商品房发现存在的质量问题时，应在上述保修期限内及时填写《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》，向我公司或委托的物业管理公司进行报修;保修处理期限,在接到用户《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》后，由本公司或委托的物业管理公司，在用户的配合下，一般情况按表中规定时间(大修时可视实际情况以书面形式约定)完成修复工作。保修期内维修时导致其他用户受到影响造成损失的，我公司将出面进行协调处理，并酌情依法承担赔偿责任。
合同出卖房屋所在工程于2005年12月26日竣工验收，于2005年12月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
查，原告已向被告支付了全部的购房款。2007年7月31日，原告前往被告处接了房。此时，被告仍未履行《附加协议》的约定，将原告所购房屋朝东次卧室墙体上的滑拉窗改为滑拉门。
2005年12月，原告曾对所购房屋进行了查验，根据《物业接管/移交遗留问题登记表》显示登记如下情况：主卫楼上浸水；次卫楼上浸水，屋高不够，无某吊顶，无某安装热水器；次卧合同约定是一扇门，而现在为窗，无某调预留管孔；书房窗台护栏有凹痕，没有更换；主卧窗台弧面护栏右下方弧度不够，弧面玻璃接缝太大；厨房下沉不够，且无某，经水管球阀漏水，烟道应改在内侧；阳台前左面栏杆固定饰片需紧固；入户水井门在开启时会碰到该户门，整改时换方向开启，公共通道右上方墙面需重新粉刷，石膏板骨架锈蚀需更换。《巴蜀城B区物业接管/移交遗留问题整改追踪表》反映的整改情况为：主卫排水管周围浸水/已在楼上主卫重新做防水处理，实际完成时间2005年12月28日；次卫排水管周围浸水/已在楼上次卫重新做防水处理，实际完成时间2005年12月29日；厨房给水阀滴水/已作紧固处理，实际完成时间2005年12月29日。
《重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书》中的重庆市新建商品房屋质量报修联系单上，原告填写：生活阳台管道漏水，景观阳台屋面开裂、缝隙，渗漏，厨房地面渗水。
2006年3月28日，原告向被告某置业公司邮寄了《关于某求重庆某置业有限公司尽快履行交房义务的函》，函中原告向被告主张某逾期交房的违约金。2007年9月11日，原告又向被告某置业公司、某物管公司邮寄了《律师函》，函中原告向被告主张某期交房的违约金，同时原告提出其景观阳台存在空隙、裂缝和渗水现象，未得到处理。被告否认收到前述二份函件，审理中，原告亦未进一步举示前述二份函件到达被告的证明证据。2009年10月20日原告的《催告函》，被告于2009年10月21日收悉。《催告函》中原告向被告主张某逾期交房的违约金，继续提出景观阳台天花板存在裂缝，同时两处管道渗水严某。
审理中现场勘验观察所见，原告所购房屋景观阳台顶棚表层有起壳剥落现象，景观阳台排水管道有渗水现象。而原告所称的景观阳台顶棚有贯穿性裂缝，肉眼不能观察到。另查，原告楼上邻居的景观阳台修过鱼池，该鱼池曾发生过水往楼下流的情况。
审理中，原告曾申请房屋质量鉴定，后因原告未预缴纳鉴定费，鉴定未作。
上述事实有商品房买卖合同及附加协议，接房通知，重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书，关于某求重庆某置业有限公司尽快履行交房义务的函及邮件详情单邮件收据，律师函及及邮件详情单邮件收据，催告函，物业接管/移交遗留问题登记表，收条，巴蜀城B区物业接管/移交遗留问题登记表，情况说明，现场照片，建设工程竣工验收意见书，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，巴蜀城B区物业接管/移交遗留问题整改追踪表，装修申请表，庆业•巴蜀城B区物业管理服务协议，现场勘验笔录，现场视频资料，，及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以证明。
本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。前述买卖合同的附件《重庆市新建商品房屋质量保证书》亦系当事人间的约定，对双方发生约束力。
审理中，被告称其于2005年12月10日向原告发出接房通知。原告否认收到被告的接房通知，但其认可收到被告的预验房通知。根据物业接管/移交遗留问题登记表（原告认可该表形成于2005年12月）、巴蜀城B区物业接管/移交遗留问题整改追踪表（该表显示整改完成于2005年12月28、29日）等证据可证实，原告于某同约定接房时间前就已对所购房屋进行查验。由此可知，合同约定接房时间前原告已接到被告的通知。而根据前述证据显示的“物业接管/移交”等字句可判断，被告是通知原告接房，因而原告前往查验房屋。证据不能反映原告前往查验房屋，是因被告通知原告预验房。
原告所购商品房的竣工验收完成于2005年12月26日，于2005年12月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而被告称其于2005年12月10日向原告发出接房通知，也就是说被告向原告发出接房通知时，原告所购房屋并未达到交付条件。被告前述发出接房通知的行为，违反“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定。该种情况下，原告可拒绝接房。原告所购商品房完成竣工验收及质量问题整改后，并无某据证实被告又向原告发出了书面的接房通知。另合同约定，出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据该约定，被告交付原告的房屋既要经竣工验收合格，也要符合合同约定。然审理查明，被告并未履行合同附加协议的约定，被告要交付的房屋并不符合合同约定。据上分析，被告关于某据约定，应认定系因原告原因未能按期交房，应视同原告已按时接房的抗辩，本院不予支持。
合同约定被告应当在2005年12月31日前交房，而审理查明，实际交房时间是2007年7月31日。合同约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。据此约定，被告应承担2006年1月1日至2007年7月31日的逾期交房违约责任。另，我国《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。据此规定，2006年1月1日至2007年7月31日期间每日的逾期交房违约金，从逾期的次日起计算诉讼时效。审理查明，2006年3月28日，原告邮寄被告的《关于某求重庆某置业有限公司尽快履行交房义务的函》中，原告向被告主张某逾期交房违约金；2007年9月11日，原告邮寄被告的《律师函》中，原告又向被告主张某逾期交房违约金。该二次函件被告否认收悉，而审理中，原告也没有举示被告已收悉二次函件的证据。因此，本院不能认定该二次函件被告已收悉。2009年10月21日原告给被告的《催告函》，被告收悉。该函中，原告又一次向被告主张某逾期交房违约金。除前述外，本案证据不能证实，原告还有其他向被告或有关部门主张某期交房违约责任的行为。根据逾期交房违约金诉讼时效起算日，到2009年10月21日被告收到原告的《催告函》，原告主张某逾期交房违约金，其时间已超过二年的诉讼时效。从另一角度分析，假设2006年3月28日、2007年9月11日二次原告的函件能被认定为被告所收悉，但从该二次函件的送达时间至2009年10月21日《催告函》的送达时间的间隔来看，也已超过二年的诉讼时效。故，原告请求的2006年1月1日至2007年7月31日期间的逾期交房违约金，已过诉讼时效，其请求本院不予支持。
合同约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。据此，原告所购房屋的保修期从2007年7月31日起计算。《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明：保修范围与保修期限，住宅自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任。审理查明的景观阳台排水管道渗水现象，依一般经验即可判断属质量问题。房屋质量保证书规定，管道渗漏保修期限为5年。景观阳台排水管道渗水仍在保修期内，某置业公司应承担免费承担维修责任。而原告所称的景观阳台顶棚有贯穿性裂缝，现场不能观察到，且原告又不能举证证实，故本院难以认定。关于某告景观阳台顶棚表层的起壳剥落现象是否属质量问题。原告楼上邻居景观阳台上的鱼池曾发生水往楼下流的情况，加之原告对景观阳台顶棚表层起壳剥落现象是否属于某屋质量问题未予鉴定，即是说原告未举证证实景观阳台顶棚表层起壳剥落系属房屋质量问题。故就此，原告应承担不利法律后果。对原告请求的对景观阳台天花板存在的多处裂缝履行保修责任，本院不予支持。
关于某物管公司是否为原告所购房屋保修责任的责任人的问题。合同约定，出卖人（某置业公司）自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；《住宅质量保证书》规定，当您正常使用本商品房发现存在的质量问题时，应在上述保修期限内及时填写《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》，向我公司或委托的物业管理公司进行报修;保修处理期限,在接到用户《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》后，由本公司或委托的物业管理公司，在用户的配合下，一般情况按表中规定时间(大修时可视实际情况以书面形式约定)完成修复工作。由此可见，某物管公司不是原告所购房屋保修责任的责任人。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于某事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、重庆某置业有限公司于某决生效之日起三日内，重庆某置业有限公司履行保修义务，即对杨某、严某所购江北区X街道庆业•巴蜀城B区X幢X-X号房屋景观阳台排水管道的渗漏水进行保修。
二、驳回杨某、严某的其他诉讼请求。
本案受理费1890元由杨某、严某负担1810元，重庆某置业有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某庆市第一中级人民法院。
审判长陈学军
代理审判员刘文飞
代理审判员吴善浩
二Ｏ一二年三月二十七日
书记员彭磊
