上诉人（原审原告）孙某。
委托代理人。
上诉人（原审被告）白某。
上诉人孙某、上诉人白某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市X区人民法院（2011）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙某在原审法院起诉称:2010年12月3日，我与白某签订《房屋买卖协议书》，约定我购买白某位于某京市X区东直门内大街某房产，房款总金额为264万元。白某向原开发单位变更购房人所有手续，确保我能获得产权后，当日立即将余款交付白某。双方签订协议的当天，我交给白某2万元买房定金，并积极准备购房款，同时放弃其他购房选择，而白某在收取定金后，于12月8日交易当天向我表示，约定价格过低，且已将房屋以更高的价格另售他人。现我认为白某的违约行为造成合同没有履行，按照合同的约定，起诉要求：1、白某返还我合同定金2万元；2、白某支付我违约金10万元；3、白某承担诉讼费。
白某在原审法院答辩称:诉争标的物房产为我的回迁安置房。孙某通过中介找到我，但孙某不愿交纳中介费，便私下与我联系买房事宜。双方于2010年12月3日签订合同，约定房屋价款264万，同日我收取孙某买房定金2万元。12月3日、12月5日以及12月8日之前，双方曾多次就具体房款的支付方式进行磋商，但因孙某坚持分次支付，我坚持一次支付，致使双方始终没有就此最终达成一致意见。直至合同约定的最后一天既12月8日，孙某仍未与我联系，我在当日下午致电孙某询问孙某最后意见，孙某依然表示不能同意一次性支付全部房款，致使双方的协议在12月8日没有履行。后，我将诉争标的物房屋于12月中旬顺利售予他人，且买售人已取得所有权证书。孙某所称我故意提价不是事实，且我将房屋另售他人是在合同约定失效期12月8日之后，不存在违约的行为，合同没有履行是孙某不同意一次性付款造成的，是孙某违约，故我既不同意退还孙某定金2万元，也不同意承担10万元的合同违约金。
原审法院经审理查明：2010年12月3日，孙某与白某在朝阳区签订房屋买卖协议，约定白某将东城区东直门内大街某号房产（建筑面积91.19平方米）售予孙某。协议约定的付款方式为“若乙方(孙某)在甲方（白某）向原开发单位或原所有人变更购房人后，向原开发单位或原所有权人交付＿＿元/平米的购房款。在原开发单位或原所有权人变更购房人所有手续、确保乙方能获得产权证后，当日立即将余款交付甲方。”协议第八条第5项约定“甲乙双方在签署此协议后，甲方不再将此房屋出售、出租给他人。否则视为甲方违约。上述双方需保证事项若一方不能保证，则视为该方违约，违约方需向另一方支付违约金拾万元。”协议第十条“本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商。协商不成，甲、乙双方可向合同签订地人民法院起诉。”协议条款第十二条后，有双方议定的补充条款二条，分别为“1、此协议若在12月8日之前不履行，则失效；2、乙方交定金2万元整给甲方，若甲方违约，则双倍返还乙方，若乙方违约，则甲方扣留定金。”双方签订协议的当天，孙某支付白某买房定金2万元。
诉讼中，双方认可12月8日未共同到东城住宅发展中心办理房屋买卖手续的事实，但均提出主张，认为是由对方原因造成，但均未向法院提交相关证据加以证明。孙某表示12月7日，其银行账户余额为257万余元，加上之前的2万元定金及5万元现金，证明孙某已为12月8日一次性支付全额房款做好准备，白某对此不予认可。
另查，2010年12月7日，孙某名下建设银行账户余额为41.01597万元，深圳发展银行账户余额为216.4051万元。
上述事实，有房屋买卖协议、建设银行银行卡客户交易打印明细单、深圳发展银行账户明细单及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：双方约定了发生争议的受诉法院为合同签订地法院，且一致认可合同的签订地为北京市X区，现孙某以白某住所地管辖为由诉至北京市X区法院，白某应诉，且在答辩期内未提出管辖权异议，后经该院释明，亦表示认可由该院管辖，故该院依法取得本案的管辖权。
本案中，房屋买卖协议系孙某与白某真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方协议第三条付款方式的约定，白某在协议履行期内，应先向原开发单位或原所有人开具变更购房人为原告的证明，孙某在得到购房人变更的所有手续，确保可以获得产权后，再负有向白某支付除定金2万元之外的全部房款的合同义务。现白某未按协议约定为孙某开具相关变更买房人的证明，未尽协议先履行义务，属于某约，导致合同最终没有履行，应当返还孙某购房定金，故，法院对孙某返还定金之诉讼请求，予以支持。白某虽主张孙某始终坚持分期支付购房款，致使协议没有履行，既未向法院提交孙某以此毁约的相关证据且孙某有证据证明其在12月8日前已具备支付超过协议约定98%的购房款证据，加之少量现金，可以认定孙某已为支付全部购房款做好了准备，故，法院对白某的此抗辩意见，不予采信。关于某某主张白某单方违反约定，擅自将房屋在协议履行期内，将诉争标的物房屋高价另售他人，因其未提供相应证据加以证实，法院对此不予采信。由于某某确存在违约行为，导致协议最终未能履行，应当承担相应责任，故，对孙某要求白某承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。但白某的违约情形与孙某所诉不符，且双方协议中并未就违反先履行义务应承担的违约责任进行约定，故白某承担违约责任的具体数额，由法院综合整体案情予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，白某退还孙某购房定金二万元。二、本判决生效后十日内，白某给付孙某违约金二万元。三、驳回孙某之其它诉讼请求。如白某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孙某、白某均不服原审法院判决，向本院提起上诉。孙某的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判白某返还2万元定金并承担10万元违约金。2、一、二审诉讼费由白某承担。上诉理由：1、白某已经承认诉争房屋另售他人的事实，无需我进行举证。2、白某的违约情形十分明显，且协议对违约金约定明确，无需酌定。白某的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由孙某承担。上诉理由：我由于某患重病，无法有效表达真实意思，孙某利用虚假购房合同蒙蔽法庭，致使一审判决认定事实严重失实，恳请二审法院予以改判。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：孙某与白某签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方应依协议约定履行各自义务。该协议中双方明确约定白某在协议履行期内，应先向原开发单位或原所有人开具变更购房人为孙某的证明，孙某在得到购房人变更的所有手续，确保可以获得产权后，再负有向白某支付除定金2万元之外的全部房款的合同义务。现白某未按协议约定为孙某开具相关变更买房人的证明，未尽协议先履行义务，导致合同最终没有履行。对此，白某系违约，应承担相应责任。原审法院鉴于某方协议中并未就违反先履行义务应承担违约责任进行约定，故依据本案事实酌情所作处理并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千三百五十元，由孙某负担九百元（已交纳），由白某负担四百五十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千七百元，由孙某负担一千三百五十元（已交纳）；由白某负担一千三百五十元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长刘新泉
审判员王良胜
代理审判员刘磊
二○一二年三月一日
书记员朱文君
