上诉人（原审被告）陈某。

被上诉人（原审原告）朱某。

委托代理人韩某。

上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

朱某在原审法院起诉称：我于2009年2月22日与陈某签订购房协议书，约定我以259万元的价格出售北京市X区X路某房屋一套，并约定了付款方式。后经我多次催促，陈某未履行付款义务。故我请求法院判令解除我与陈某签订的《购房协议书》，由陈某补偿我一年租金177271元（面积194.27平方米以2.5元/米每天计算），诉讼费由陈某负担。

陈某在原审法院辩称：我认为协议中关于某款方式的约定中第二笔款项是在办理转按揭时由我付款，第三笔款项在过户的时候支付。现第二、三笔的条件没有成就，所以我方未支付购房款，不构成违约，故我不同意解除房屋买卖合同。另外，因为协议是买卖合同，我的购房定金当日交付，故有对房屋使用、出租获得收益的权利，朱某要求我支付房屋租金没有合法依据。因朱某尚未取得房产证，为减少我方的购买风险，朱某在双方办理转按揭手续，我方支付款项之前，按月向银行还款是其应有义务，我收取租金和朱某偿还贷款不构成显失公平。朱某的催款书没有送达我本人，因此不发生法律效力。即便如朱某所述向我发出催告付款也应当留有3个月以上必要的准备时间。故我不同意朱某的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2009年2月22日朱某（甲方，卖方）与陈某（乙方，买方）签订《购房协议书》，由陈某以259万元价格购买朱某位于某京市X区X路某房屋（以下简称5AX室）。付款方式约定为：“协议签订当日，首付15万定金；第二笔金额为甲方贷款银行余额（办理转按揭的费用由乙方支付）；房产产权转让手续办完当日，付清剩余尾款（过户过程中发生的税费由乙方负担）”；“甲方为乙方办理贷款、过户等手续所签订的各种协议或文件中涉及房价，仅为办理手续用，不作为甲方的实际收款凭证及认可的房价。甲方实际收款以实际到账或银行转账凭证为准”。房屋交接约定为“第四条，甲方同意在本协议签订当日，乙方可以进行装修、入住，双方约定，甲方取得房本后十五工作日未完成过户，则以后日期，按每月1万租金，由乙方向甲方支付。

庭审中双方对付款方式和付款期限约定的理解各执一词，朱某主张第二笔款的支付方式应理解为在合理期限内支付诉争房屋银行贷款余额；陈某主张第三笔款项与第二笔款项相关联，在支付第二笔款项后才能支付第三笔款项，应理解为待房屋产权证书下发之后支付余款。

为支持各自主张，庭审中陈某出具中国民生银行关于某按揭的流程说明网页，表明转按揭取得房屋产权证为办理前提，按照操作流程第二笔款项需在办理转按揭时才能支付。合同约定乙方支付办理转按揭的费用由乙方支付，所以应视为待房屋产权证下发之后办理转按揭时支付第二笔房款。朱某出具购买5AX室向中国农业银行贷款明细单，截止2010年5月27日，朱某尚欠银行贷款（略）.3元。朱某主张按照权利义务对等原则及公平原则，陈某应在合理期限内支付该款项。

签订合同当日陈某支付定金15万元，并取得房屋钥匙。陈某于2009年12月底将房屋出租给第三人，年租金15万元。庭审中，朱某提供北京易旺居房地产经纪有限公司证明一份，证明长银大厦房屋日租金每平方米2.4-3.2元。另，北京市X区长银大厦业主委员会出具证明，证明长银大厦5AX房间因测绘和开发商不配合相关问题，无法办理产权证书。陈某提供北京市住房和城市建设委员会2010年2月25日发出的复函证明，证明即使面积计算有误2010年6月30日前已经可以办理房产证。

朱某提供顺丰速运回执（运单号：（略））主张其于2010年1月3日向陈某通过顺丰速运催告陈某向指定账户支付剩余110万元银行购房贷款余额，回执上载明收件人地址为北京市X区X路甲某号，收件人签名栏为“陈某”签字。陈某对邮寄地址系其身份证明上载明地址并无异议，称系他人代收，非其本人签收。

上述事实，有双方当事人当庭陈某、购房协议书、中国农业银行实还清单、快递单复印件、催付单，中国民生银行转按揭银行网页，租赁合同等证据材料在案佐证。

原审法院认为：朱某与陈某签订购房协议书，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

本案中双方争议焦点在于某余房款的给付及房屋产权变更过户手续的办理合同义务的履行顺序。本案中，双方约定付款方式为：“协议签订当日，首付15万定金；第二笔金额为甲方贷款银行余额（办理转按揭的费用由乙方支付）；房产产权转让手续办完当日，付清剩余尾款（过户过程中发生的税费由乙方负担）”。就此，法院认为，双方合同主要权利义务为一方交付房屋，一方支付购房款，购房款为买方主要合同义务，至于某方在合同中约定了“办理转按揭的费用由乙方支付”和“过户过程中发生的税费由乙方负担”，此种附加约定系对于某方的义务设定，不能推导购房款的支付方式限定为“转按揭”方式，进而转化成该方合同权利。当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。而一般的交易习惯为首付款在办理交易手续之前或当日给付。本案中双方合同关系成立后陈某仅支付了15万元购房定金，无论从文义的字面解释，还是通过一般的交易习惯理解，或者从诚实信用和权利义务对等原则出发，第二笔款项的支付与房屋产权证书下发无关，陈某主张待房产证下发后办理转按揭时方才支付第二笔款项的主张无法成立，应视为双方约定不明。

合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。朱某提供顺丰速运回执证明其进行了催款催告，陈某对于某邮寄地址系其身份证明上载明地址并无异议，称系他人代收，非其本人签收。对此法院认为，朱某按照陈某真实姓名、通讯方式向“北京市X区X路甲某号”地址发出函件，该邮件亦未被退回，故无论是否本人签收抑或他人代收，均视为陈某得到催款通知，知悉催款事项。

本案中，朱某在2010年1月4日通知陈某交付购房款中银行贷款部分款项，应该讲考虑到房屋总价款为259万元，陈某应当具备了履约准备，且已经交付房屋，陈某可以实际占有使用收益，故其要求履行合同的期限属于某理期限。陈某未按期给付，即构成违约，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，相对方有权要求解除合同，故对于某某请求解除合同的诉讼请求法院予以支持，双方所签订购房协议书自起诉之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经收取的定金15万元即应返还。关于某某认为陈某占有使用收益形成不当得利，要求补偿其一年租金损失的请求，法院认为双方约定不明一定程度上影响了合同履行，故对其该项请求，法院难以支持，但合同解除后陈某不再享有占有使用房屋的权利。遂于2010年8月16日判决：一、朱某与陈某二○○九年二月二十二日签订的《购房协议书》于某○一○年一月二十五日解除；二、本判决书生效后十日内朱某返还陈某十五万元；三、驳回朱某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

陈某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销原审判决第一项、第二项并予以改判。上诉理由：1、一审判决对支付条款约定不明的认定错误；2、一审判决对合理期限的认定不符合相关法律规定；3、一审判决对催款书到达陈某的认定错误；4、陈某取得了《购房协议书》能够继续履行的新证据。朱某同意原判。

本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈某在案佐证。

本院认为：朱某与陈某签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方应依协议约定履行各自义务。在上述协议书中，朱某的主要权利义务为交付房屋后获得相应购房款，陈某的主要权利义务为支付相应购房款后取得该房屋。现陈某在仅支付了15万元首付款后便已使用了该房屋，且至今未交纳总房款259万元的绝大部分房款。如双方对履行内容不明确，当事人亦应依诚实信用原则及权利义务对等、公平原则或交易习惯来积极履行相应义务。现陈某作为买受人在仅支付了15万元首付款后，至今一直占有使用该房屋并从中获益，而朱某却无法依上述协议实现其目的，且朱某依陈某认可的身份证明上载明的地址向陈某进行了付款催告，该邮件未被退回，应视为陈某收到此通知。鉴于某某仍未在合理期限内履行其必尽义务，相对方朱某要求解除合同，本院予以支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三千八百四十六元，由朱某负担一千九百二十三元（已交纳）；由陈某负担一千九百二十三元（于某判决生效后七日内交纳）；

二审案件受理费三千八百四十六元，由陈某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘新泉

审判员王良胜

代理审判员刘磊

二0一0年十二月七日

书记员李筱珊