上诉人（原审原告）A某，住所地北京市X区。

法定代表人胡某，董事长。

被上诉人（原审被告）B公司，住所地北京市X区。

法定代表人李某乙，经理。

被上诉人（原审被告）北京市X区人民政府某街道办事处，住所地北京市X区。法定代表人冯某某，主任。

上诉人A某因租某合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院某民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

A某在一审法院诉称：我公司与B公司于2006年11月签订《租某》及补充协议，承租某该公司经营管理的位于某区X街X号某大厦718A某房屋和库房X室。租某从2006年11月6日至2008年11月20日，办公室押金为19162.50元、库房押金为600元。我公司依约交付了房租、押金等相关费用。合同期满后，我公司继续承租某屋，故押金未退。2008年10月9日，我公司与B公司续签《租某》及《库房租某补充协议》，由我公司继续承租某大厦X室和X层仓库，租某2年，从2008年11月21日至2010年11月20日，办公室押金为30249.38元、库房押金为700元。我公司依约交付了租某押金及第1年租某。根据合同约定，双方因任何原因在租某内提前解约，须在解约日前3个月以书面形式通知对方，出租某退回押金，若书面通知不足3个月则视为违约。2009年11月6日，我公司向B公司递交了书面解约通知，告知该公司提前解约，我公司将于2010年2月21日前搬离所租某屋，并于2009年11月6日交纳2009年11月21日至2010年2月20日的房租。B公司负责人收到解约通知后，收取了我公司支付的房租某线路费，故双方的合同于2010年2月21日解除。但是后来B公司突然改变态度，要求我公司必须继续承租某屋，并交纳2010年2月21日至2010年11月20日的房租，并于2009年12月12日采取断电方式催缴房租，导致我公司无法办公。我公司多次交涉未果，无奈于2010年1月17日提前搬离上述房屋。2010年1月20日，我公司办理了退房事宜，并于2010年1月25日办理了退房事项公证。B公司的行为侵害了我公司的权益，故起诉请求法院判令B公司退还租某押金30949.38元，返还2009年12月12日至2010年2月20日的租某24887.42元、线路费460元，赔偿我公司搬离退房公证的公证费1200元，并承担本案诉讼费。北京市X区人民政府某街道办事处（以下简称街道办事处）作为房屋所有权人将房屋交给B公司出租某营，B公司实际为街道办事处的代理人，故街道办事处亦应承担连带责任。

B公司在一审法院辩称，A某所述有关房屋租某的事实我公司没有异议，但我们从未接到该公司的书面解约通知。A某所说签收解约通知的人以及谈话录音中的人员都不是我公司的人，所以他们并没有履行提前书面通知解约的义务，我公司不同意退还押金。因为A某不交租某我公司采取了断电措施，这也是该公司自己造成的，所以不同意退还租某和线路费，不同意赔偿公证费。

街道办事处在一审法院辩称，A某与B公司之间的租某合同纠纷与我单位无关，故不同意A某的诉讼请求。

一审法院经审理查明，2008年10月9日，B公司（出租某）与A某（承租某）签订了《租某》，双方约定：出租某出租、承租某租某位于某区X街X号X号作为办公室，起租某期为2008年11月21日至2010年11月20日止；第一年租某为120997.50元，每年租某原则是在上一年租某总额基数上递增5%，第一年租某最迟于2008年11月6日缴付，第二年租某最迟于2009年11月6日缴付；承租某在签署本租某的同时，向出租某缴纳房租某押金30249.38元，作为承租某忠实履行本租某各项条款和规定的保证金（以下简称押租）；如承租某违反本租某任何条款和规定（其中包括但不限于缴付租某的规定），出租某可以扣留全部或部分押租，其数额视承租某所欠租某或其他应付费用的数额而定；在承租某全部忠实履行本租某的各项条款和规定的情况下，在租某到期和承租某交还所租某间并结清所有费用后，出租某将押租某数退还承租某，不计利息；双方因任何原因在租某内欲提前解约，须在解约日前3个月以书面形式通知对方，出租某依押租某关规定退回押租，若书面通知不足3个月则视为违约，出租某依规定扣留押租；出租某同意遵守下列有关所租某间的条款和条件：保持大厦的良好状态；承租某在支付租某或本租某规定的其他费用问题上违约，则出租某有权取消承租某、承租某代表或所租某间占用者的使用权，移走他们的物品，收回所租某间，本租某作废。

上述《租某》签订的同时，B公司（甲方）与A某（乙方）又签订了《库房租某补充协议》，约定：乙方自2008年11月21日至2010年11月20日承租某方位于北京市X区X街X号某大厦X层水房作为库房使用，每年租某2800元；第一年租某最迟于2008年11月6日缴付，第二年库房租某最迟于2009年11月6日缴付；其他条款随《租某》。

双方在签订《租某》之日，还签订了《补充协议》，约定乙方线路维护费随《租某》至2010年11月20日计4800元，随租某分别最迟于2008年11月6日、2009年11月6日支付。

上述《租某》及补充协议签订之日，A某向B公司交纳了房租某金30249.38元及库房押金700元。2009年11月6日，A某交纳了2009年11月21日至2010年2月20日3个月的房租32461.85元和线路费600元，其余租某及线路费至今未付。

2009年12月12日，B公司以A某未交纳2010年2月21日至11月20日的房租某由停止对该公司承租某房屋供应电力。2010年1月19日，A某申请某公证处对上述房屋无电及已经搬空、搬净的现状进行保全证据公证。该公证处人员于当日对现场进行了勘察，并于2010年1月25日出具《公证书》，结果为：（一）X号房所在的走廊及邻屋内亮有灯光；（二）X号房内顶棚有灯管，开启灯的开关，灯未亮；（三）X号房内未存有任何物品；（四）电梯西侧小仓库内未存有任何物品。2010年1月21日，A某通过国内特快专递的方式向B公司邮寄了律师函、退房通知、交接清单。

另查，街道办事处系上述房屋的所有权人，于2005年4月20日委托B公司出租某营，期限自2005年4月20日起至2010年4月19日止。

一审法院判决认为：B公司与A某签订的《租某》及补充协议均系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定及损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故该《租某》和补充协议有效。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。街道办事处系本案涉诉房屋的所有权人，其委托B公司代理出租某营该房屋，故B公司与A某签订的《租某》及补充协议直接约束街道办事处和A某，双方均应遵照约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租某》中约定双方因任何原因在租某内欲提前解约，须在解约日前3个月以书面形式通知对方，出租某依押租某关规定退回押租，若书面通知不足3个月则视为违约，出租某依规定扣留押租。本案中，A某提供的解约通知和谈话录音既无法证明签字和参与谈话的人员系B公司的工作人员，亦无法证明该签字与谈话录音的真实性，故该公司主张已提前3个月向A某递交了书面解约通知的情节无法认定，该公司未能按期如数交纳房租、线路费以及提前自行解除合同的行为应属违约。现A某要求街道办事处、B公司退还押租某赔偿办理退房公证费无事实和法律依据，不予支持。

同时，由于《租某》中约定了承租某在支付租某或本租某规定的其他费用问题上违约，则出租某有权取消承租某、承租某代表或所租某间占用者的使用权，移走他们的物品，收回所租某间，而A某并未按期如数交纳房租某线路费，故B公司停止供应电力的行为属于按照合同约定保护街道办事处权益的行为，并未违约。A某最终交还房屋钥匙的时间为2010年1月20日，该公司的房租某线路费交至2010年2月20日，故街道办事处应返还A某1个月的房租某线路费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、北京市X区人民政府某街道办事处于本判决生效后七日内退还A某租某一万零八百二十元六角二分、线路费二百元；二、驳回A某其他诉讼请求。

判决后，A某不服，上诉至本院。其上诉请求是：1、撤销原审判决；2、依法改判两被上诉人返还上诉人押租30949.38元，返还从2009年12月12日至2010年2月20日的租某和线路费25347.42元，赔偿上诉人办理退房公证的公证费1200元，共计57496.8元；3、上诉费用由两被上诉人承担。

A某的上诉理由是：1、一审法院认定事实错误。上诉人已经按照合同约定，通知被上诉人解约，被上诉人收取了三个月的房租，表明已接到解约通知，一审法院未尽职对解约通知和录音材料进行调查；2、合同期内，被上诉人给上诉人停电，属严重违约行为；3、一审判决适用法律不当。B公司扣留上诉人全部押租某任何合同及法律依据。

B公司同意一审判决，不同意A某的上诉请求及理由。其辩称：A某单方面退租，构成违约。被上诉人采取的断水断电措施，是为了保护某街道办事处的利益。合同当事人是我们与A某，不应当判某办事处承担责任。

街道办事处同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、租某、补充协议、国内特快专递邮件详情单、公证书、北京市X区人民政府机关事务管理处证明、授权书、租某及线路费票据等证据材料在案佐证。A某向法院提交了有“汪某”签字的解约通知及谈话录音以证明该公司提前3个月向B公司递交了书面解约通知，但B公司否认该公司有叫“汪某”的工作人员，亦否认谈话录音中姓彭、龚以及叫“许某”、“周某某”的人员是该公司工作人员。

本院认为：A某未按约提前3个月向B公司书面通知提出解除合同，其于2010年1月20日提前解除合同的做法，属于违约，根据合同约定：“若书面通知不足3个月则视为违约，出租某依规定扣留押租。”故B公司不予退还押租30949.38元符合合同约定。A某要求退还押租30949.38元的主张本院不予支持。因A某未按约预付租某，虽然B公司不提供水、电的做法确实不妥，但A某仍使用了房屋，其应当支付租某。其上诉要求返还从2009年12月12日至2010年2月20日的租某和线路费25347.42元本院不予支持。由于双方合同已约定了提前解除合同、退还房屋的方式。A某完全可以采取与B公司协商退还房屋，其自行采取用公证的方式退房，所支付的公证费1200元是可以避免的，其该项上诉主张本院不予支持。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千二百三十七元，由A某负担一千一百六十一元（已交纳六百一十九元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京市X区人民政府某街道办事处负担七十六元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审一千二百三十七元，由A某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张洁芳

代理审判员张磊

代理审判员柳适思

二○一一年十二月二日

书记员李某乙珊