重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2011）渝一中法民终字第x号

上诉人(原审原告)：谭××。

委托代理人：谭×，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。

上诉人(原审原告)：吴某。

委托代理人：谭×，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审被告)：重庆××商贸有限公司。

法定代表人：党××，董事长。

委托代理人：张×。

委托代理人：李×。

被上诉人(原审被告)：重庆××物业发展有限公司。

法定代表人：王××，董事长。

委托代理人：张×。

委托代理人：李×。

上诉人谭××、吴某与被上诉人重庆××商贸有限公司、重庆××物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年9月15日作出（2011）沙法民初字第x号民事判决，谭××、吴某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年12月30日进行了审理，上诉人谭××及其委托代理人谭×，吴某的委托代理人谭红，被上诉人重庆××商贸有限公司、重庆××物业发展有限公司的委托代理人张×、李×参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2006年，原告谭××、吴某与被告重庆××商贸有限公司、重庆××物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市X区X街X号雅豪丽景X单元X-X号商品房一套（现门牌号为重庆市X区X路X号雅豪丽景附X号14-X号），房屋总成交金额x元，被告应当在2007年12月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告在商品房交付使用后60日内，为原告办理房地产权证，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，由被告按原告已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款x元，被告依约于2007年12月31日向原告交付房屋。2009年6月23日，重庆市X区土地房屋权属登记中心受理了被告提交的办理原告房屋权属登记的相关资料。此后，重庆市国土资源和房屋管理局向原告颁发了重庆市X区X路X号附X号14-X号房屋的房地产权证。

另查明，2011年3月14日，重庆天友物业发展有限公司经工商行政管理机关核准，变更为重庆××商贸有限公司。

审理中，原告坚持认为计算逾期办证违约金的截止时间依合同约定应为原告取得房地产权证书的时间，原告起诉没有超过诉讼时效。被告不同意原告的诉讼请求，双方分歧较大，调解未成。

原告谭××、吴某诉称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市X区X街雅豪丽景X单元X-X号商品房一套，并约定被告在商品房交付使用后60日内办理房地产权证，否则被告应按原告已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，被告依约于2007年12月31日交房，但被告直至2009年7月20日才为原告办理房地产权证。现向法院起诉，要求被告支付原告逾期办证违约金，该违约金以原告已付房款x元为本金，按中国人民银行1-3年期同期贷款利率，从2008年3月1日起计算至2009年7月20日止。

被告重庆××商贸有限公司、重庆××物业发展有限公司辩称：双方签订商品房买卖合同及逾期为原告办理房地产权证属实，给付违约金的期间应当为交房后第61日开始计算至被告向房地产权属登记部门提交办证资料之日止，房地产权属登记部门受理被告为原告办理房地产权证的相关资料的时间是2009年6月23日，而原告于2011年6月28日向法院起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过了诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告未按合同约定为原告办理房地产权证，已构成违约，应当承担违约责任。被告未在商品房交付使用后60日内，为原告办理房地产权证，应从2007年12月31日交房后第61日即2008年3月1日开始计算违约金。

关于违约金计算的截止时间，重庆市X区土地房屋权属登记中心于2009年6月23日受理被告提交的为原告办理房屋权属登记的有关资料，被告的办证义务即履行完毕，违约金计算的截止时间应为2009年6月23日。原告要求以其领取房地产权证的时间为计算违约金的截止时间，不符合法律规定，一审法院不予支持。

被告逾期为原告办理房地产权证，依照合同约定应支付原告2008年3月1日至2009年6月23日期间的违约金，但原告于2011年6月28日向本院起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过了诉讼时效二年，同时原告亦未举示证据证明其提起诉讼前存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决：驳回原告谭××、吴某的诉讼请求。案件受理费640元，减半交纳320元，由原告谭××、吴某负担。

宣判后，谭××、吴某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审法院的判决，改判由被上诉人支付上诉人因逾期办理房地产权证的违约金x.65元，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：一、一审法院认定上诉人请求被上诉人支付逾期办理房地产权证的违约金请求已超过诉讼时效的事实是错误的。2007年12月31日，上诉人依据合同接收了商品房，被上诉人应当于2008年2月履行房地产权证的办结交付义务。一审法院查明被上诉人于2009年7月29日为上诉人制作了房地产权证。在此期间，被上诉人办理房地产权证的行为处于持续违约状态。违约行为于2009年7月20日才终止，因此诉讼时效应当从2009年7月20日开始计算，直到2011年7月19日才超过2年的诉讼时效。一审法院查明立案时间为2011年7月12日，故未超过诉讼时效。二、一审法院单纯从上诉人接收房屋后扣除60日后计算二年的诉讼时效期间是错误的，有违法律的初衷。三、何时办理房地产权证由被上诉人决定，上诉人在被上诉人未办理房地产权证前，其权利受到侵害具有不确定性。一审法院认定从交房的61天就应当知道权利受到侵害的认识是错误的。此时，上诉人仅知道被上诉人具有违约行为，但并不知道被上诉人会违约多久，违约金无法确定，只有等到违约终了后才能计算出违约金的数额。

重庆××商贸有限公司、重庆××物业发展有限公司答辩称：关于上诉人所称办证之日为2009年7月20日，而实际上是2009年6月24日被上诉人完成办证义务。因违约金是按日计算，而不是持续计算的。一审认定的诉讼时效起算是起诉之日倒推两年。一审认定正确。

二审期间，上诉人与被上诉人未举出新的证据。

二审审理查明的事实与一审一致。

本院认为，本案争议的焦点是上诉人请求的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。

根据双方合同约定，商品房交付使用后60日内，被上诉人应办理《房地产权证》。此后，被上诉人办证行为属于违约。2007年12月31日，上诉人接收了房屋。同时，被上诉人于2009年6月24日向房地产权属部门递交了办理房屋权属证书的资料。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款(一)项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。因此被上诉人承担违约责任的期间为2008年3月1日起至2009年6月24日。

由于双方签订的合同关于逾期办证违约金约定为“从逾期之日起，按已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金”。双方在合同中约定违约金按日计算，每日违约金应是独立债权，每个独立债权分别适用2年诉讼时效。诉讼时效在无中止、中断的情形下，从上诉人向一审法院起诉时倒推两年予以确定。从一审卷宗资料可以发现，一审法院收到上诉人一审起诉状的时间为2011年6月28日，受理案件时间为2011年7月12日，因此，不论是一审法院收到起诉状的时间还是受理案件的时间，均超过2年诉讼时效保护期间。

综上所述，一审法院评判理由充分，适用法律正确，本院予以支持。

原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费640元，由谭××、吴某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈孟琼

审判员李盛刚

审判员刘家秀

二○一二年一月三十一日

书记员邓超