上诉人(原审被告)鲁某。

上诉人(原审被告)林某。

上诉人(原审被告)林某。

被上诉人(原审原告)党A。

被上诉人(原审原告)鲍X。

被上诉人(原审原告)党B。

被上诉人(原审原告)党C。

上诉人鲁某、林某、林某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

党A、鲍X、党B、党C在一审法院起诉称：1985年7月2日，经原北京市X区XX人民公社批准，我们在XX村建房屋一处，占地约为400平方米。1988年10月7日，以党A的名义将房屋卖给鲁某、林某、林某的母亲林C，房屋转让费为74000元。在收到房款后，我们将房屋交付给林C。林C于2010年9月5日去世。鲁某、林某、林某系林C之子女。因该房屋在农村集体土地上所建，法律规定不允许转让给集体以外的人员，故起诉要求法院依法确认党A与林C于1988年10月7日签订的“买卖房协议”无效。案件受理费由鲁某、林某、林某承担。

一审法院审理查明：党B、党C系党A与鲍X之子。鲁某、林某、林某系林C之子女。1985年7月2日，经北京市X区香山林某商公司及北京市X区XX人民公社水利规划办公室审批，党A作为申请人申请办理了在XX村建房的《XX公社审核批给社员建房户施工许可证》。

1988年10月7日，林C与党A签订《买卖房协议》，协议内容为：“一、房产：位于XX村，北房四间，宅地以四周的院墙为界占地四百平米以上，属于党A所有。现未办理房产证。二、房产转移：党A愿将此房产有偿转让给林C，转让费用为人民币柒万肆仟元整（74000元）。三、转让手续：房产部门统一核发房产证两月内，党A负责将房产证办理妥当，此后两月内双方办理过户手续，手续费由林C支付。协议签字后双方任何一方不得以任何理由，不得因任何原因（自然或非自然原因）改变或未能履行此协议，违约方愿以转让费用的百分之四十付予对方。并退回全部购房款。转让费柒万肆仟元已由党A先生收讫。签约人：林C，党A。证明人：霍X，周X。X-X-X。”协议签订当日，党A收到房屋转让费74000元，并将房屋交付给林C。2010年9月5日，林C因病去世。

庭审中，党A、鲍X、党B、党C提供《XX公社审核批给社员建房户施工许可证》、《买卖房协议》、北京市公安局XX派出所证明信、北京市公安局人口信息查询打印表予以证明。鲁某、林某、林某经该院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。经核实，该院对党A、鲍X、党B、党C提交的证据材料予以确认。

一审法院审理认为：公民之间的民事行为应符合法律规定。党A与林C签订的《买卖房协议》虽系双方真实意思表示，但由于双方买卖的房屋涉及集体土地使用权的转移，双方买卖房屋的行为违反了相关土地管理法律、法规的强制性规定，协议应属无效，不具有法律约束力。鲁某、林某、林某经该院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及质证的权利，该院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：党A与林C于一九八八年十月七日签订的《买卖房协议》无效。

鲁某、林某、林某不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审。其上诉理由是：一审法院未查明林C配偶仍健在之事实，遗漏必要共同诉讼人鲁B；党A、鲍X、党B、党C不是农村X镇户口且批有其他宅基地；诉争房屋所在土地的性质不属于集体土地，而是国有土地；党A、鲍X、党B、党C的诉讼请求超过最长诉讼时效，应当依法判决驳回其诉讼请求。

党A、鲍X、党B、党C服从一审判决，不认可鲁某、林某、林某的上诉请求和理由。

针对鲁某、林某、林某提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：2012年3月26日，本院就涉诉房屋所在的XX村土地权属性质问题询问了XX办公室主任刘X，刘X称，1958年上级就建XX园有一个规划图，但现在我们实际管理156公顷，即管理围墙范围内的土地；XX村土地是不是国有土地目前没有证据，但XX园主张该村土地属于国有。二审诉讼中，鲁某、林某、林某提交XX部干部司证明、网上查询文件、鲁B的户口本和身份证，以证明鲁B与林C系夫妻关系。党A、鲍X、党B、党C以上述证据不具有证明鲁B与林C婚姻关系的证明力为由不予认可。

二审认定的事实，有双方当事人的陈述在案佐证。

本院认为：鲁某、林某、林某称诉争房屋所在土地为国有土地，但鲁某、林某、林某未能提供充分的证据证明其主张，相反党A、鲍X、党B、党C提供的《XX公社审核批给社员建房户施工许可证》证明该土地属于集体所有的土地。鉴于诉争房屋所属土地属于集体土地，而买受人林C不是该房屋所在地的集体经济组织成员，故一审法院确认党A与林C签订的《买卖房协议》无效是正确的，本院对鲁某、林某、林某的上诉请求不予支持。诉讼中，鲁某、林某、林某称一审法院未查明林C的配偶仍健在之事实，遗漏必要共同诉讼人鲁B，但鲁某、林某、林某提供的证据不是法律规定的证明婚姻关系的证书或具有相应职权行政机关出具的其他证明文件，故本院不能确认林C与鲁B系夫妻，从而一审法院未将鲁B列为本案的当事人并无程序不当之处。鲁某、林某、林某称党A、鲍X、党B、党C不是农村X镇户口，且批有其他宅基地，但确认党A与林C签订的《买卖房协议》无效是因为该协议违反了法律的强制性规定，与出卖人的身份及是否拥有其他宅基地无关，故本院对鲁某、林某、林某该抗辩理由不予采信。鲁某、林某、林某还称党A、鲍X、党B、党C的诉讼请求超过诉讼时效，但本案系确认合同无效之诉，该请求不受诉讼时效之限制，因此鲁某、林某、林某该上诉理由不成立。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件公告费三百元，由林某、林某负担(本判决生效后七日内交纳)。

一审案件受理费七十元，由鲁某、林某、林某负担(本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费七十元，由鲁某、林某、林某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长王良胜

代理审判员柳适思

代理审判员宋少源

二○一二年三月三十日

书记员李某靓