原告麦某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人黄某甲，男，X年X月X日出生，汉族，（略）EX号房。

被告桂平市五星房地产开发有限公司，住所地：（略）。

法定代表人李某，该公司经理。

被告李某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告桂平市五星房地产开发有限公司、被告李某的委托代理人梁某彰，广西诚济律师事务所律师。

被告梁某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告黄某丙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告梁某丁，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告谢某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告梁某戊，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊的委托代理人莫子桐，广西旭成律师事务所律师。

原告麦某与被告桂平市五星房地产开发有限公司（以下简称五星公司）、李某、梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因本案案情复杂，依法转入普通程序审理，组成由审判员杨进担任审判长，审判员韦日林、代理审判员梁某莉参加的合议庭，于2011年8月5日公开开庭审理了本案。书记员刘某燕担任法庭记录。原告的委托代理人黄某甲、被告五星公司及被告李某的委托代理人梁某彰，被告梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊的委托代理人莫子桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告麦某诉称，大方城小区是被告开发建设的商品房居民住宅区，原告于2006年12月31日以1597.6元3的单价，210000元的总金额购买了该小区E栋X号房，并按被告规定的所有条款签订商品房买卖合同。2007年9月底，被告已把该房交付给原告使用。原告于2008年4月22日根据被告2008年4月22日关于“办理房屋产权证”的通知要求，将1584元的房产证办理费交给被告代办，至今时已过多年，由于被告的原因造成原告未得到房产证，给原告工某、生某等方面存在诸多不便，造成原告惨重的损失：被告逾期办证违约时间从2008年9月1日起至2011年2月28日止，逾期办理房屋产权证书的违约金计算为购房款210000元×逾期贷款利率0.7%×逾期时间30个月=44100元；被告还应退还办证款1584元及误收办证费的利息1584元×0.7%×30个月=332元，以上合计46016元。由于被告五星公司拒绝履行合同未尽义务，并将公司资产转移给上述股东，故其余六被告应对公司债务承担连带清偿责任。原告现诉至法院，请求判令：1、被告五星公司赔偿和退还原告46016元；2、被告李某、梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊对被告五星公司的赔偿责任分别承担连带清偿责任。

原告麦某为其陈述事实在举证期限内提供证据有：

证据一《诉求项目清单》壹份，欲证实原告的诉讼请求；

证据二《电脑咨询单》壹份，欲证实股东出资情况；

证据三《关于办理房屋产权证的通知》壹份，欲证实误收房产证费的事实与依据；

证据四《广西新闻网—南某早报评论文章》壹份，欲证实办不到房产证属开发商的责任；

证据五《房产证久不办下众业主集体维权》壹份，欲证实与本案情形相同南某青秀法院判决结果；

证据六《麦某居民身份证（复印件）》壹份，欲证实原告的身份情况及诉讼主体资格；

证据七《商品房买卖合同》壹份，欲证实原、被告2006年12月31日订立合同，合同约定商品房房号、建筑面积131.443、单价1597.60元3、总价款210000元等内容；

证据八《办房产证收费收据》壹份，欲证实2008年5月8日已向被告交纳办证费用1584元；

证据九《大方城地下停车场车位使用记录表》壹份，欲证实被告五星公司私分公司资产变相抽逃出资；

证据十《假房产证复印件》壹份，欲证实通过验收时间与办证时间不符。

证据十一《住房公积金借款合同》壹份，证实原告办理按揭情况

证据十二《前期物业服务合同》壹份，证实交付房屋情况；

证据十三《收据》叁份，欲证实原告交付房款情况。

被告五星公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告虽使用被告提供的自制版合同签订合同，但合同经原、被告的签字认可，没有违反法律的规定，合同应合法、有效。二、合同没有约定办证期限，且办证涉及到房管、建委等主管部门的原因。被告五星公司已履行合同的责任，向房管等部门提出验收，报送验收及登记所需材料。至于是否能验收、办证不是开发商的职责，而是行政部门的职责。原告诉称因无法办理房产证，造成原告严重损失。被告认为同类案件中原告有95%是办理银行按揭贷款，商品房买卖合同、抵押合同等可以证实原告购买有房地产，房产证是否能办理不足以造成原告的损失。三、被告不同意原告要求补偿违约金的诉请:1、合同对办证及办证的具体期限没有约定，只是约定开发商协助业主提交材料到房产所办证，故原告该诉请无事实与法律依据，被告不同意支付违约金。2、被告只是代办房产证，收取办证费也是用于办证而代收且办证后会多还少补，因此原告诉请退还办证费及支付逾期利息，没有事实和法律依据，被告不同意支付。四、案件发生某2007年，至今已超2年的诉讼时效，因此原告的主张不受法律的保护。

被告五星公司为其辩解在举证期限提供证据有：

证据一《股东会决议（2007股东第X号）》壹份，欲证实梁某乙于2007年6月16日将股份转让他人，退出经营，已不是公司的股东；

证据二《股东会决议（2007股东第X号）》壹份，欲证实变更股东及变更公司法定代表人的情况；

证据三《企业法人执照》壹份，欲证实公司的法定代表人是李某，公司的性质及经营范围等情况；

证据四《大方城已办证名单（至2006年6月7日）》壹份，欲证实公司已为部分业主办好房产证的事实；

证据五《建设工某规划许可证》壹份，欲证实公司开发建设项目的合法性；

证据六《规划总平面图》壹份，欲证实建设项目是按图纸施工，符合规划要求；

证据七《要求对大方城建房项目进行规划验收的申请》壹份，欲证实被告已申请相关部门要求验收，但是验收与否不是被告能控制；

证据八《桂平市建设局（2008年元月11日）》壹份，欲证实市X区提出整改意见，可以佐证被告已申请要求验收；

证据九《关于规划验收的申请》壹份，欲证实被告已申请要求就工某项目进行验收；

证据十《关于请求补办大方城项目增加一层标准层规划许可证的申请》壹份，欲证实项目设计单位对工某进行设计变更;

证据十一《关于请求对大方城项目给予发放规划验收合格证的申请》壹份，欲证实被告多次申请验收，市建设局有关领导也作过批示，但验收工某仍未落实；

证据十二《电脑咨询单》壹份，欲证实变更公司的股东情况；

证据十三《大方城已办证名单》壹份，欲证实公司已为部分业主办理好房产证；

证据十四《交房公告》壹份，欲证实2006年8月15日被告发出交房通知，通知各业主被告决定于2006年10月31日开始交房；

证据十五《证明》壹份，欲证实被告将大方城小区商品房交给南某建凯物业公司管理，由该物业管理公司与业主签订交房合同，各业主手上各执一份，但被告持有的交房合同已销毁，无法提供。

证据十六《浔房权证西山字第20303-X号房产证》壹份，欲证实被告已为原告所购商品房办理了房产证。

被告李某辩称，被告只是公司的股东，按照《公司法》的相关规定，现公司仍存在就不应追究股东的责任，请求驳回原告对被告李某的诉讼请求。

被告李某为其辩解在举证期限内没有提供证据。

被告梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊共同辩称，一、六被告不是本案适格的被告，原告不能直接要求股东对公司债务承担责任。1、被告梁某乙于2007年将其在被告五星公司的股份全部转让给被告黄某丙、梁某丁，被告梁某乙已不是公司股东，不应与被告五星公司承担连带赔偿责任。2、根据我国《公司法》的规定，依法成立的公司，以公司财产对外独立承担责任，而股东依照法律和公司章程规定履行出资义务后，对公司行为不再承担责任。二、原告诉请六被告和被告五星公司承担连带清偿责任，没有事实与法律依据。1、原告没有证据证实逾期办证为被告五星公司的原因造成，相反被告五星公司已提供证据证实，由于城建等政府部门不及时验收而逾期办证。2、逾期办证违约金应以原告已支付给被告五星公司的购房款作为基数计算，而不能以购房总金额来计算逾期违约金。

被告梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊为其辩解在举证期限内没有提供证据。

本院在诉讼过程中，因可能涉及有损社会公共利益及他人合法群益的事实，依法前往桂平市房产管理所调查取证，该所于2011年8月11日作出《关于大方城商品房办理房产证相关问题的说明》。

经过开庭质证，被告五星公司、李某、梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据六、证据七、证据八、证据十一、证据十二、证据十三无异议；原告麦某、被告李某、梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊对被告五星公司提供的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十四、证据十五、证据十六无异议。原、被告均对本院调取的《关于大方城商品房办理房产证相关问题的说明》无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。

被告五星公司、李某、梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊对原告提供的证据四、证据五有异议，认为不符合证据的要件，只属于参考，在本案中不能作为证据使用；对证据九有异议，认为与本案无关，不能作为本案证据；对证据十有异议，认为对原告欲证实问题不予认可，应以办证机关出具意见为准。

本院认为，原告提供的证据四、证据五，证据九、证据十来源不明确，无法确认证据真实性，与本案无关联性，不能确认其证据效力，不能作为本案定案依据。

原告对被告五星公司提供的证据四、证据十三有异议，认为被告办证程序违法。

本院认为，被告五星公司提供证据四、证据十三，为其自行统计的表格，没有其他证据相互佐证，不能认定其证据效力。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2006年12月31日，原告麦某（合同中称买受人）与被告五星公司（合同中称出卖人）签订编号：E603《商品房买卖合同》约定，原告向被告五星公司购买（略）第E[幢]七层X号房一套，建筑面积131.443，购房总金额210000元，被告五星公司应在2007年8月30日前将商品房交付给原告使用等内容。该合同第十四条第5点约定“该商品房由出卖人代办产权证等涉及到的税金或费用，由买受人承担。”，第6点约定“出卖人为买受人代办代缴的一切税金及费用，买受人必须在出卖人办妥后15日内交清给出卖人，否则，买受人应按累计代交费用的日息5%计违约金给出卖人”。合同中，没有约定被告五星公司提供登记资料报送产权登记部门登记备案的期限及相应违约责任。签订合同后，原告依合同约定通过银行按揭的方式已履行了支付购房款的义务，2007年9月14日被告五星公司交付商品房给原告使用，2008年4月28日原告向被告五星公司交纳办理房产证的费用1584元，该商品房已于2011年7月10日取得房产权属证书。

另查明，被告五星公司的企业类型为有限责任公司，公司现股东为被告李某、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊。被告梁某乙为被告五星公司原股东，2007年6月18日经公司股东会议决议，被告梁某乙所持股份转让给被告黄某丙、梁某丁。

被告五星公司所开发的大方城商品房项目于2005年5月开工某设，2007年10月竣工，2011年3月通过竣工某划验收。2011年7月，被告五星公司将建设工某规划许可证（加高），施工某可证、房屋竣工某收资料以及其他有关证明文件提交桂平市房产管理所。

本院认为，（一）关于原告麦某与被告五星公司所签订《商品房买卖合同》效力如何认定的问题。本院认为，原告与被告五星公司签订的《商品房买卖合同》，双方签章真实，是当事人平等自愿基础上的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，应受法律保护。合法、有效的合同对合同当事人均有约束力，合同当事人应全面履行合同义务。

（二）关于被告五星公司是否存在违约行为，应否向原告给付逾期违约金、退还办证费及支付逾期利息的问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工某收的建筑工某，必须符合规定的建筑工某质量标准，有完整的工某技术经济资料和经签署的工某保修书，并具备国家规定的其他竣工某件。建筑工某竣工某验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，本案原、被告虽然在合同中约定了商品房交付时间，但是被告五星公司所开发的大方城小区是2011年3月才通过竣工某划验收，因此被告五星公司虽将商品房交由原告占有使用，但原、被告合同中所约定的交付条件低于法定交付条件，原告所购买的商品房尚未验收合格而交付接受房屋，应视为双方约定无效，被告五星公司的交付未完成，应当以实际通过验收合格后的时间才符合商品房法定的交付使用时间。

《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”，那么被告五星公司应从2011年3月，起算60日作为其依照《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工某符合规划的证明；（五）房屋已竣工某证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”的规定，提供备案材料向房地产行政主管部门备案的期限，如超过该期限被告五星公司未能提供材料备案的，则承担违约责任。现原告请求被告五星公司承担从2008年9月1日起至2011年2月28日止的违约责任，要求支付违约金，没有事实与法律依据，不应支持。

对于原告诉请被告退还办证费用及支付逾期利息。原、被告所签订《商品房买卖合同》已约定商品房由被告代办产权证等涉及到的税金及费用，由原告承担。现被告五星公司所提供证据可证实已为原告代办了产权权属证书，那么办理证书所需费用应由原告承担，至于办证费用在办理后是否仍有余额，双方结算后原告可就此另行起诉处理。因原、被告合同中没有就被告代收办证费约定违约责任，因此原告诉请被告支付逾期利息，理由不充分，不予支持。

（三）关于原告麦某的起诉是否超过诉讼时效的问题。原告麦某与被告五星公司签订的《商品房买卖合同》中并没有约定逾期办证违约金的计算方式、也没有约定被告违约时违约金的给付期限，期后亦未补充约定。因此，如被告五星公司违约，原告麦某则可以随时要求被告五星公司承担违约责任给付违约金，只有在原告麦某催告给付时起，在合理的宽展履行期届满后诉讼时效期间才起算。在本案中并无原告麦某在诉前有主张被告五星公司给付违约金的事实，也没有被告五星公司向原告麦某明示拒绝给付违约金的事实，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期限届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，原告麦某现起诉要求被告五星公司给付逾期办证违约金未超过诉讼时效，故被告五星公司、李某辩称原告起诉已超过诉讼时效，无事实依据，于法无理，本院不予支持。

（四）关于被告李某、梁某乙、黄某丙、梁某丁、谢某、梁某戊是否是本案适格被告的问题。本案中，原告与被告五星公司签订《商品房买卖合同》，属于被告五星公司对外实施的民事行为，其民事行为所产生某法律后果应由被告五星公司在其所有的财产范围内独立承担责任。本案中，原告未能提供有效证据证实被告李某等人作为公司股东存在法律规定就公司对外债务承担连带责任的事实，故原告将股东列为当事人并要求判令股东承担公司债务有悖公司法的规定，原告的诉请无事实与法律依据，不予支持。庭审查实，被告梁某乙所持股份已根据股东会议决议，转让给被告黄某丙、梁某丁，被告梁某乙已不是公司股东，原告未能提供有效证据证实被告梁某乙为合同的当事人，故原告将被告梁某乙列为当事人并要求其对被告五星公司的债务承担连带责任，无事实与法律依据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回原告麦某的诉讼请求。

本案受理费950元（原告已预交475元，申请缓交475元），由原告麦某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向贵港市中级人民法院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费950元(款汇至：户名:贵港市中级人民法院诉讼费，开户银行：农行贵港分行营业部，案件受理费帐号：（略）或通过邮局直接向贵港市中级人民法院汇足上述款项)，逾期不交也不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长杨进

审判员韦日林

代理审判员梁某莉

二0一一年十二月五日

书记员刘某燕