原告桃源县兴明房地产开发有限责任公司，住所地湖南省桃源县X镇X路碧水謦城X号楼。

委托代理人刘伯均，湖南肖世标律师事务所律师；代理权限为特别授权。

被告李某，男，45岁，汉族。

委托代理人林某某（李某之妻），女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）；代理权限为特别授权。

委托代理人聂中峰，桃源县公信法律服务所法律工作者；代理权限为一般代理。

原告桃源县兴明房地产开发有限责任公司（以下简称兴明房地产公司）因与被告李某商品房销售合同纠纷一案，于2011年5月17日向本院提起诉讼。本院于即日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年6月22日、7月22日、11月30日三次公开开庭进行了审理。原告兴明房地产公司的委托代理人刘伯均、被告李某的委托代理人林某某、聂中峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告兴明房地产公司诉称，2009年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告将碧水馨城X幢x号商品房出售给被告，该商品房单价为每平方米1958.9元，总金额为x元整。截止到2011年5月16日，被告仅向原告支付购房款x元，尚欠x元，原告曾数十次向被告催讨未果。2011年2月11日，碧水馨城的三个股东同时找到被告要求还款并签下补充协议，被告承诺2011年3月21日前还清欠款，但至今被告仍然一分未还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项之规定，原告有权解除本合同。故请求人民法院判决解除原、被告的商品房买卖合同关系；本案诉讼费由被告承担。

为支持其诉讼主张，原告兴明房地产公司向本院提交了以下证据材料：

1、《商品房买卖合同》、《补充协议》、往来结算统一凭证、销售不动产统一发票复印件各1份，欲证明以下事实：1、原、被告已于2009年8月11日签订了《商品房买卖合同》，原告将碧水馨城X幢x号房出售给被告。2、购房款为x元，已付x元，尚欠x元。3、被告已逾期30天且仍未付款，根据合同约定原告有权解除合同。4、被告违约，应承担相应的违约责任。5、根据《补充协议》第二条规定，原、被告双方均同意解除购房合同；

2、个人购房借款/担保合同、徐美玲的证明、2010年版的个人购房借款/担保合同各1份，欲证明以下事实：1、原告已为被告办理了房屋贷款按揭手续。2、没有办成被告的按揭贷款手续是因为被告未亲自到房管局签字办理他项权证所致，其责任在于被告。3、办理房屋按揭手续是有时间限制的；4、被告放弃办理房屋按揭贷款，而改为交纳购房款；

3、说明1份、商品房买卖合同1份、碧水馨城车库（杂物间）出售协议3份、票据等25张、桃源县地方税务局房地产开发行业税收征收管理暂行办法文件通知1份，欲证明以下事实：1、李某在碧水馨城购买的是X栋x房屋、1801杂物间、1804杂物间及X栋X号车库，包括代理缴费在内被告应付x元，实际已付x元，尚欠x元。2、每项款项发生的具体经过。3、被告李某手上持有的原告公司开具的有效凭据只有9张，合计人民币为x元；

被告李某辩称：原告诉称部分不属实。至2011年1月6日止被告已向原告支付购房款x元，多付了x元；原告未按照合同约定进行按揭，其本身属于违约行为，且被告还支付了办理银行按揭的手续费2687元；双方未约定最后付款的时间；2011年2月11日的《补充协议》系胁迫所致，是无效行为；双方关系应属债权债务关系，因为已发生物权变动。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

为支持其答辩主张，被告李某向本院提交了以下证据材料：

1、《商品房买卖合同》、收款收据各1份，欲证明以下事实：1、原、被告商品房买卖关系成立；2、被告履行了该合同，并没有违约；

2、中国农业银行进账单（金额为x元）、中国农业银行个人结算业务申请书及记账凭证（金额为x元）、原告的收据（金额为x元）、销售不动产统一发票（金额为x元）各1份，欲证明被告已付购房款x元的事实；

3、土地使用证、房屋产权证的复印件各1份，欲证明本案争议房屋已发生物权变动，所有权人是被告的事实；

4、销售不动产统一发票3份，欲证明被告已付清两房一库的房款的事实；

5、收据5份，欲证明被告为办房产证和土地证支出费用x元的事实。

经庭审质证，对原告兴明房地产公司提交的第X组证据材料，被告对其中《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票无异议，本院予以确认。对其余《补充协议》、往来结算统一凭证，认为协议是在被告被胁迫的情况下签订的，该协议违反了物权法的规定，属于无效协议，且协议内容不真实，上面有改动。对于往来结算统一凭证，虽然被告付款x元是真实的，但原告单方做的账单不属实。经审查，本院认为，原、被告于2011年2月11日签订的《补充协议》，是在被告邀请的公安人员陪同下达成的，且双方均签字盖章或按压指纹，系双方真实意思表示。往来结算统一凭证（发票号码：（略））证明原告预收被告房款、车库款x元，被告对此金额无异议，故本院对《补充协议》、往来结算统一凭证予以确认；对第X组证据材料，被告认为个人购房借款/担保合同的形式不合法，上面“林某某”不是其本人的签字。徐美玲系原告售楼部的工作人员，与原告有利害关系，且未出庭作证，故对该证言不予认可。2010年版的个人购房借款/担保合同与本案无关。经审查，本院认为，该组证据能证明原、被告及中国工商银行股份有限公司桃源支行三方签订了个人购房借款/担保合同后，没有办成按揭贷款手续是因被告未到房管局签字办理他项权证，放弃办理房屋按揭贷款，而改为自己交纳购房款所致，故对第X组证据本院予以确认。对第X组证据材料，被告无异议，本院予以确认。

对被告李某提交的第1、X组证据材料，原告兴明房地产公司对其真实性无异议，但认为不能证实被告的证明目的，故本院对其真实性予以确认。对第X组证据材料，原告认为证据来源不合法，银行不具有掌握该证件的权力，相反说明了原告按约定为被告办理了按揭，已履行了法定义务。经审查，本院认为，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对证明目的不予确认。对第X组证据材料，原告认为与本案无关联性，是诉争的X号房购房款。经审查，本院认为，该组证据材料能够证明本案的事实，本院予以确认。对第X组证据材料，原告无异议，本院予以确认。

根据上述确认证据和当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：原告以出让方式取得位于桃源县X路，编号为（略）的地块的土地使用权。该地块土地面积为x平方米，规划用途为商业、住宅用地，土地使用年限自2007年6月26日至2031年11月27日。原告经批准在上述地块上建设商品房，定名碧水馨城。2009年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定第X幢x号商品房出售给被告，该商品房建筑面积共153.1平方米。第四条约定单价为每平方米1958.9元，总金额为x元整。第六条约定分期付款,签合同时付款x元,余款x元以银行按揭方式支付。合同签订后，未办成银行按揭手续是因被告未到房管局签字办理他项权证，放弃办理房屋按揭贷款，而改为自己交纳购房款所致。截止到2011年5月16日，被告仅向原告支付购房款x元（开票日期2010年5月1日，金额x元，凭据号码（略），票据名称为往来结算凭据；开票日期2011年1月10日，金额x元，凭据号码（略），票据名称为不动产发票），尚欠x元。此后，原告曾多次向被告催讨未果。2011年2月11日，原告的三个股东与被告协商，双方达成了《补充协议》1份。约定：乙方必须在2011年3月21日前将尚欠的x元购房款和x元的违约金付到甲方账上，《商品房买卖合同》继续履行；乙方如不能按时给付上述款项，双方同意解除2009年8月11日签订的《商品房买卖合同》，甲方可以自行处理该房产，甲方按合同约定退还乙方房款。2009年9月7日原告办理了该房屋的土地使用证、房屋所有权证，现在仍由原告保管。

另查明:2009年8月10日,被告购买原告碧水馨城第X幢X号车库1间,29.79平方米,价款x元己付清（开票日期2010年5月1日，凭据号码（略），票据名称为不动产发票）。2010年5月1日,被告购买原告碧水馨城第X幢X号杂物间24.27平方米,价款x元己付清（开票日期2010年5月1日，凭据号码（略），票据名称为不动产发票）。2010年9月15日,被告购买原告碧水馨城第X幢X号杂物间23.79平方米,价款x元己付清（开票日期2010年9月15日，凭据号码（略），票据名称为不动产发票）。

被告在原告碧水馨城购买房屋，原告收取代收费的情况如下：2009年10月10日收取契税x元，收据凭证号码（略）；2009年10月10日收取国土、房产办证费及维修基金、水电立户、电视立户、装修垃圾清理管理等费用计人民币9892元，收据凭证号码x、（略）；2009年10月10日代收银行按揭手续费2687元，收据凭证号码x；2010年5月1日收取维修基金702元，收据凭证号码x，以上合计人民币x元。

再查明：被告于2009年2月7日通过（略）帐号向原告公司农行桃源支行（略）帐号转帐x元；被告于2009年8月8日从农行深圳市锦秀江南支行向原告公司（略）帐号的汇款x元；2009年10月10日，被告在原告公司购买X幢X号杂物间，并支付代办银行按揭等相关手续费用，在原告公司刷卡支付x元，现金支付426元，合计人民币x元；2010年3月10日，被告从农行深圳市锦秀江南支行向原告公司（略）帐号汇款x元，刷卡支付x元，现金支付x元；

2011年1月6日，被告从工行深圳市苹果园支行向原告公司工行桃源支行（略）帐号汇款x元。上述款项合计人民币x元。

本院认为，本案争议焦点为：一、《补充协议》是否有效；二、是否解除商品房买卖合同。

一、关于《补充协议》是否有效的问题。原、被告签订了《商品房买卖合同》后，在履行过程中，因被告放弃办理房屋按揭贷款，改为自己交纳购房款，原告表示认可，原告给被告办理了房屋证手续，房屋产权属于被告。因截止到2011年2月11日被告欠原告碧水馨城第X幢x号购房款x元仍未支付，双方在原合同的基础上签订了《补充协议》，是双方真实意思表示,协议内容确认被告尚欠原告x元及约金x元，且如果被告不按约定时间付款，房屋由原告自由处理。此《补充协议》合法有效。

二、关于是否解除商品房买卖合同问题。因为合同为有效合同，双方自办理产权过户后，被告没有按期支付购房余款，亦不对其不付款行为作出合理解释。被告行为已构成合同违约。《中华人民共和国合同法》笫九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告未完成合同的付款义务，导致原告想获得房款的目的无法实现，因此应依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。

综上所述,对于原告的诉讼请求,本院予以支持。被告的辩解理由不能成立,本院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》笫九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

解除原告桃源县兴明房地产开发有限责任公司与被告李某签订的碧水馨城X栋x房屋《商品房买卖合同》。

案件受理费人民币5800元，由被告李某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审判长李某新

审判员王小平

代理审判员王译萱

二○一一年十二月二十九日

书记员杨娟附：法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。