上诉人（原审被告）株洲市天伦大酒店有限责任公司，住所地为××省××市X区××路××大厦××座××层。
法定代表人刘××，该公司董事长。
委托代理人李××，湖南××律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人汤××，湖南××律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）易某，××××年××月××日出生，××族，住（略）。身份证号码：××××××××××。
委托代理人周××，株洲市××法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、变某、放弃诉讼请求，进行和解等。
上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称“天伦大酒店”）与被上诉人易某物权保护纠纷一案，株洲市X区人民法院于2011年7月22日作出（2011）株天法民一初字第X号民事判决。天伦大酒店不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人天伦大酒店的委托代理人李慧兰、汤雪云，被上诉人易某的委托代理人周韧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：易某于2003年12月17日与保利公司签订商品房买卖合同，购买保利公司位于株洲市X区X路保利大厦X号房屋一套，并依法取得该套房屋的产权证（产权登记为X号房屋）。2003年12月17日，保利公司（甲方）与易某（乙方）签订一份保利大厦二期主楼房屋租赁合同，约定：乙方将位于保利大厦二期主楼X号房出租给甲方，该房屋建筑面积为58.62平方米，租赁期限为10年，从2004年6月1日起至2014年5月31日止，年租金按所购房屋价款x元的8％计算，即年租金为x元，按季预付，在每季度初十个工作日内将租金支付至乙方银行账号。2005年3月23日，保利公司（甲方）与天伦酒店（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：乙方承租甲方位于株洲市X路保利大厦B座主楼X－X层（七楼除外），由乙方作酒店经营之用，租赁期限为十年，自2005年4月1日起至2015年4月30日止。乙方支付给甲方的租金为甲方支付给业主的已签合同的返租费用，租金在每月月底前支付至甲方指定账户。该合同约定的租赁房屋包括了易某享有所有权的房屋，保利公司系在未经原告同意的情况下与被告签订了上述合同。该合同签订后，原告的房屋一直由天伦酒店实际占有、使某。原告与保利公司签订租赁合同后，保利公司仅向原告给付租金至2009年5月31日止。之后原告向保利公司催要租金时，保利公司告知原告该房屋已转租给天伦酒店，并于2009年8月14日在原告的租赁合同尾部注明本合同期限为十年，前五年从2004.6.1－2009.5.31按8％即年租金x元。后五年从2009.6.1－2014.5.31按10％计算，年租金x.3元。甲方变某为天伦酒店，由天伦酒店直接付租金给乙方。2009年8月14日的字样。原告遂找天伦酒店催要租金，天伦酒店一直未向原告给付租金，其仅向保利公司支付租金至2009年5月31日止。原告于2009年12月1日向保利公司送达催告函要求保利公司在受到函后15日内支付欠交的租金及违约金，否则将单方解除合同。同月3日，时任保利公司法律顾问的曾树理在催告函上注明：此函已收，保利公司同意解除合同，其他问题保利公司不能确认的字样，并加盖了保利公司的公章。原告认为与保利公司的合同已解除，要求占有使某其房屋的天伦酒店归还其房屋未果，双方发生纠纷。
一审法院认为，此案系物权保护纠纷。争议焦点为：1、被告天伦公司是否本案的适格主体；2、是否已过诉讼时效；3、被告天伦公司是否侵害了原告的物权；4、原告要求被告按每平方米租金35元支付房屋占有费是否有事实依据及法律依据。现综合分析如下：原告易某与保利公司的房屋租赁合同依法成立。保利公司在租赁期间将原告房屋转租给天伦酒店的行为虽未经原告同意，但根据保利公司于2009年8月在与原告的租赁合同中注明的甲方变某给天伦酒店，由天伦酒店直接付租金给乙方的字样，并结合原告在庭审中的陈述可以确认原告最迟在2009年8月已得知天伦酒店转租其房屋的事实。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持的规定，原告在得知转租的事实后并未提出异议，应视为其同意了保利公司的转租行为。因此保利公司与天伦酒店之间的转租合同在原告与保利公司的租赁合同期限内依法有效，天伦酒店基于其转租赁关系合法取得占有使某原告房屋的权利。2009年12月1日，原告因保利公司未如期给付租金书面催告后，保利公司于同年12月3日书面表示同意解除合同并盖章确认，系双方真实意思表示，因此原告与保利公司之间的租赁合同自2009年12月3日起因双方合意而解除。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条”承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效的规定，2009年12月3日后，保利公司与天伦酒店之间转租赁合同超出原租赁合同期限部分随原租赁合同的解除而失效。自2009年12月4日起天伦酒店对原告房屋的占有使某没有合法依据，其拒不归还的行为侵害了原告对其房屋享有的所有权，因此原告要求被告停止侵害归还房屋的请求，该院予以支持。被告天伦酒店在庭审中提出保利公司才是本案适格的被告的抗辩意见与客观事实和法律不符，该院不予支持。因被告对原告的房屋一直占有使某至今，对其物权侵害也一直处于持续状态，被告提出本案已过诉讼时效不符合法律规定，不予支持。参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使某费的，人民法院应予支持的规定，本案天伦酒店与保利公司签订的转租赁合同期限超过原告与保利公司的租赁合同期限的部分无效，天伦酒店在原告与保利公司的租赁合同解除后即负有腾房的义务，因此原告要求被告支付逾期腾房占有使某费的诉讼请求符合法律规定。具体的计算标准应参照同地段同类房屋租赁市场价格较公平。根据原告提供的证据表明，与原告房屋同地段的同类房屋现在每月的租赁价格为27元/平方米。另原告与保利公司签订的租赁合同中曾约定2009年6月1日至2014年5月31日间的年租金为x.3元，按原告房产证上确定的房屋建筑面积56.63平方米可计算得出每月租金为26.48元/平方米，该标准与原告提供的同类房屋的市场租金标准27元/平方米相接近，因此该院认为本案中占有使某费按照每月27元/平方米的标准从的法定代理人向仙俐代理原告与保利公司的房屋元/平方米的标准从2009年12月3日起计算至实际腾房日止为宜。原告要求按照35元/平方米计算的标准过高，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、被告天伦酒店在本判决生效后十日内向原告返还位于天元区X路保利大厦X号房屋（即原租赁合同中约定房号为X号房屋）；二、被告天伦酒店按每月27元/平方米向易某支付占有使某费（从2009年12月4日起计算至实际腾房之日止）；三、驳回易某的其他诉讼请求。案件受理费4442元，由被告天伦酒店承担。
宣判后，天伦大酒店不服，向本院提起上诉，请求：1、改判上诉人房屋占用费为每月23元/平方米，即在原审判决第二项27元/平方米的基础上核减4元/平方米。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉的主要理由是：1、被上诉人的诉讼已经超过诉讼时效，上诉人无须归还房屋。上诉人作为善意第三人自2005年4月与保利公司签订《租赁合同书》后，一直在承租、使某、经营该房屋，被上诉人自2005年就应当并且已经知道被告租赁房屋经营酒店的事实，却一直未主张权利，至今已经6年多，明显超过诉讼时效，依法应当驳回。2、原审法院将案由定性为物权保护纠纷错误。本案系因保利公司承租被上诉人房屋以及转租被上诉人房屋给上诉人这一租赁合同关系所引发，因此，本案应当为租赁合同纠纷。3、原审遗漏了本案的诉讼参加人。保利公司是本案的适格被告，应参加到本案当中，而上诉人仅应作为本案第三人参加诉讼。4、原审判决上诉人支付房屋占有使某费的标准缺乏依据。上诉人向原审法院提交了两份《租赁合同》，该两份合同中的房屋均位于上诉人的经营场所，以证明上诉人经营场所的租金给付标准，即租用同样的房屋所支付的租金为23元/平米。而被上诉人提交的《租赁合同》系业主于2011年6月13日与新天酒店所签订。原审法院以此作为依据是缺乏公正的。
被上诉人易某答辩如下：1、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。被上诉人向上诉人主张权利是2009年5月份，即被上诉人与保利公司的返租合同即将到期时。因此，被上诉人主张权利从2009年6月份开始起算，并未超过诉讼时效。2、本案定性为物权保护纠纷正确、合理。被上诉人与保利公司签订的租赁期为5年，保利公司将房屋转租既未通知被上诉人，也未将合同内容告知被上诉人。超过五年部分被上诉人未知情，故上诉人系无权占有。3、保利公司不应该作为本案被告。被上诉人与保利公司签订的租赁合同是五年，五年中保利公司按约定支付了租赁，履行了义务。被上诉人与保利公司的租赁关系已经终止，保利公司不应是本案被告。4、原审判定上诉人按27元/平米支付占有费合理、合法。原审判定依据是与上诉人所在酒店同地段相同房屋的租金。且从2009年6月份至今，上诉人未向被上诉人支付一分钱的使某费，严重损害被上诉人的合法权益。故原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。
本案二审中，上诉人天伦大酒店提交了一份证据：颜金祥、李志雄与保利公司签订的租赁合同，拟证明租赁费用为23元/平米。被上诉人对该份证据发表质证意见如下：两份租赁合同均无原件，无法核实其真实性，且该两份合同为保利公司与案外人的合同，与本案亦无关联性。本院认为：上诉人提供的两份合同均无原件，且被上诉人对其真实性不予认可，故对该份证据不予采信。
本院对一审采信的证据和查明的事实予以确认。
本院认为，二审争议焦点是：一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、本案定性为物权保护纠纷是否正确以及保利公司是否应当纳入本案参加诉讼；三、原审判决上诉人支付被上诉人占有房屋使某费每月27元/平米是否适当、合理。
焦点一：2003年12月17日，被上诉人易某与保利公司签订《保利大厦二期主楼房屋租赁合同》，将其所有的位于株洲市X区X路保利大厦X号房屋出租给保利公司，合同约定租赁期限为五年，从2004年6月1日起至2014年5月31日止。2005年3月23日，保利公司未经被上诉人同意与天伦大酒店签订一份租赁合同书，将被上诉人易某所有之房屋租给天伦大酒店作酒店经营之用。租赁期限为10年，自2005年4月1日起至2015年4月30日止。根据常理推断，被上诉人事后应当知晓保利公司将房屋出租给天伦大酒店的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被上诉人并未在六个月内提出异议，可以视为被上诉人已经默许保利公司的转租。天伦大酒店对该房屋的占有使某源自保利公司的转租，2009年12月3日，被上诉人与保利公司合意解除租赁合同，故自2009年12月4日开始天伦大酒店对易某房屋之占有使某属于无权占有。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。被上诉人的诉讼时效应从应当知道权利被侵害即2009年12月开始起算，被上诉人于2010年12月26日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效。
焦点二：2009年12月1日，易某因保利公司未如期给付租金书面催告后，保利公司于同年12月3日书面同意解除合同并盖章确认，因此易某与保利公司之间的租赁合同自2009年12月3日因双方合意解除。从2009年12月4日起保利公司与天伦大酒店之间签订的转租合同如无源之水、无本之木，应而随之终止，作为次承租人的天伦大酒店丧失了继续主张转租权利的法律依据。故自2009年12月4日开始，天伦大酒店对争议房屋的占有属无权占有。而根据合同相对性原则，作为出租人的被上诉人与作为次承租人的上诉人之间并不存在租赁合同关系。此时，被上诉人行使某上请求权请求上诉人支付占有使某费应属物权纠纷而非租赁合同纠纷。保利公司作为租赁合同的相对方而非物权纠纷的相对方，是否参加本案诉讼对案件的审理并无实质性影响。且保利公司目前已因其他原因无法进行民事诉讼活动，将其纳入本案诉讼将极大影响审判效率，并给当事人带来不必要的讼累。因此，本院认为原审未将保利公司列入诉讼当事人并不属于遗漏。
焦点三：占有使某费的金额原审法院是参照同地段同类房屋新天大酒店的租赁价格每月27元/平方米予以计算的。虽然一审中上诉人亦提供了与张纪湘、谭劲的租赁合同，该两份合同约定2009年6月1日至2014年5月31日，上诉人租赁二人位于保利大厦的房屋租金为每月23元/平方米。但同地段同类房屋租金相差几元一平米实属正常，当事人双方提供的三份合同说明该类地段该类房屋的租赁价格在每月25元/平方米左右浮动，原审法院根据每月27元/平方米的标准进行计算并未超出该类地段该类房屋租金市场价格的大概范畴，属于法院的自由裁量权范围内。同时，原审法院参照三份合同中的较高价格予以计算是综合衡量了天伦大酒店一直未腾房给被上诉人造成损失等各方面因素的结果，符合民法的公平原则与诚实信用原则。本院认为此标准的适用恰当、合理。
综上所述，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4442元，由上诉人株洲市天伦大酒店有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长邓画文
审判员赵某华
审判员郭某亮
二○一一年十二月十九日
书记员邹春华
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
