上诉人(原审原告)巩某。

委托代理人李某乙。

委托代理人高某。

被上诉人（原审被告）宫某。

委托代理人张某。

上诉人巩某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2010年9月，巩某起诉至原审法院称：我与宫某于2010年4月13日签订《北京市房屋买卖合同》，约定宫某将北京市X镇龙锦苑X楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋）转让给我。合同签订后，我按约定支付了定金5万元。因该房为经某适用房，宫某曾将房屋抵押给北京市商业银行，我多次询问该房抵押、经某、权属等情况，但宫某及其委托代理人张某均不告知。因签订合同时宫某由张某代理，我要求张某提供宫某的身份证及电话均遭到拒绝。我与张某数次协商未果，故起诉至法院，请求法院判令1、解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》；2、宫某返还定金5万元；3、宫某支付定金利息暂计1080元（2010年4月14日至2010年9月20日）。

宫某辩称：巩某的陈述与事实不符。张某经某宫某授权，代表宫某与巩某签订了《北京市房屋买卖合同》，巩某在合同签订时以及履约期内均没有对张某的代理资格提出异议。巩某由于自身原因在合同履约期内不向我方支付剩余房款，致使我不能及时出售房屋，经某损失巨大。根据双方签订的《北京市房屋买卖合同》第七条、第十四条之规定，我方没有违约行为，不同意巩某的诉讼请求。

原审法院审理后确认：巩某在与宫某代理人签订合同时，已经某查了宫某代理人出示的授权委托书、房屋产权证及身份证明复印件。宫某代理人出示的授权委托书内容明确，且持有出售房屋的所有权证，代理人身份应该可以确认。巩某与宫某代理人签订合同时，并未对宫某代理人的代理权限提出质疑。关于房屋的抵押、权属及经某等情况均在房屋所有权证中予以体现。巩某以宫某代理人没有代理权，未对代理人的代理权进行追认、房屋权属不清等为由要求解除合同理由不足，宫某同意解除合同，本院对此不持异议。合同签订后，宫某以实际行动积极履行合同，办理了房屋的抵押解除手续，巩某却以不成立的理由拒绝履行合同，违约在先，故其无权要求宫某返还定金。据此判决：驳回原告巩某的诉讼请求。

判决后，巩某不服，上诉至本院称：张某提供的委托书没有经某公证机关公证；张某始终未让巩某见到宫某本人，导致巩某不能确认出售房屋是宫某本人真实的意思表示，不敢支付剩余房款，合同不能继续履行的责任不在巩某一方，要求撤销原判，改判宫某退还收某的定金5万元。宫某同意原判。

经某理查明：宫某与张某系亲属关系。2010年4月13日，巩某（买受人）与宫某（出卖人）代理人张某在居间方北京鑫尊房地产经某有限责任公司（以下简称鑫尊公司）的见证下，签订了《北京市房屋买卖合同》，同日巩某、张某还与鑫尊公司签订了《房屋买卖居间服务合同》。签订合同当日，宫某代理人张某向巩某出示了宫某书写的授权委托书、宫某的身份证复印件，出售房屋的房屋产权证原件。授权委托书的内容为：今授权张某全权代理位于昌平区X区X-X-X房产之销售、过某、签约、收某事宜。巩某在看过某述材料后与张某签订了上述合同。张某与巩某签订的《北京市房屋买卖合同》中约定：宫某将X号房屋出售给巩某，房屋成交价为170万元。关于抵押情况，合同第二条第三项约定：房屋已设定抵押，出卖人应于2010年5月1日前办理抵押注销手续。关于权属转移登记，合同第十条第一款约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起45日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第十四条约定：签订此合同当日，买受人向出卖人支付定金人民币2000元；在签订此合同2日内，买受人向出卖人支付定金人民币5万元；在过某当日，巩某向宫某支付剩余房款165万元。合同签订后，巩某支付了定金5万元，张某收某该款项，并出具了收某。2010年4月21日,宫某将房屋所欠银行贷款还清，解除了该房屋的抵押。

事后，巩某质疑宫某代理人的代理权限而拒绝履行合同，向宫某发出催告通知，要求宫某对其代理人的代理权进行追认。后又于2010年7月2日向宫某发出解除合同声明，要求与宫某解除合同。宫某向巩某发出要求履约通知。X号房屋为经某适用房，宫某于2003年9月15日取得X号房屋的所有权证。

上述事实，有房屋买卖合同、居间合同、收某、房屋所有权证、授权委托书、还清贷款证明、履约质问书、解除合同通知书、催促履约通知书及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：公民可以通过某理人实施民事法律行为，代理人所实施行为的法律后果由委托人承担。正常情况下，对代理人身份的审查应当在签订合同之初进行，在代理人身份及代理权限确认无误后再行订立合同。巩某在签订合同时，已经某宫某代理人的身份、权限进行了必要的审查，而张某持有的宫某提供的授权委托书、房屋产权证原件及身份证明复印件完全可以证明张某具备代理宫某出售X号房屋的权利。巩某在对确认交易安全的前提下与张某签订了房屋买卖合同，此后即应严格按照合同约定享受权利、履行义务。巩某在合同订立后又以张某的代理身份不能确定等原因拒绝履行合同，实属违约行为，其要求宫某返还定金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五百三十九元，由巩某负担（已交纳）。二审案件受理费一千零五十元，由巩某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长辛荣

代理审判员梁冰

代理审判员詹晖

书记员赵彤