原告（反诉被告）谭某，男，X年X月X日出生，汉族，茶陵县X镇。
委托代理人廖香明，湖南挚友律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈某，男，X年X月X日出生，汉族，茶陵县X镇。
委托代理人陈某奇，湖南挚友律师事务所律师。
原告谭某诉被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年12月22日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员彭云房独任审判，于2012年2月8日公开开庭进行了审理，原、被告及其诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告谭某诉称，原告为兴办发展幼教事业，于2010年8月8日和8月12日分别与被告签订被告所有的后栋和前栋房屋租赁合同，此后因后栋房屋尚未竣工，原告先对承租前栋的房屋花费40多万元进行了装修，并利用该房屋开办“某幼稚园三公里分园”，后栋房屋竣工后，被告违背合同约定，拒绝将约定出租的房屋交付给原告，并于2011年5月以该房屋尚未办理相关证件为由法院起诉，要求确认2010年8月8日双方签订的后栋房屋的租赁合同无效，而且经法院审理后确认。被告这种不守诚信的行为，导致原告办学限入困境，生源大幅减少。另外，被告前栋房屋因场地条件差，而且室外高压电器存在潜在危险，不符合办园条件。2011年12月1日，茶陵县教育局书面通知，责令尽快撤园或搬迁，因此，双方2010年8月12日签订的合同已经无法履行。因和被告多次协商无果，故特提起诉讼，要求判决解除原、被告2010年8月12日签订的房屋租赁合同，由被告补偿因装修房屋开支的费用20万元。
为支持其诉讼主张，原告提交了以下主要证据材料：
1、2010年8月12日双方签订的“房屋租赁合同”，用以证明双方存在租赁关系，以及就房屋租赁问题约定的权利义务的事实；
2、（2011）茶法民-初字第X号民事判决书，用以证明被告不讲诚信，拒绝履行2010年8月8日双方签订的后栋房屋的租赁合同，而且向法院提起诉讼，法院根据被告的诉讼请求，判决该合同无效，对原告的办园带来巨大影响的事实；
3、2011年12月1日茶陵县教育局的书面通知，用以证明原告租用的前栋房屋不符合开办幼稚园的条件，被教育行政主管部门责令撤园或搬迁，合同已经无法履行的事实；
4、装修房屋的有关单据67张，用以证明原告承租被告的房屋后，为开办幼维园对房屋进行装修所开支的部分费用的事实。
被告陈某辩称，原、被告2010年8月12日签订的房屋租赁合同合法有效，原告要求解除合同既不存在约定解除事由，也不存在法定解除事由，原告认为现无法履行合同责任在原告自身，所以，被告不同意解除合同；另外在合同履行中，原告不经被告同意，擅自将一个门面转让给他人经营，而且不按合同约定交纳2012年的租金，系严重违约，为此特提起反诉，要求原告继续履行合同，尽快交纳2012年的房屋租金x元，并按月息1分，支付拖欠期间的利息。
为支持其抗辩和反诉，被告提交了以下三份证据材料：
1、茶陵县公安局下东派出所2011年2月24日的调解记录，用以证明因原告不按期交纳房屋租金而引起纠纷和原告所租的房屋能够满足办幼稚园的需要的事实；
2、2011年6月10日原告与他人签订的门面租赁合同及押金收据，用以证明原告未经被告同意，擅自转租房屋的事实；
3、2011年12月9日被告给原告的书面函告，用以证明原告要求解除合同，将所租的门面钥匙留在被告处后，被告明确表示不同意解除合同和要求原告交纳2012年租金的事实。
在质证中，被告对原告提交的证据1和证据2没有异议，对证据3、4的主要质证意见为，教育局的书面通知不符合证据的形式要件，且教育行政主管部门认为所租房屋不符合办幼稚园的条件是原告自己的事，责任在原告自身，与被告无关；67张所谓的装修费用单据全都是白条，没有一张是符合规定的票据，不能作为认定费用的依据。原告对被告提交的证据1的内容没有异议，但认为，原告不存在拒交租金的问题，2011年初双方的争议是由于被告不同意将原告交的4.2万元押金抵作租金所引起；原告转租一间门面是事实，但这是一间空用的门面房，合同中也没有明确约定不能转租，且原告转租时被告是知情的，但并没有阻止，并非原告违约；被告所谓的书面函告原告从来没有见过，对原告没有约束力。
针对双方提交的证据，结合其质证意见，本院经审查分析，作如下认证：原告提交的证据1、2被告没有异议，本院予以采信；证据3尽管形式上有点瑕疵，但对其真实性予以认定；证据4都是些白条性质的单据，均不符合证据的要求，尽管原告为装修房屋开支了较大的费用，但这些单据不能作为认定费用的依据，故不能采信。被告提交的证据1证明双方曾发生过纠纷原告没有异议，对此应予采信，但不能证明引起纠纷的责任全在原告的事实；证据2原告亦没有异议，对原告转租了一间门面房的事实应予认定，但不能证明原告违约；对证据3，因被告没有证据证明确已送达给了原告的事实，故对原告没有约束力。
根据双方提交的证据和本院对证据的采信认定情况，结事庭审调查双方的陈某，本院认定本案如下基本事实：原告为开办某幼稚园三公里分园，经与被告协商，分别于2010年8月8日和8月12日签订了两份房屋租赁合同，其中8月8日合同承租的是被告“五星大酒店”院内即后栋在建房屋的一至四层。8月12日合同承租是五星大酒店新楼即前栋一层的房屋，面积1500平方米，租赁时间为10年，年租金为x元。2011年的租金在2010年12月31日交清，2012年后的租金在当年的1月2日前交纳。该房屋原系裸房，2010年8月按合同交付给原告后，原告对承租的房屋进行了装修，于2011年元月正式开园。2011年1月4日，双方为交纳租金的问题即原告所交的4.2万元定金是否应当充抵房屋租金产生争议，进而引起打架。2011年2月24日，经茶陵县公安局下东派出所调解，双方就打架事宜达成协议，原告给被告进行了赔偿。尽管对打架事宜作了处理，但双方的矛盾和嫉恨由此形成。后来，因被告不同意履行2010年8月8日的合同，拒绝将后栋房屋出租给原告再次产生发议，为此被告于2011年5月向本院提起诉讼，以出租的房屋不符合“物权法”和“城市房屋租赁管理办法”为由，要求确认2010年年8月8日所签订的“房屋租赁合同”无效。该案经本院审理，于2011年7月26日判决原、被告2010年8月8日签订的“房屋租赁合同”无效。过后，原告认为，自己开办幼稚园的主要场地是陈某的后栋房屋，前栋房屋的场地只是临时过渡，既然陈某反悔，拒绝交付后栋房屋，那么合同目的就不能实现。为此，原告于2011年8月以被告陈某存在欺诈行为为由向本院提起诉讼，要求撤销2010年8月12日签订的前栋房屋的租赁合同。后原告自己认为证据不足而撤回了起诉。2011年11月，茶陵县教育局对民办幼教进行检查时，发现原告谭某开办的某幼稚园三公里分园的场所存在室内通风条件差、光线不强等问题，而且室外的高压电器存在潜在危险，认定该场所不符合办园条件，于2011年12月1日书面通知原告，要求尽快撤园或搬迁。至此，原告只好停办。2011年12月22日，原告谭某再次提起诉讼，认为2010年8月12日签订的房屋租赁合同因被告陈某不守诚信和教育行政主管部门的强行干预，致使合同无法履行，要求解除合同。另因自己为在该处开办幼稚园对承租的房屋进行了全面装修，花费资金40余万元，故要求被告陈某补偿房屋装修损失20万元。被告陈某不同意解除合同，并提起反诉，要求原告谭某继续履行合同，并承担违约责任，交纳2012年的房屋租金x元，并按月1%的利率承担拖欠期间的利息。
另查明，2011年全年的房屋租金在打架事件处理后已全部付清，2012年的房屋租金按合同约定应于2012年1月2日交纳，原告谭某起诉后，即将承租房屋的部分钥匙交还给了陈某，且没有继续使用所租的房屋。在谭某承租期间，因有一间门面闲置，谭某于2011年6月将该门面转租给了他人，对此陈某知情后并没有干预和阻止。
本院认为，合法有效的合同原则上应依法予以保护，但在合同签订后，客观情况发生了当事人在签订合同时不能预见的情形致使不能实现合同目的，继续履行合同会产生对一方当事人明显不公平的，一方当事人请求解除合同的，人民法院应当根据公平原则和案件的具体情况确定是否解除。就本案来说，原、被告2010年8月12日所签订的“房屋租赁合同”尽管合法有效，而原告承租被告房屋的目的是开办幼稚园，因原告当时考虑不周，承租的房屋不符合开办幼教的条件而受到教育行政主管部门的强行干预，致使幼稚园不能继续开办，合同无法履行是事实；况且在合同履行中双方多次产生纠纷，如果继续履行合同，不但对原告明显不公平而造成更大的损失，而且会产生更多的纠纷和摩擦，对双方都带来不利的后果。所以，现原告要求解除合同应予准许。从客观情况看，合同签订后原告对承租的房屋进行了装修，支出了较大的费用，从公平角度考虑，合同解除后由被告给予原告适当的补偿是合理的，但因原告提交的装修费用的票据均不符合法律规定的要求，不能以此作为认定付出费用的判决依据。故对原告要求被告补偿20万元损失的诉讼请求本院不予支持。日后如果原告取得了符合要求的证据，则可另行就此提起诉讼。根据所查明的事实，原告提起解除合同之诉后，于2011年12月底即没有使用承租的房屋，至今也只有一个多月，被告反诉要求原告支付2012年全年的租金x元不合情理，租金的确定按合同约定计算至合同解除之日止比较恰当。又因自2011年8月开始，双方即对合同产生了纠纷，在纠纷解决前原告不按合同约定交纳租金也属情理之中，故对被告要求原告支付利息的请求不应支持。原告承租房屋后，未经被告明确同意，将一间门面房转租给了他人是事实，但被告知情后并没有阻止，应视为默认，被告由此要求追究原告的违约责任理由不足。本案经协商调解无果，依据《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某百三十三条、“最高人法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第某十六条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告谭某与本诉被告陈某2010年8月12日签订的“房屋租赁合同”；
二、驳回本诉原告谭某要求本诉被告陈某支付房屋装修款20万元的诉讼请求；
三、反诉被告谭某支付自2012年1月1日至2012年2月15日的房屋租金x元给反诉原告陈某；限本判决生效后10日内支付；
四、驳回反诉原告陈某要求继续履行2010年8月12日签订的房屋租赁合同的诉讼请求并驳回其要求追究反诉被告谭某违约责任和支付利息的诉讼请求。
如不按本判决指定的时间履行义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条的规定，加倍支付延期履行期间的银行利息。
案件受理费本诉4300元，减半收取2150元，原告谭某承担1500元，被告陈某承担650元，反诉受理费4236元，减半收取2118元，反诉原告陈某承担1500元，反诉被告谭某承担618元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员彭云房
二○一二年二月十五日
书记员邓嫣
附本案相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第某条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第某当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第某百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第某十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
